楊琨信貸關系調查之一：

　　激進地產商 酈松校隕落軌跡

　　本報記者 徐維維 文淼 上海、南京報道

　　中國農業銀行原副行長楊琨涉嫌受賄案司法文件中，曾任中新地產集團(00563.HK，現為“上實城市開發”)主席的酈松校重回外界視野。其經營多年的中新地產最高曾坐擁1500萬平方米土地儲備，此后因資金鏈和遭遇廉政公署調查等問題淡出市場。21世紀經濟報道記者獲悉，酈因貸款等經濟問題，仍處取保狀態。

　　檢方認定，2005年至2009年，楊琨利用職務便利，接受酈松校的請托，為中新集團有限公司及其控股企業在重慶“城上城”和成都“公園大道”項目的貸款事項上提供幫助。

　　檢方認為，2006年上半年，楊琨同意妻弟陳輔成收受并持有酈低價轉讓的900萬股中新地產股票，后以該股票下跌、停牌為由要求酈對此負責。2009年1月20日、21日，酈松校先后向陳輔成匯款共計港幣999.999萬元。該款項由陳輔成管理。

　　21世紀經濟報道記者整理公開資料發現，中新地產在上述地產項目中，均通過股權投資收購項目公司的方式獲得權益。事實上，酈松校在其他地區的開發項目也曾與農行發生借貸業務。

　　2012年一位徐州地產商接手由酈松校負責的徐州“泉山森林海”項目公司后，發現公司在2007年至2010年以“預付工程款”的名義向時任董事長酈松校掌控的賬戶付款2.67億，并有2.561億元尚未歸還。

　　相關審計報告顯示，以上款項來源之一是，上述項目公司在2007年8月和9月分兩次向中國農業銀行銅山縣支行共辦理開發貸款2.2億元。

　　上述項目公司從農行銅山縣支行辦理貸款2.2億元涉嫌虛假合同，酈松校本人于2013年11月被公安專案組以“貸款詐騙罪”拘留，關押在南京。2014年1月被取保候審。該專案組拒絕了采訪要求。

　　熟悉專案組情況的人士稱，由于相關貸款此后已經清償，專案組對酈松校的行為是違規還是違法未達成共識，但專案組并未解散。酈松校刑事案件代理律師拒絕了本報采訪。

　　成都項目仍被舍棄

　　若楊琨介入中新地產貸款事宜屬實，其時，正是這個龐大地產商快速擴張、由盛轉危的關鍵時期。楊涉嫌的信貸協助，并未協助其跳出周期。

　　成都項目正是如此。公開資料顯示，成都“公園大道”項目位于成都市溫江新城區光華大道北側，占地面積達22.81萬平方米，總建筑樓面面積達77.5萬平方米。

　　根據成都市國土局網站，2006年11月，成都中泰交通建設發展有限公司以5.2億元通過投標購得位于涌泉街辦五福村的商住用地溫國儲［2006］181-1號及溫國儲［2006］181-2號地塊，成交面積14.9公頃，即是“公園大道”所在地塊。

　　2007年1月30日，由中新地產出資70%，成都中泰交通建設發展有限公司出資30%，合資成立項目公司成都中新錦泰房地產開發有限公司，注冊資本2億元，專門來開發混合式住宅及商用發展項目“公園大道”。

　　2008年6月，中新與成都中泰交通建設發展有限公司訂立協議，購買其余30%股權及相關股東貸款，總價為4.86億元。但是2009年4月，中新地產表示已由旗下子公司中置向成都中泰提出法律訴訟，請求法院認定其與成都中泰之間的中新錦泰30%股權轉讓協議無效。

　　當年5月，訴訟最終和解，中新地產向成都中泰支付1.2億元股權轉讓款，按約收購其持有的中新錦泰30%股權。此外，中新地產還需償還成都中泰3.26億元的股東貸款。當年11月，成都中泰就違約索償7000萬元人民幣及利息向香港高等法院遞交申請。

　　媒體曾廣泛報道，成都“公園大道”從2007年到2012年一直停工不斷，并質疑中新地產資金鏈是否拮據。楊琨涉嫌協助的農行貸款正在此期間內。

　　“公園大道”可謂命運波折，在2010年中新地產被上實控股收購并改名為“上實城開”之后，雖然項目開始復工，但最終還是被新東家舍棄。

　　2012年12月21日，上實城開成都中新錦泰房地產開發有限公司70%股權，以總價1.1億元售予宏匯投資有限公司，并收回1.41億元的股東貸款。

　　此外，宏匯投資還需償還中新錦泰欠結集團5.76億元貸款，及相關貸款可能累計7300萬元利息。剩下的30%股權于12月27日通過產權交易所以總價2.96億元轉讓予成都三創緯業房地產開發有限公司。

