孫宏斌買下佳兆業(yè)滬項目挺進華南，舊改骨頭難啃

　　2月1日佳兆業(yè)發(fā)布公告，稱融創(chuàng)中國將收購其在上海的誠灣兆業(yè)、贏灣兆業(yè)51%股權(quán)，榮灣兆業(yè)、青灣兆業(yè)各100%股權(quán)，及此四家公司的股東貸款，交易涉及23.75億元人民幣。

　　理財周報記者 駱軼琪/廣州報道

　　佳兆業(yè)的大股東名單中，終于出現(xiàn)了Sunac(融創(chuàng)中國)的字眼。

　　2月5日，香港聯(lián)交所關(guān)于佳兆業(yè)集團的股權(quán)披露信息中，顯示在1月30日融創(chuàng)中國以每股1.8港元的價格，通過場外市場的交易方式，花費36.64億元，買入佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

　　這是繼孫宏斌在公開場合表示，已經(jīng)向香港交易所提交整體收購郭英成家族持有佳兆業(yè)全部股權(quán)的申請與要約之后，真正來自交易所官方的證實。

　　至此，紛紛揚揚許久的所有傳言，都得到落地。

　　時光回溯到2012年，融創(chuàng)中國收購綠城中國主要位于上海市的九個項目50%股權(quán)，借此進駐上海市場。如今，上海地區(qū)為融創(chuàng)貢獻的銷售額近30%。

　　這一次，孫宏斌又出手了，目標(biāo)鎖定期盼已久的華南市場。

　　故事的另一主角也沒閑著，同樣在2月5日，佳兆業(yè)集團發(fā)布公告，旗下成都子公司花費1.9億元人民幣，收購成都當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)公司部分股權(quán)，借此實現(xiàn)對成都市青羊區(qū)一幅地塊的100%權(quán)益。

　　這似乎意味著，在2月1日融創(chuàng)宣布收購佳兆業(yè)在上海的所有未開發(fā)項目之后，沉睡許久的佳兆業(yè)，也在開始蘇醒。

　　低價拿下佳兆業(yè)上海未開發(fā)項目

　　老孫最近多了個稱謂——“收購狂人”。

　　從兩年多前的2012年6月開始，其在收購市場的動作便為人矚目，尤其在2014年中至今，其與綠城中國依舊有尚未完全了結(jié)的糾葛。

　　與此前收購綠城在上海等地的9個項目50%股權(quán)類似，在今年2月，孫宏斌再度站出來當(dāng)起了“白武士”。

　　略有不同的是，融創(chuàng)此次對佳兆業(yè)在上海的四個項目公司進行股權(quán)收購只是前奏。

　　2月1日深夜，因陷入鎖盤風(fēng)波而深陷各項債務(wù)違約風(fēng)暴中的佳兆業(yè)發(fā)布公告，稱融創(chuàng)中國將收購其在上海的誠灣兆業(yè)、贏灣兆業(yè)51%股權(quán)，榮灣兆業(yè)、青灣兆業(yè)各100%股權(quán)，及此四家公司的股東貸款，交易涉及23.75億元人民幣。

　　收購方案顯示，四家項目公司各持有四個待建項目，分別為佳兆業(yè)城市廣場三期、浦東金融中心、佳兆業(yè)8號二期、君匯上品。

　　理財周報記者通過佳兆業(yè)公布的信息發(fā)現(xiàn)，上述四幅地塊，分別是佳兆業(yè)公司在2013年6月、2013年5月、2013年9月、2014年8月獲得的土地項目。

　　這四個項目，也是佳兆業(yè)近兩年來在上海市新拿下的所有儲備。

　　“除了公告的項目公司，我們的其他項目都還是正常發(fā)展。”佳兆業(yè)內(nèi)部相關(guān)人士告訴記者，佳兆業(yè)在上海的其他項目“幾乎都賣完或者是尾盤了，也有剛交房不久的，尾盤項目包括佳兆業(yè)城市廣場一、二期，佳兆業(yè)8號一期和佳兆業(yè)壹號”。

　　而前述上海青灣兆業(yè)100%股權(quán)，曾被其拿到與上海萬科的談判席上，彼時正逢2014年最后幾天，雙方約定總代價為12億元。

　　12億元也是佳兆業(yè)通過招拍掛市場獲得這一幅地的價格。幾個月后，融創(chuàng)收購時對該項目估算的總對價約人民幣11.67億元。

　　“我肯定是覺得便宜，你不覺得便宜嗎？”提及此，香港金英證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師關(guān)寶芝反問記者。

