賈海峰

　　原標題：不要過分解讀“萬科樓市崩盤論”

　　一位遠在海南的朋友昨晚給我打來電話，問我樓市是不是要崩盤了？

　　我問，何出此言？

　　他說：“最近大家都這么說，你看網上說的，萬科的老總也這么說”。

　　我隨即上網仔細看了看這位朋友所說的萬科老總的觀點，發現是幾天前萬科執行副總裁毛大慶幾天前在一個內部沙龍的講話原稿，因此引發的輿論軒然大波，以及隨后郁亮出面幫忙澄清的言論，但是這些言論，直到5月8日，仍是樓市新聞的熱點和焦點。

　　需要指出的是，毛大慶是少有的研究型房地產企業老總，這幾年，其研究專業度越來越高，講話都是用數據和模型說話，專業程度堪比任志強[微博]。

　　毛大慶的這個內部講話，提出了幾組關鍵的數據，例如今年一季度主要城市房屋銷售量、批準和銷售的比例、千人建設套數等等，這些數據應該說是很客觀的，靜態去分析的話，他的觀點也沒錯。

　　但是，我個人認為，中國的樓市是一個很動態的變化模型，而且變化速度非常快，因為房地產兼具很強大的投資功能，總是可以在牛市的時候，不管蓋多少房子，價錢多高，都會供不應求；而隨著2-3年的一個周期到來，樓市又會旋即進入下行周期，庫存暴增，成交量腰斬。

　　如果從房地產的消費功能來說，房地產又是一個價格彈性很高的商品，當房價進入上行周期的時候，房屋大賣；進入下行周期的時候，成交量腰斬。所謂剛需型購房，始終難以支撐樓市的一半銷售量。

　　回到毛大慶的觀點分析，結合2008年以來的樓市變化特征，我個人認為，這一輪樓市的調整是剛剛開始，接下來繼續下行是肯定的，調整深度有多大，取決于國家層面會不會較大規模出臺經濟刺激政策以及寬松貨幣投放。

　　目前，暫未看到這個痕跡。

　　經濟結構調整仍然是首要任務，國務院明確提出不會大規模刺激救市，在沒有中央定調風向的情況下，銀監會和央行[微博]部門必然從行業風險控制角度出發，進一步控制樓市貸款風險。銀監會再度要求嚴控抵押消費貸額度，不許抵押消費貸用于購房的政策，就是這樣想法的表現。

　　再次回到毛大慶的觀點分析，那么，這次樓市調整，是不是會很悲觀，乃至造成所謂崩盤的效應呢？

　　我個人認為，一定不會。

　　其一，上面提到了，樓市是一個動態變化很大的行業，今天的一切令人悲觀和摸不著頭腦的數據，到了“忽如一夜春風來”的時候，又消失的無影無蹤。大家都還記得，2008年的時候，連北京的樓市庫存都到了2年多都賣不完的程度，但是隨后不到半年的時間，又變成了“庫存告急”的狀況。因此，目前樓市的數據再悲觀，都不要認為樓市會崩盤。

　　其二，樓市的產品供給是一個壟斷狀態，雖然房屋開發很多，過剩情況很普遍，但是土地和金融的供應是壟斷的，作為壟斷的供應模式來說，當下游產品出現過剩的時候，上游的水龍頭是可以擰緊的，下游的供需模式是可以自動調整的。雖然地方政府負債規模很大，但是因為沒有政府信用和政府破產的機制，加上這幾年財政部整頓地方債務工作一直沒有放松，地方債務的風險還是可控的，崩潰式土地供應的局面是不會出現的。

　　其三，這次市場上種種傳聞，聲音的來源是萬科，實際上，更早的時候，萬科已經在全國降價。在2008年的時候，甚至也有萬科的“松山湖會議講話”。歷史為什么這么相似？每到市場調整的時候，都是萬科帶頭“內部講話”和降價呢？

　　大家如果對房地產行業和房地產公司深入了解下就會發現，萬科是房地產行業唯一職業經理人制度化徹底的公司，也歸功于王石[微博]當年設計的徹底股份化的改造，萬科實現了股份化管理機制，所有高管都是打工的，大老板雖然是華潤，但是并沒有實際參與和干涉公司的管理。

　　萬科的高管們個個拿著高薪，王石去年年薪高達1590萬元，郁亮高達1431萬元，毛大慶為790萬元。

　　這些高管們將萬科2013年的銷售額一路做到1709.4億元，而且準備在今年，也就是萬科30周年時間上，做到年銷售額突破2000億元，我們不懷疑他們對萬科的貢獻，萬科成為行業乃至中國最優秀的公司之一，與這些職業經理人的付出是分不開的。

　　但是，萬科的成功，更大程度上歸功于制度，也就是上述的徹底股份化的公司治理制度。在這樣的公司治理制度之下，職業經理人完成業績目標第一。而利潤率并不是萬科追求的第一考核目標。這幾年來，萬科的合作開發項目比例越來越高，萬科的銷售額，大部分是通過采取合并報表得來的。萬科的實際利潤率，在房地產行業里面卻是排得靠后的。

　　這個道理也很簡單，萬科一直沒有一個真正的老板，沒有老板卡著職業經理人脖子，要求去把房子賣高價，追求高利潤，萬科的高管們日子自然過得輕松。

　　正是這樣的制度使然，萬科在市場不好的時候，總是帶頭降價，目的就是要搶收，保住銷售額。同時，你會看到萬科的高管們總會在市場上散布一些悲觀的聲音，而在旁觀者看來，大有為公司降價打掩護的意思，這樣一來，因為市場不好，而搶先降價，倒成了對股民交待的很好理由。

　　在此，我無意評判萬科公司治理制度以及萬科這種做法的對與錯，因為萬科目前來看，是一個成功的企業，其行為邏輯也就無可厚非。

　　但是，回到文章開頭的那個問題，萬科以及毛大慶的講話，有其公司立場以及個人立場，媒體和輿論都大可不必將其作為“令箭”，去過度唱空樓市，不管背后動機如何，這樣的邏輯是站不住腳的。