　　與在成都用股權投資的形式獲得土地儲備一樣，中新地產在重慶的“城上城”項目也是由股權收購獲得。

　　該地塊位于重慶市渝中區及高科技園區交界的袁家崗黃金地段，由五個不同地盤組成，地盤面積為11.3萬平方米，總建筑樓面面積為80.3萬平方米。

　　中新地產公告顯示，2006年3月中新地產通過旗下全資子公司中置(北京)企業管理有限公司從上海昊泰房地產投資管理有限公司處以1.81億購得袁家崗項目公司重慶中華企業房地產發展公司30%股權。

　　2006年5月，中新地產集團通過上海聯合產權交易所投標，以4.22億人民幣從中華企業股份有限公司及其全資子公司上海古北(集團)有限公司處收購重慶中華企業房地產發展有限公司70%權益，至此已擁有該項目全部所有權。當時通函稱，收購將由公司內部資源提供資金。

　　根據上實城開年報，截至2013年年底，重慶“城上城”項目累計銷售面積31.87萬平方米，未來可售面積24.30萬平方米，預計項目將在2008年-2015年分期落成。

　　酈松校其人

　　酈松校生于1965年，浙江諸暨人，碩士學歷，建筑工程科班出身，先后畢業于南京建工學院和重慶建工學院。1988年研究生畢業后，分別在國家建設部和國家物資部任職近十年。

　　一位熟識酈松校的不愿具名人士眼里，酈松校的地產事業“起步非常卑微”。1998年國家取消福利分房，開啟住房制度改革。酈松校看到商機，辭職南下投身房地產，在上海開發了“公園2000”、“公園3000”等項目。

　　在上海積累了兩年經驗之后，2000年，酈回京創辦了自己的公司，北京新松投資集團有限公司。公司第一個房地產項目銷售失利；不過到了第二個項目“北京后現代城”時，“三天就賣出一棟樓，非常火爆。”

　　該知情人士稱，酈松校事業企圖心很大，看到了公司快速成長可能性，另一方面他做事非常勤奮認真，有能力使公司快速成長。

　　2003年，酈松校收購了香港上市公司科建集團，成立中新集團(控股)有限公司，并陸續注入地產資產，同時開始醞釀土地擴張。

　　上述人士回憶稱，酈松校當時是包了私人飛機在全國看地，拿到地后很快就簽約，除了北京、上海，在成都、重慶、西安、天津、哈爾濱、珠海等地也拿了很多地塊。

　　此外，曾是體制內官員的酈松校有較深的政商意識，獲得很多土地開發機會。僅2006年，中新地產先后在重慶、北京、天津等地以合作開發、入股項目公司或接盤等方式，收購了20余個大型房地產項目。

　　中新地產的土地儲備也從當年的300萬平方米，增長到2007年的920萬平方米，一年時間翻三番。2009年更是達到了近1500萬平方米　的規模。

　　2008年，中新地產排名中國房地產百強企業第29位，酈松校以63億資產列《福布斯》中國富豪榜第73位。

　　酈松校對資金使用效率要求極高。“上海地產同行稱他是‘搬磚頭的’，一筆錢翻來覆去用，要求資金高速流動。”知情人士說。

　　此外，酈松校對錢和數字極為敏感。上述人士回憶，他對拿地成本、土地價格判斷準確，算賬算得極為清楚，而且知道容積率做到多少合適，市場空間如何。

　　一方面行事果敢，談業務時很有魅力，令人尊重。但另一方面，強悍獨斷，在公司里說一不二，為了達成追求目標甚至會不擇手段。

　　中新地產后來的收購方，現任上實城開董事局主席的倪建達2010年在接受《新地產》采訪評價酈松校時說：“酈老板是個優秀的企業家，即使面臨顛覆性的困難，仍會做出最正確的決定。”

　　與之業務合作深入的人士稱，正是由于酈對資金流轉的要求甚至超過對利潤的要求，他對銷售推廣速度和資金快速周轉“極度壓榨”，并做出一些不合理的舉措。

　　“比如在市場回暖時沒有房子賣，而市場不好時卻拼命出貨，沒有按照房地產的周期來。”酈在天津還曾要求三天內賣出1500套房，令外人直覺“瘋狂”。

　　敗走中新

　　2008年1月22日，中新地產在香港聯交所停牌，直至2009年5月11日，中新地產才首次通過公告披露停牌原因：因涉嫌觸犯《香港防止賄賂條例》第9條中的針對雇員貪污交易的三項條款，被香港廉政公署調查。