　　據(jù)其按照樓盤可售面積計算，最便宜者，位于嘉定區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場項目(佳兆業(yè)的舊改品牌)拿地均價為675元/平方米；最貴者，浦東金融中心項目拿地均價22343元/平方米。四個樓盤平均拿地均價為7631元/平方米。

　　“嘉定區(qū)現(xiàn)在土地供應(yīng)量很大，那塊地很便宜，售樓價我估計在1.5-1.8萬元/平方米左右，因為附近還有很多其他樓盤在售。”關(guān)寶芝解釋道，“所以其實我是覺得很便宜。”

　　單從此次收購上海項目本身分析，關(guān)寶芝表示，“佳兆業(yè)在一線城市布局主要是上海、廣州、深圳，這三個城市里，融創(chuàng)在深圳和廣州沒有團隊，在上海有團隊。如果他要收購，首先選取上海的這四個項目，我覺得是非常合理的，因為融創(chuàng)本身非常了解上海市場，也有自己的銷售團隊。”

　　關(guān)于先行收購佳兆業(yè)在上海項目的問題，融創(chuàng)中國相關(guān)人士答復(fù)理財周報記者，“融創(chuàng)中國一直堅持聚焦戰(zhàn)略，深耕進入的每個一二線城市。”

　　“融綠公司在上海已經(jīng)是拿地占比最高的公司了，這種情況下，是機不可失的。”華富嘉洛證券分析師孫潔怡認(rèn)為，“整體來說，融創(chuàng)搶占這次佳兆業(yè)趁低吸納的動作，更多是想鞏固他在上海地區(qū)，幾乎是房地產(chǎn)龍頭的地位。他能夠通過收購不同的項目，進一步降低土地成本。因為現(xiàn)在取得的成本肯定比在公開市場拍賣的溢價要低一點。”

　　而對于通過此次交易獲得23.75億人民幣的佳兆業(yè)而言，則能夠改善其短期內(nèi)流動性壓力。

　　債券評級機構(gòu)穆迪副總裁、高級分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“佳兆業(yè)出售資產(chǎn)將改善其流動性，但不會解決現(xiàn)有財務(wù)問題。”

　　“佳兆業(yè)出售資產(chǎn)對項目層面的境內(nèi)債權(quán)人最有利。由于境外債權(quán)人的受償順序較低，因此不大可能從此次資產(chǎn)出售中獲益。”梁鎮(zhèn)邦補充稱。

　　孫潔怡解釋道，“出售四個項目獲得的資金，首先是償還目前貸款的利息，還有一些已經(jīng)到期的銀行貸款。”據(jù)其統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)六只未償還債券總額約為150億元人民幣，截至去年中期，佳兆業(yè)總負(fù)債為290億人民幣。

　　場外買入郭氏兄弟股份，借此進入華南市場

　　事件進展比預(yù)想快了許多。

　　2月5日，一條消息令整個市場沸騰起來。香港聯(lián)交所關(guān)于佳兆業(yè)集團的股權(quán)披露信息中，顯示在1月30日融創(chuàng)中國以1.8港元/股的價格，通過場外市場的交易方式，用45.52億港元(約36.64億元人民幣)，買入佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

　　據(jù)佳兆業(yè)在今年1月16日公布的持股信息中，郭氏家族持有佳兆業(yè)股權(quán)比例正是49.25%，其另一大股東生命人壽持股29.94%，公眾持股共20.81%。

　　就在2月6日晚，融創(chuàng)中國與佳兆業(yè)集團先后發(fā)布公告，將此次收購事項確認(rèn)落實。并表示已向港交所提交2月9日恢復(fù)股票買賣申請，此后，融創(chuàng)將分三次把收購現(xiàn)金支付予郭氏兄弟。

　　毫無疑問，融創(chuàng)迫切地想借此機會，進入華南市場。

　　“他(融創(chuàng))之前會想要通過一些合作(進入華南市場)，但是沒有比較好的機遇。”華富嘉洛證券分析師孫潔怡認(rèn)為，“融創(chuàng)本來的發(fā)展定位是以華東為一個基本點，在華東之外，他的管理層是一直想打入華南地區(qū)，但廣深有點不一樣，舊改項目較多，需要與當(dāng)?shù)卣�府配合。一般來說，房地產(chǎn)公司要進入新的板塊，會選擇跟當(dāng)?shù)乇容^熟悉的房地產(chǎn)公司合作。就好比此前的融綠平臺公司。”

