證大房產南京項目涉嫌違規操作被問訊調查、曾陷92.2億元地王款困局

　　擴張無力或因受累“地王” 證大房產陷“退市”傳聞

　　石英婧

　　1月21日，一條關于上海證大集團退出房地產行業的新聞引起業內軒然大波。盤點近兩年來有關上海證大房地產有限公司的報道，“受累地王”“銷售遲緩”“評級負面”等詞匯出現頻率很高。

　　近日，位于南京市高鐵站旁邊的證大喜馬拉雅中心項目更是因為在沒有領取銷售許可證的情況下涉嫌“違規認籌”而遭到了南京市住建委的問訊和通告。

　　《中國經營報》記者了解到，南京證大喜馬拉雅中心從2014年9月份左右開始宣布10月開盤的消息，期間歷經數次開盤預告至今遲遲還未開盤。“開盤早晚現在我也不關心了，我現在就關心當初我交的‘認籌金’之后會不會有下文？項目銷售許可證一直沒有拿到，那我們當初交的‘認籌金’怎么辦？”曾在南京證大喜馬拉雅中心咨詢購房的周宇(化名)說。

　　對此，南京市住建委產權市場處商品房管理科相關負責人表示，部門已經分別于1月5日、11日對南京證大喜馬拉雅中心進行調查問訊，目前項目中心已經給監管部門寫了承諾書，停止一切有認籌痕跡的違規操作行為，并對于其今后房產銷售方面提出了更規范的要求。

　　截至記者發稿時，上海證大房地產(00755.HK)股份停止買賣的原因證大集團方面還沒有披露。從1月21日公司宣布停牌至今，關于證大集團退出房地產的新聞層出不窮。記者數次聯系上海證大房地產公司方面，暫未收到回復。有業內人士分析表示，若此舉屬實，只能說明近年來在房地產行業數度為“地王所累”，并歷經資金鏈緊張難關的證大集團或許真的在房地產市場拓展上有心無力。

　　打擦邊球，涉嫌違規認籌

　　南京證大喜馬拉雅中心原定的開盤日期是2014年10月份前后，從2014年9月開始就已經開始認籌。南京當地房產網站上還顯示著項目數次宣傳開盤的消息。從2014年10月推遲到11月、12月直到近期的2015年1月。

　　周宇告訴記者：“當時我來項目看房，項目置業顧問就推薦我辦理認籌，讓我到指定銀行的網店去辦理預存，然后項目置業顧問會給我標明相應的號碼，那個號碼就是我的認籌號。他們說這樣子就可以為我們預留房源了，還能享受一些優惠。”

　　根據住建部53號文件中《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題》中規定，未取得銷售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預付款等性質的費用。

　　對此，南京市住建委商品房管理處相關負責人告訴記者：“說其是公開認籌，也不準確，因為無證銷售行為的認定必須要有合同或收據等證明，或者其他的輔助證據。而這個項目的做法恰恰很隱蔽，讓購房人將存款存入自己賬戶，一切為口頭協議。得知南京證大喜馬拉雅中心涉嫌無證認籌之后我們分別于2015年1月5日、11日來到項目所在地調查問訊。目前調查顯示項目是打了違規認籌的擦邊球，但這樣的行為也是我們所不允許的。讓購房者將錢打到指定的銀行賬戶并給予憑單以便開盤后購房使用，指向性很強，有違規操作痕跡。所以，我們迅速責令項目停止這種行為。”

　　1月14日，項目置業顧問非常小心地表示：“我們項目還沒有拿到銷售許可證，您可以先看看樣板房簡單了解一下。”

　　對于項目此前涉嫌違規認籌的情況，記者致電項目企劃部門相關工作人員蔡先生，他否認了此前項目存在違規操作行為，對于記者反映的業主存錢領認籌號的說法，他表示“不存在”，并說項目在等銷售許可證出來后售賣。

