鏈家自如品牌遭清查  “隔斷房”模式還能持續多久？

　　文/王倩

　　鏈家自如的管家最近很忙。一方面他們需要通知客戶，另一方面需要解決客戶的退租、換租和新租問題。這一切，源于北京市安全生產委員會下發通知，自2017年11月20日起，北京市開展為期40天的安全隱患大排查、大清理、大整治專項行動，群租房成為此次排查的重點。

　　11月27日，鏈家自如發布公告稱：目前居住自如房屋的自如客，如果遇到任何情況和需求需要大家搬離，請大家積極配合，并承諾免費換租、搬家、提供一個月的房租作為搬家與誤工補償。公告背后，我們不禁要問，租客為什么會遇到要求搬家的情況？鏈家的相關商業模式要如何面對挑戰？

　　據了解，鏈家的自如品牌包括三條產品線：用普通住宅樓裝修改造的自如友家；整棟且附帶配套管理的自如公寓；面向游客的短租項目自如驛。面向白領階層的自如友家一直飽受好評，統一的裝修風格，配套是式管理，當然房租要比其他普通租房高許多。無論是從裝修風格、衛生環境、居住品質來講，自如友家的房屋的確要遠遠高于其他普通住宅，但是一個不容忽視的問題是，自如友家的房屋也存在著“隔斷房”。

　　從城中村的違規自建公寓延伸到鏈家自如友家的隔斷房，這場雷厲風行的群租房治理工作進展的轟轟烈烈，之前游走在法規邊緣的隔斷房，或許是時候改一下了。

　　一位經紀人告訴《商學院》記者，目前租住自如需要搬家的客戶，是租住在打有隔斷的房屋中。

　　所謂隔斷房，就是在一套住房內私自建設隔斷墻，私改房屋建筑結構，使房屋形成多個單間，房主將多個單間出售，從而獲取更大的經濟收入。隔斷房由來以久，在中關村、昌平、朝陽的勁松、天通苑等等，只要是人口密度較高的地方，都有大量隔斷房。

　　“隔斷房是業內的潛規則，現在沒有不打隔斷的。”某中介從業者告訴記者。

　　由于現行法規并沒有對隔斷房進行明確的規定，北京的這些大大小小的中介，一直游走在法律法規的邊緣，隔斷房成為房屋租賃市場的普遍現象。

　　隔斷房給房東或者中介帶來經濟收入的同時，存在著巨大的安全隱患。在《商學院》記者實地走訪的用普通住宅樓改造的自如友家中，隔斷是一定存在的，隔斷的大小取決于房間客廳的大小。

　　針對此次隔斷房治理，就目前“自如品牌中隔斷被治理的數量以及自如品牌后期是否會改變‘打隔斷’這種商業模式”等問題詢問自如品牌相關負責人，但是截止到發稿日期，自如品牌并未給予回應。

　　易觀智庫研究院研究總監嚴躍進表示，近期的房屋整頓等事件，對于租賃市場和租賃企業的影響其實都是很大，尤其是對于類似自如等收購個人房源進行改造的做法，會有較大的影響。“后續對于此類房源收購后的改造流程等，實際上會有較大的管制，各類隔斷房的認定標準會嚴格。”

　　事實上，不僅僅是鏈家的自如品牌，在北京的其他中介手中，甚至是房東的個人房源，隔斷房都是普遍存在的現象。

　　按照2013年印發的《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，北京出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人，且需要應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。

　　這其中，并未明確界定由客廳所改造的隔斷是否屬于違規行為。

　　根據《商品房屋租賃管理辦法》中規定，出租居住房屋的，應當以一間按照住宅設計規范設計為居住空間的臥室或者起居室（廳）為小出租單位，不得分隔搭建后出租。按照住宅設計規范設計為餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等其他非居住空間的，不得出租供人員居住。在這份管理辦法中還規定，違建房不得出租。然而在這份管理辦法中，同樣沒有規定客廳是否可以改造成臥室。

　　客廳隔斷成為房屋租賃行業的潛規則，“廳隔”或者“大陽隔”成為這些客廳隔斷的代名詞。在昌平，一套130平的三居室，至少要把客廳改造成臥室，隔斷房給房東或中介帶來巨大經濟效益的同時，也存在著巨大的安全隱患。

　　事實上，北京市一直在治理群租房、隔斷房，但是屢禁不止，這一次，包括自如在內的游走在法律法規邊緣的“隔斷房”，或許都將面臨被清查的風險。

　　在嚴躍進看來，目前很難說隔斷房會消失，關鍵要看隔斷房是否符合居住的標準，尤其是包括消防在內的標準等。但后續從租賃住房發展的角度看，類似隔斷的意義其實不大，因為各類隱患太多，而且也降低了合租的質量，后續建議對于此類收購房源等進行包括監控在內的設備安裝，或者說是有一個房源的備案制度，這樣可以定期檢查，防范各類風險出現。