萬科被指“唱空”樓市  業(yè)界呼吁“不救市”

　　秦玥

　　近日，萬科副總裁毛大慶的“發(fā)言風(fēng)波”再次將樓市崩盤論推上了輿論浪尖。“我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去。”

　　雖然其悲涼色彩最終被郁亮以“憂患意識被誤讀為看空行業(yè)”圓場，但縱觀目前市場成交情況，市場正處于下行狀態(tài)確是不爭事實。

　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，公司實現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米，同比下降1.26%，環(huán)比下降9.74%；銷售金額127.5億元，同比增長2.99%，環(huán)比下降11.64%。值得注意的是，萬科單月銷售均價繼續(xù)回落。萬科4月份銷售均價11665元/平方米，環(huán)比下降2.1%，銷售均價連續(xù)3月環(huán)比下降。

　　對此，一位不愿具名的券商人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，萬科銷售面積連續(xù)兩月同比下降，2014年銷售形勢不容樂觀。

　　“唱空論”

　　5月1日，一篇關(guān)于萬科副總裁毛大慶在某內(nèi)部沙龍的發(fā)言稿開始在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，文中用詳實有力的數(shù)據(jù)論證了三大核心要點：反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊。該萬字發(fā)言稿中傳遞的“看空行業(yè)、全國房地產(chǎn)將下行”等觀點被輿論快速發(fā)酵。

　　一時間，房企老大萬科成為了唱空樓市的領(lǐng)頭羊。

　　對此，《中國經(jīng)營報》記者致電北京萬科相關(guān)人士，該人士表示，一切均以郁亮回復(fù)為準。根據(jù)萬科集團發(fā)表的聲明顯示，這份“毛大慶發(fā)言稿”中的信息并不代表萬科和毛大慶個人觀點，部分內(nèi)容為杜撰。而毛大慶本人也開口回應(yīng)，只是在預(yù)警市場風(fēng)險。

　　據(jù)相關(guān)媒體報道，這份“毛大慶發(fā)言稿”傳出之后，毛大慶曾第一時間給郁亮打電話喊冤，稱外界曲解了他的發(fā)言，把自己非公開場合下的提示風(fēng)險變成了看空行業(yè)。

　　值得注意的是，這已經(jīng)不是萬科第一次遭遇此類事件。事實上早在2008年，萬科便因一篇名為 《萬科集團主要負責人在松山湖會議上的講話》的文稿被輿論包圍。而該文稿的主要內(nèi)容同樣涉及對于市場看空的判斷，并稱要敢于降價，勇于降價。

　　時隔6年，萬科再次“中招”，但不同的是此次并非“唱空”。郁亮表示，萬科是以“謹慎樂觀，積極應(yīng)對”的態(tài)度來面對未來的房地產(chǎn)市場，并不存在看空一說。“我們在很多場合都表明過這個態(tài)度。從提示風(fēng)險的角度，我贊成其中的一些觀點，行業(yè)已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分的認識，積極應(yīng)對是必要的。”

　　對此，中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴本報記者，這個我覺得需要從兩方面看；首先，萬科這個是一個內(nèi)部講話，并非直接對外的發(fā)言稿，所以不存在唱空；其次，作為一個領(lǐng)頭房企，對現(xiàn)在的市場有憂患意識，而且的確是掌握了很多事實數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的市場的確值得從業(yè)者警惕。

　　以“五一”小長假四個一線城市為例，因推出零首付等大幅度降價促銷措施，廣州3天簽約404套，雖然同比去年上漲6.88%，但全市均價1.401萬元/平方米，同比下降7.9%；而北京、深圳等樓市成交大幅縮水，其中，深圳更是出現(xiàn)5月1日當天僅成交1套的情況。

　　與此同時，“五一”小長假前兩天，北京樓市成交131套，同比、環(huán)比均明顯下調(diào)。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”期間，北京新房、二手房市場交易冷淡，與去年“五一”期間的成交量比，下降幅度都在8成左右。且從歷史交易水平看，今年“五一”小長假三天的一、二手房成交總量成為2009年以來最低值。

　　“房地產(chǎn)是商品，商品不存在一直上漲的可能性，在歷史上也基本都是3年會出現(xiàn)一次調(diào)整，現(xiàn)在的確是具備了進入蕭條期的各種因素。”張大偉表示。

　　“不救市”？

　　然而，頗為玩味的是，就在毛大慶發(fā)言事件引發(fā)樓市崩盤熱議之時，任志強[微博]開腔反駁樓市唱空論：中國沒有房地產(chǎn)泡沫。一邊是萬科總裁郁亮“房地產(chǎn)行業(yè)已進入下半場”的樓市預(yù)警，一邊是任志強“中國沒有房地產(chǎn)泡沫”的看漲言論。