　　這也成為楊琨涉嫌要求酈松校補償股票投資的起因。在中新地產對外披露前三個多月，2009年1月，相關款項進入陳輔成賬戶。

　　當年，中新地產因何被港廉署調查流傳著多種說法。香港廉政公署接受21世紀經濟報道記者采訪時稱，沒有更多信息可以披露。

　　財經網報道說，起因是內地某房地產公司對中新地產違規拿地行為的舉報。而《時代周報》援引知情人的話稱，港廉署調查是因為中新地產在四川一個項目拿地時涉嫌行賄，并且酈松校可能牽涉其中。財新《新世紀》報道稱，中新地產在成都、重慶、天津和西安連續因資金遲遲不能到位而陷入糾紛，最終被人向香港廉政公署舉報。

　　中新地產停牌當年，適逢經濟危機，房地產市場不景氣。此時，中新地產已經囤積了大量土地，都已簽了合同，但由于產出樓盤太少，銷售回款不能支撐各項費用。上市公司又因停牌失去融資功能，酈松校被人稱為“一筆錢來回騰挪”的戰略，引發債券違約等危機。

　　2009年1月，中新地產沒有按時支付4億美元高息票據的半年利息1.5億元，引發市場對于其資金鏈斷裂的猜測。

　　事實上，中新地產凈借貸對股東資本比率從2006財年以來一路飆升，從7.9%上升到2007財年的51.3%，到2009財年更是高達79.1%。償債能力則在逐年減弱。流動比率在2007財年達到峰值2.03之后，2008財年下降到2.03，而2009財年更是只有1.86。

　　在上述知情人士看來，酈松校失敗的直接導火索是2008年經濟危機，而2005年穩定房價的房地產調控政策影響并不顯著。“如果沒有08年經濟危機，市場一路好，通過轉讓地塊，扭轉銷售勢頭，周轉兩三年，酈松校是能撐過去的，有可能現在力量還是很大。”他說。

　　他認為，酈的問題在于之前太激進，拿地太快，資金不夠但還在做大，“只有幾個鍋蓋，但想蓋無數鍋”，而且沒解決好融資渠道，沒有長期帶來現金流的通道。

　　該知情人士回憶說，酈松校妻妹劉巖也曾抱怨“受不了”，覺得酈不應該做那么多項目，“如果他不做那么多項目，就不會有這么多麻煩事了。”

　　2009年5月，雖然中新地產總裁劉義向媒體澄清資金鏈沒問題，但當時媒體報道稱，中新地產仍在出售項目， 6月到9月累計拋售5個項目，回籠金額共計38.45億元。

　　2009年8月，酈松校辭去中新集團董事局主席一職，由劉義接任。此后，中新地產2009年年報里首次提出，對土地儲備進行調整，并且以后在購入土地上將采取審慎策略。此前一直奉行的土地儲備至上戰略也隨著酈松校的辭職而摒棄。

　　為時已晚，中新地產難逃被重組的命運。2010年6月，上實控股以27.46億港元收購中新地產45.02%的股權成為最大股東，酈松校仍持有中新地產21.08%股份。

　　2010年6月25日，中新地產集團股票得以復牌。此后公司更名為上海實業城市開發集團有限公司。

　　酈松校還曾是香港另一個上市公司——啟帆集團的大股東和董事會主席。2007年8月，酈松校收購了啟帆集團47.4%股權，后于2010年1月離職。這個運輸設備供應企業后來更名為中國環保科技控股有限公司。

　　而離開中新地產之后，酈松校依靠他的北京新松投資集團有限公司和北京長島新業企業管理有限公司繼續從事房地產生意。

　　酈松校周圍的是非太多。“由于給錢大方，容易讓人替他做事，但在合作中對你咄咄逼人的逼迫和對結果的無限索取，都讓你承受很大的壓力，也會造成合作中產生矛盾。”上述與之有業務合作的人士稱。

　　由于酈松校偏向追求總盤量和資金量，在工程質量、物業管理、后續服務等方面曾出現問題。酈松校在徐州開發的泉山森林海項目也是如此。“到最后交不了房，房屋質量很差，農民工工資付不了，幾乎每年都有農民工鬧事。”要求匿名的該項目現任負責人說。

　　2011年6月，酈松校被香港廉政公署以“串謀詐騙”的控罪通緝，這位被通緝的富豪再次回到公眾視野。

　　香港廉政公署通緝信息顯示，酈松校與中新地產集團前執行董事車漢樹及張曜暉三人，涉嫌串謀為中新地產與一些維京群島公司進行多宗有欺詐成分的物業交易，目的在于人為地抬高中新地產的利潤及資產，致使中新地產于2003年至2007年間在公告、通函及年報中作出虛假陳述。

　　香港廉政公署對21世紀經濟報道記者稱，除了其網站上通緝信息顯示的內容，沒有任何補充。