　　在孫潔怡看來，深圳是南方市場的一個兵家必爭之地，龍頭企業(yè)萬科在南方的市場占有率也比較高。“在這些房企大佬的監(jiān)控下，他可能不容易打入這個市場。借助這一次佳兆業(yè)的機會，他會順理成章接收到佳兆業(yè)的項目，可能先接收上海地區(qū)，我個人的觀點如果他要收深圳的項目，可能還不一定是首選——畢竟融創(chuàng)對舊城改造項目經(jīng)驗有限。”

　　這不得不讓人聯(lián)想到兩年多前的2012年6月，彼時孫宏斌與儒商宋衛(wèi)平首次大規(guī)模聯(lián)手，成立上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　“這標(biāo)志著融創(chuàng)中國正式進入上海市場。目前除上海融綠拿地的項目之外，(融創(chuàng))在上海地區(qū)其他方式拿下的項目即為本次公告中收購佳兆業(yè)集團的項目。”融創(chuàng)中國內(nèi)部相關(guān)人士告知理財周報記者。

　　而根據(jù)克而瑞研究的統(tǒng)計顯示，在2014年，融創(chuàng)共深耕8座城市，共支撐其658.5億元年度銷售額，大概在全國排名第十位。深耕城市中，上海市場貢獻近30%。在大本營，“天津是21%左右(銷售貢獻)，上海主要因為成立了融綠公司，銷售貢獻確實蠻大的。”克而瑞分析師房玲解釋稱。

　　“他(融創(chuàng))在八個城市的項目，在上海也是，在其他城市也大部分都是在相對位置比較好的地方開發(fā)的。”房玲補充道。

　　作為被收購股權(quán)方的佳兆業(yè)，若非此次忽如其來的鎖盤風(fēng)波，其公司本身質(zhì)地也是相當(dāng)優(yōu)良。

　　克爾瑞統(tǒng)計顯示，截至2014年末，佳兆業(yè)實現(xiàn)銷售額約282億元，行業(yè)排名22位。

　　另據(jù)佳兆業(yè)公布其2014年前11個月的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，其共實現(xiàn)累計合約銷售額272億元人民幣。區(qū)域分布中，深圳地區(qū)貢獻合約銷售的39%，深圳市以外的珠三角地區(qū)貢獻11%，整個華南市場共占據(jù)其業(yè)績半壁江山。除此之外，環(huán)渤海、西部、華中、長三角地區(qū)，則分別貢獻合約銷售的14%、13%、12%、11%。

　　早于融創(chuàng)成立四年的佳兆業(yè)，在1999年至今，已在全國包括一二三線城市均有布局。

　　綜合而言，實際上佳兆業(yè)在上海地區(qū)的布局并不算強。但若融創(chuàng)完成對佳兆業(yè)的控股，則轉(zhuǎn)瞬從區(qū)域聚焦變身為全國布局。

　　“其實融創(chuàng)和佳兆業(yè)相似，他們都是發(fā)展進度會比較激進。”華富嘉洛證券分析師孫潔怡表示，佳兆業(yè)是以華南為基礎(chǔ)，輻射到其他一二線城市，與融創(chuàng)的發(fā)展步伐是相類似的。

　　佳兆業(yè)92項目四成在珠三角，舊改何去何從是關(guān)鍵

　　一紙新公告，似乎在聲明，佳兆業(yè)開始蘇醒了。

　　2月5日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，旗下成都子公司收購成都當(dāng)?shù)匾患椅飿I(yè)發(fā)展及管理公司，成都錦新瑞20%股權(quán)。而在2014年7月，佳兆業(yè)就已買下了中融信托持有的該物業(yè)公司80%股權(quán)。

　　在初步獲得融創(chuàng)中國提供的資金之后，佳兆業(yè)又開始正常進行運營事項了。

　　2014年中報顯示，佳兆業(yè)所有92個項目的土地儲備中，在珠三角地區(qū)共有41個項目，其中廣深24個項目；西部地區(qū)10個項目，成都地區(qū)有6個，重慶2個；環(huán)渤海14個項目，屬于二線城市的項目數(shù)大約為4個；華中地區(qū)6個項目，其中二線城市武漢、長沙共5個；華東地區(qū)21個項目，其中上海有5個，杭州、蘇州、南京共6個項目。