　　“美國的房價對家庭收入比僅為4.3，算是房價過高嗎？但為什么會出現(xiàn)泡沫破裂？書中認為造成泡沫的原因一是購房的個稅減免政策而造成的房價過高；這也許與中國正好相反。二是向低收入家庭提供降低貸款標準的個貸；這與中國也恰恰相反。三是教育。四是房價未列入CPI。五是限制供給。無法找到中國泡沫的論據(jù)。”5月6日，任志強發(fā)表微博如此表示。

　　而在此之前，任志強就有類似觀點，在他看來，今年房地產(chǎn)銷售增速下降，但并不可怕，在城鎮(zhèn)化推進背景下，房地產(chǎn)市場整體形勢并不會變。

　　一時間，地產(chǎn)大佬們的激辯讓房地產(chǎn)市場走向變得撲朔迷離。5月5日，安徽銅陵市救市措施堪稱“大尺度”，該市宣布從購房契稅補貼等方面全方位救市，新政已從5月1日起正式實施。迄今為止，銅陵新政尚未被叫停。而浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達放松限購政策，購房者房產(chǎn)審核將由兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>

　　但事實上，早在銅陵、寧波出手救市之前，南寧、無錫、杭州蕭山區(qū)已通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標準等方式救市，而天津濱海新區(qū)、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區(qū)對購房政策進行調(diào)整。

　　對此，張大偉表示，各地方對樓市調(diào)控政策的微調(diào)逐步由傳聞轉(zhuǎn)為實質(zhì)行動階段，其中南寧成為首個官方正式發(fā)文放松限購政策的城市，對后市全國其他城市政策微調(diào)跟進將起到示范作用。市場的明顯下行趨勢，以及中央“分類調(diào)控”的指導(dǎo)方針，令各地蠢蠢欲動的托市之舉呈現(xiàn)由點到面的擴散之勢。

　　但是，面對這樣的舉措，不少地產(chǎn)人士并不領(lǐng)情。“從某種程度上說，目前樓市經(jīng)歷價格回調(diào)，正是方略路向調(diào)整的結(jié)果，委實來之不易，應(yīng)彌足呵護。應(yīng)該讓房價理性回歸，雖然經(jīng)濟會短暫陣痛，但‘戒毒’之后，經(jīng)濟就能恢復(fù)可持續(xù)地健康發(fā)展。”不少人士表示。

　　更有甚者指出，由于2003年以來，調(diào)控樓市10年頒布43個政策，結(jié)果使得房價卻上漲10倍。“因此房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的正道是，加快房地產(chǎn)稅、立法擴圍房產(chǎn)稅之類的長效機制，而不是飲鴆止渴地貿(mào)然‘救市’。”

　　邁坎兒

　　然而，無論救市與否，從目前銀行貸款、政策收緊、市場觀望情緒嚴重等負面因素下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型已經(jīng)是行業(yè)所趨。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前萬科除在一些城市面臨銷售壓力外，今年萬科的可售貨量仍在遞增。數(shù)據(jù)顯示，2013年萬科實現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年的56.9%和66.9%。

　　而今年一季度萬科的竣工面積僅占全年計劃竣工面積的6.6%。因此在萬科2013年開工項目中，有一半將會在今年下半年及以后竣工，待入市貨值巨大。

　　“過去十年房企依賴土地差價，未來十年房企要依賴產(chǎn)品創(chuàng)新，跨行業(yè)追求客戶黏稠度。以前是只賺取地差，未來是依賴產(chǎn)業(yè)鏈延伸價值。但不可否認的是，轉(zhuǎn)型當然會可能要交學(xué)費，萬科以前一直說不做商業(yè)的，現(xiàn)在在北京等城市商業(yè)比例在明顯增加，從初步嘗試看，還可以。行業(yè)已轉(zhuǎn)型，所以企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。”張大偉說道。

　　“作為一個年銷售額接近2000億元的企業(yè)，萬科的確在做領(lǐng)先行業(yè)的事，本次市場下調(diào)，和往年因為政策調(diào)控導(dǎo)致的影響不一樣，房地產(chǎn)市場已經(jīng)必須轉(zhuǎn)型。”張大偉說道，而就在近日，萬科提出“事業(yè)合伙人”制度。

　　據(jù)悉，該制度具體分為跟投制度和股票機制。跟投制度是指業(yè)務(wù)層面的跟投制度，這將改變“從投資買地到銷售結(jié)算”這一項目操作流程的所有行為。原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，切實關(guān)乎到了合伙人的利益。

　　對此，相關(guān)分析師認為，小股操盤模式或許就是萬科有預(yù)見性的抉擇之一。“通過更少的投資獲得更高的回報，這是萬科尋求新的盈利點的方式之一。”

　　除此以外，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也表示，“萬科目前在多元化戰(zhàn)略上進行擴張，未來繼續(xù)發(fā)力的空間依然很大。實際上，萬科此前在商業(yè)地產(chǎn)、城市運營等方面進行轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上就說明了對傳統(tǒng)住宅業(yè)開發(fā)的謹慎心態(tài)。恰是這樣一種前瞻性的思路，所以能夠推動萬科富有遠見地進行轉(zhuǎn)型。”