紀睿坤

　　12月13日，財政部發布數據顯示，今年前11個月，國有土地使用權出讓收入23478億元，同比下降17.5%。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華表示， 2012年全年的土地出讓金出現同比下滑，這也是樓市嚴控之下的必然結果。但是這可能并不會成為2013年房地產調控放松的理由。

　　中國房地產業協會秘書長苗樂如在“2012中國地產財富年會”上表示，今年6-7月份是地方土地財政最嚴峻的時候，那時候中央不但沒有放松調控，還派督察組下去了。

　　“明年調控基調是穩定，如果房價上漲較快的話，會在明年上半年出一些預調微調的措施，但是基調都是維護穩定的。”苗樂如如是說。

　　“已出三四九”

　　“俗話說，三九四九冰上走，這是最冷的時候，我認為中國房地產行業已經步出寒冬，已出三四九，”苗樂如表示，一是房價得到了有效控制，二是成交平穩回升，1到10月份商品住宅的銷售由年初的負16%，回升至10月份1.2%，銷售額住宅由負的24.7%回升到26.6%。房屋可售面積降幅在1%以內。

　　“最重要的指標就是我們土地市場，購地熱情復蘇，”苗樂如表示，土地市場復蘇的勢頭是10月份以后才開始的，今年1-10月份的行業低迷，導致了1-10月份土地購置面積同比降低18%。

　　“雖然自6月份以后，北京、上海、廣州等高溢價地塊增多，地王重現，土地市場出現轉機”，北京中原地產市場總監張大偉在望京·金茂府第五期“豪宅兇猛”主題論壇上表示，但從整體來看，土地市場并未出現整體回暖的趨勢，全年來看，2012年土地市場仍將處于低位。

　　12月13日，中國社會科學院發布2013年《住房綠皮書》指出，在地方財政萎縮的背景下，如果調控僅維持現狀或有所放松，2013年一二線城市的房價或將在二、三季度出現快速反彈的風險。

　　在賈生華看來，這或許是助推土地財政轉向的一個拐點，地方的賣地財政和地方經濟看似牢固的利益鏈已經出現斷裂。

　　財政部數據亦顯示，土地出讓收入安排的支出21673億元，其中，征地拆遷補償等成本性支出16927億元，占土地出讓收入的72%左右。

　　“此前，國土系統一直流傳著征地成本占比60%的說法”，國土部顧問楊重光介紹，征地補償已經大幅提高，隨著新《土地管理法》及《集體土地征收條例》的入市，征地拆遷成本將不斷增長，并將再次壓縮地方政府的土地財政純收益。

　　值得一提的是，地方土地財政萎縮之時，地方政府的另一大財源，房地產營業稅卻在11月同比增長幅度高達58.7%。財政部部長謝旭人稱，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。

　　2013年再加碼？

　　雖然地方政府對于土地財政的依賴性已經降低，楊重光表示，但從短期來看，地方財政仍然走不出依靠土地財政的局面，前11月全國財政收入超過10萬億，土地出讓收入占比依然在20%以上。

　　另一方面，中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛介紹，土地財政下降背景下，地方政府救市的動力也大增，在調控政策的執行方面或將存在放松，預計2013年包括地方政府在內的各方主體與中央的調控博弈將加劇。

　　“在目前的市場狀態下，如果不繼續出臺有效措施”，倪鵬飛說，一二線城市的房價將再度暴漲，與此同時，一些泡沫特別嚴重的城市，由于投資和投機的撤離，將導致泡沫的破滅和樓市的崩盤。而對于一些缺乏實力的房地產中小項目企業來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，或導致項目爛尾及企業破產，從而可能帶來一定的金融風險。

　　苗樂如亦在上述論壇上表示，鄂爾多斯房地產市場“崩盤”的案例，也教訓了全國開發商和地方政府，凡是干事冒進的，都會付出代價。鄂爾多斯的新區規劃居住100萬人，實際只有不到50萬人，城市發展的超前規劃，是前幾年房地產市場火爆的時候，地方政府都愛犯的一個通病。

　　倪鵬飛建議，房地產市場量價在2012年四季度及2013年一季度持續上漲后，必須祭出有效措施，為樓市降溫。

　　“目前來看，房價過快上漲的調控目標已經實現，但房地產持續穩定健康發展的目標無法依靠現行的行政性調控目標實現，調控政策應該對癥下藥，注重長效機制的建立。”國家發展改革委員會投資研究所投融資研究室主任岳國強在“國際經濟震蕩環境中的機遇”論壇上接受媒體采訪時表示，比如完善差別化的金融政策，穩步推進土地制度改革等。

　　苗樂如表示，2013年房地產調控仍然會堅持穩定為主，住房采取雙軌制的格局已經形成，加大保障性住房建設是本屆政府的重點工作，因此將來形成商品房加保障房的雙軌制供應機制。對于商品房市場的調控機制，在2013年也可能出一些預調微調的政策，但是總體力度不會超過今年。