　　噱頭宣傳貓膩多

　　記者于1月14日下午來到證大喜馬拉雅中心售樓處，遠遠望去項目的巨幅海報非常顯眼。而“首付5萬元起，開盤特享”的字眼更是用特大號的字體標明。但記者在進入售樓處咨詢完項目了解到，每平方米均價1.7萬到2萬元之間的精品酒店公寓總價最低也要70萬元左右。按照40年產權的公寓來算，一套70萬元的房子首付也至少要30多萬元。而對于項目“最低首付5萬元”的宣傳，其內部人員解釋說其實是首付一成，剩余首付款要購房者半年內補齊。但即便如此，項目也找不到如此低價的房子。

　　熟悉南京房地產市場的業內分析師李坤表示：“因為證大喜馬拉雅中心售賣的精品公寓只有40年產權，需要付至少五成首付，那么項目所宣傳的‘一成首付’我分析應該是開發商自己墊付的，或者是找一些機構去協助墊付的。然而如此操作，為購房者墊首付，從而使本來不符合貸款條件的人貸到款，是違反相關監管部門規定的。”

　　“據我了解，這樣‘一成首付’的宣傳噱頭在南京很多開發商這里都有，但如果被相關部門調查出來，那么相關有牽扯的銀行或者金融機構難逃其咎。不僅如此，對于購房者來說，這樣的‘一成首付’僅僅是看上去很美，如果真的是自己經濟實力不行如此倉促賣房，也會加重其后期的付款壓力。到頭來如果真的負擔不起，那承受的損失將是非常巨大的。”李坤補充說。

　　不僅如此，相關政府部門的監管人員提醒購房者，若是在項目還未取得銷售許可證的情況下就進行認籌，那么此前樓盤宣傳的得房率、容積率等規劃、土地情況來不及與房產部門預售許可證上公布的情況相印證，就容易出現樓盤前期承諾與實際不符、購房人退房要損失定金的情況。

　　停牌或為“退市”？

　　據1月21日消息，上海證大房地產股份于下午3時14分起短暫停止買賣，股份停牌前升33.577%，報0.183元。

　　就在停牌前的幾個小時，有媒體宣稱，證大集團董事長戴志康[微博]宣布集團將主攻互聯網金融，退出房地產開發，但強調，不會變賣資產。同時，戴志康也解釋說“意思就是不再追加新的投資，老項目還是要做完的”。

　　該公司2014年中報顯示，證大房產資產總值199億港元，現金流13.5億港元，而截至2015年1月20日收盤，公司市值卻僅僅只有20.38億港元。

　　據了解，目前證大房產主要涉足商業地產居多，旗下主要擁有包括上海大拇指廣場、喜馬拉雅中心，青島大拇指廣場，南京大拇指廣場，揚州商業項目等12個商業地產項目。住宅方面，有上海九間堂、南京九間堂以及河北、內蒙古等項目。

　　對于公司“退市”傳聞，江蘇證大商業文化發展有限公司相關人士稱，對于“退市”一事并不知情，但其表示，三個項目目前都處于正常運作狀態，未出現異常。此后，上海證大房地產公司南京方面做出了四點公開官方回復——“感謝業界關注”“相關信息正在了解”“九間堂開盤兩個月銷售15套”“歡迎蒞臨三個樓盤參觀”。

　　對此，有業內人士分析表示：“證大集團近年來開展多元化發展戰略，并一度在一二線城市拿下地王，被業內稱為‘蛇吞象’。畢竟其實力不足以支撐其在房地產行業內高舉高打，所以近兩年有關公司為地王所累的消息非常多，在進軍地產領域高調拿地的上海證大房產有限公司運營得也比較吃力。在退市傳聞之前，還有傳聞說證大集團掌舵人戴志康可能把全部房地產資產，包括上市公司、名下土地等轉賣了。”

　　上海易居研究相關分析師表示：“對于目前房地產市場的擴展格局看，如果在土地市場的擴張上沒有優勢，那么未來持續的盈利增長可能會戛然而止。尤其對于證大這樣的地產商而言，基本屬于中小型房企，雖可以在優質地段做項目，但在產品大規模擴張方面是有心無力。所以此次逐漸退出房地產板塊的一說，本質上就說明其在傳統地產開發業務方面缺乏一個有力的企業能力支撐。”