　　在2014年下半年，佳兆業(yè)還分別在上海浦東、深圳龍崗、成都青羊、深圳南山再度拿下共5幅地塊，主要開發(fā)住宅及商業(yè)項目。

　　如是可見，其在環(huán)渤海地區(qū)和華東地區(qū)的三線城市項目數(shù)較多。“三線城市儲備還是很多的，大概有50%。”房玲根據(jù)統(tǒng)計告訴記者。

　　但這些都不是最大的問題，目前對于融創(chuàng)，佳兆業(yè)主要在深圳被鎖定、廣州被查封的樓盤何去何從才是重點，這也是分析師們最為關(guān)注的。

　　根據(jù)麥格理資本證券發(fā)布的研究報告稱，如果深圳和廣東省內(nèi)的所有項目都被永久鎖定，則此次融創(chuàng)收購佳兆業(yè)的交易中，會產(chǎn)生2億元的壞賬；若廣東僅僅是深圳項目被永久鎖定，則可為此次收購交易貢獻71億元現(xiàn)金流；若廣東省內(nèi)除深圳外有64%的項目可被出售則現(xiàn)金流平衡。

　　“我個人覺得不排除華僑城真的在洽商當(dāng)中，如果他有意愿。”孫潔怡表示，融創(chuàng)買下了佳兆業(yè)的部分股份，但不代表融創(chuàng)不可以出售其他的項目資產(chǎn)。“因為出售還是可以比較迅速直接地解決流動性問題。”

　　關(guān)寶芝則認(rèn)為，“如果房源被解鎖了，這些項目在佳兆業(yè)下面，是否會有融資問題？如果沒有，我覺得融創(chuàng)和佳兆業(yè)不需要賣那些資產(chǎn)，除非有人給很高的價錢。如果鎖的話，可能要跟相關(guān)部門交涉。”

　　對于舊改項目的具體操作，其認(rèn)為，“有可能深圳廣州的項目，還是留給佳兆業(yè)本身的人去做，因為融創(chuàng)自己根本沒有團隊在那些城市。”

　　頗有戲劇性的是，同樣在近期，有消息傳出九龍倉打算買下上海融綠平臺中綠城中國持有的50%股權(quán)，對此，宋衛(wèi)平的態(tài)度是“價高者得”。

　　“綠城宋衛(wèi)平跟孫宏斌關(guān)系已經(jīng)很僵化了。所以我覺得如果平臺的事情沒有解決的話，這些項目的銷售增長速度可能不會太快。但畢竟操盤主要是融創(chuàng)的人，我覺得銷售還是可以，但是可能沒有去年做得那么順利。”金英證券關(guān)寶芝如是認(rèn)為。

　　在其看來，目前融創(chuàng)已經(jīng)在部署對于佳兆業(yè)的股權(quán)收購，在此情況下，融創(chuàng)是否成功收購上海融綠公司剩下50%股權(quán)，已經(jīng)變得不重要。“有九龍倉來買，應(yīng)該是一個挺好的結(jié)果。”

　　華富嘉洛孫潔怡測算表示，截至2014年中期，融創(chuàng)中國有206億元人民幣現(xiàn)金流(2014年底又曾發(fā)債融資25億)，在耗資37億元收購佳兆業(yè)之后，現(xiàn)金流仍然相對充裕。“融創(chuàng)應(yīng)該是可以比較順利接手(佳兆業(yè))這個盤的。甚至購買估價64億-70億元(市場估值64億、傳聞九龍倉出價70億)的融綠平臺，融創(chuàng)現(xiàn)金收購也是有可能的。”

　　但市場上也有分歧，一家港資證券公司行業(yè)分析師則認(rèn)為，“關(guān)于九龍倉欲收購融綠項目，融創(chuàng)可得錢買佳兆業(yè)的傳聞，可能性有的，影響為：綠城獲益最多，融創(chuàng)其實是退而求其次，之前估值反映了公司收(融綠)平臺，現(xiàn)在變成佳兆業(yè)，有點不及預(yù)期。”

　　“如果融創(chuàng)真的可以成為佳兆業(yè)的大股東，所有批準(zhǔn)也拿到了，那就是(佳兆業(yè))最壞的時候已經(jīng)過去了。”關(guān)寶芝認(rèn)為。

　　(根據(jù)受訪人要求，特此說明文中涉及分析師并未持有該公司股票)