光耀地產陷危局的真正原因

　　因資金鏈危機而導致多個項目停工數月，中國百強房企光耀地產逾期無法交樓并深陷業主維權漩渦，更多債務亂象開始浮出水面。

　　5月7日，部分業主繼續在光耀地產惠州公司和當地房管部門維權，惠州市有關部門當天亦召開緊急會議商議解決方案。

　　在會議現場，翡儷港項目開發商光耀金源集團法人代表鄔國邦在當天接受了《第一財經日報》記者的采訪，業主也向記者提供了部分官方調查資料。

　　越來越多的信息顯示，光耀地產惠州多個樓盤項目停工背后，存在著頗為復雜的債務糾紛和房產抵押、銷售亂象。

　　多項目陷入停工

　　根據業主反映，預期無法交付的樓盤項目涉及荷蘭小城、翡儷港(光耀荷蘭水鄉花園八期)、馬克住區等，目前這些項目均處于持續停工狀態。

　　有王姓業主稱，光耀荷蘭小城按要求于2013年底向業主交付13至18棟，涉及業主千余戶，但時至今日仍未能完工交付。

　　4月26日，惠州市仲愷高新區住房和城鄉規劃建設局發布關于“荷蘭小城”業主集體維權訴求情況匯報，13#至18#樓確實存在延期交樓。

　　此外，該項目還存在未達收樓標準卻強發收樓通知、強收物業管理費、逾期交樓不承擔違約賠償責任、配套不能全部兌現等問題。而19#至30#樓能否按購房合同按期交樓仍存在不確定性，“若延期交樓，將按購房合同違約條款約定進行賠償。”

　　光耀地產遭遇維權的另一項目為光耀翡儷港。該項目所處的上東平片區為豪宅區，坐擁“兩江四岸”景觀資源，被當地稱為“黃金三角”居住板塊。

　　有業主向記者表示：“D1、D2棟原定2013年12月30日收樓的，后來又說2014年4月30日收樓，現在已經過了五一假期，卻連個電話、信息都沒有通知給業主，整個樓盤靜悄悄。”

　　2014年1月3日，光耀地產向業主發布《致歉函》，該公司在該函中稱，因受異常天氣影響，導致施工進展有所遲緩。光耀地產同時承諾，公司將于2014年4月30日前交付房屋。不過，目前開發商仍未能按期履約，再次逾期無法交房。

　　光耀地產在惠州的另一藝術居住概念項目馬克住區，與上述兩個項目類似。業主張女士介紹，自己在2012年7月購買了馬克住區的物業，購房合同約定的交樓時間為2013年12月30日，但至今仍未能交樓。

　　讓業主擔憂的不僅僅是無法按時收房，而是上述三個項目因開發商資金鏈緊繃，從今年初開始陷入停工狀態。

　　更讓業主費解的是，因開發商與其他企業之間存在債務糾紛問題，導致該項目的部分已售房屋甚至被法院查封。

　　以翡儷港項目為例，記者從上述情況匯報中發現，這些被法院查封的物業主要是在23#和24#樓，合計共有32套房屋。

　　434套房屋抵償工程款

　　值得關注的是，單從房屋銷售和預售資金情況來看，上述項目并不會存在因資金不足而陷入停工，導致停工的主要原因是光耀地產將該項目進行抵押借款。

　　翡儷港現預售的包括19棟多層和6棟高層住宅，2011年開始陸續對外銷售，其中D1、D2棟是2011年11月推出的兩棟高層住宅。

　　上述樓棟在建行惠州橫江三路支行開設預售款專戶，用于收存購房資金，由惠州市房管局監管資金的使用情況。

　　根據相關規定，預售資金主要用于支付工程建設的施工進度、設備款、材料款及稅款等用途，不得挪作他用。

　　自房屋銷售起，開發商從專戶中申請使用的每筆款項，惠州市房管局都要求用款單位、工程監理機構和工程總承建單位等出具意見，并在用款申請表中蓋章確認，款項都嚴格按規定的程序予以審批，并直接將資金劃至用款單位賬戶，確保用于后續工程建設。截至2013年底，從專戶中劃出資金約1.5億元，還有部分按揭款在銀行等待發放。

　　根據惠州市房管局調查，翡儷港D1、D2棟后續工程需要資金1000多萬元。經向項目住房按揭貸款銀行咨詢，在建行、中行、招行等有按揭未放款合計資金4000多萬元。如果不出現司法機關查封等特殊狀況，撇開其他債務，在各按揭銀行的配合下，爭取早日放款并保證現有按揭資金全部用于后續工程建設，是可以保證工程完工的。

　　然而，光耀地產之后卻用該項目向總包單位深圳市鵬城建筑集團有限公司借款，未能按期還款并引發雙方的債務糾紛，最終導致項目停工。

　　5月7日，光耀地產向媒體發布書面回應資料稱，目前公司在惠州的少數樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經協調多方資源，加快施工進度，確保業主的利益。

　　光耀地產還表示，公司已經與延遲交樓項目的業主進行多次溝通，交樓時間、賠償等方面的節點與措施已經出臺，且已經通知到每一位業主。

　　但有業主對此質疑認為，開發商存在故意隱瞞實情和欺詐情況，因為項目的部分房子已經抵押給了工程建筑商和材料供應商。

　　記者從惠州市房管局對業主的答復中看到，目前翡儷港的部分房產已經折價賣給施工單位，用以抵償項目的工程款。

　　而施工單位為了將這些房屋變現，則指定自然人與開發商簽訂《商品房買賣合同》，共涉及房產434套，總價值金額約5.586億元。根據雙方約定，這些售房款都直接支付給了施工單位。

　　惠州市房管局指出，上述合同實際未與開發商發生現金交易，因此，導致預售款監管賬戶無法體現預售款資金的流動，無法進行有效監管。