拿地樓面價與銷售限價幾乎持平

　　截至目前，年內北京市的土地交易額已經達到了1154.89億元，業內預計2013年北京全年的土地出讓金收入將接近1400億元

　　■本報記者 王 崢

　　9月26日下午，北京今年推出的第二塊“限房價、競地價”地塊海淀區環保科技園地塊進入現場競買環節，共有8家房企參與競拍，包括住總正華聯合體、中鐵建、首開萬科聯合體、華遠地產等。最終經過107輪激烈競爭中鐵建以18.1億元的總價擊敗其他7家房企或聯合體，成功拿下該地塊。溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平方米。

　　根據掛牌資料，北京市海淀區環保科技園3-3-230、3-3-260、3-3-277地塊F1住宅混合公建用地項目建筑控制規模97511平方米，起始價9.6億元。同時，該地塊政府規定商品住房銷售限價為19000元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元。

　　由于中鐵建18562元/平方米的拿地樓面價僅比政府的銷售限價19000元/平方米低了不到500元/平方米，因此拿地結果剛一公布，不少人便質疑中鐵建這個項目到底能不能實現盈利。

　　對此，中鐵建相關人士稱，政府限價只針對純住宅，商業和綜合部分還是市場定價，因此公司還是有運作空間的。

　　中原地產研究部總監張大偉也稱，出現平均樓面價接近銷售限價的原因主要是該地塊并非全部限價。海淀區環保科技園的地塊屬性為F1住宅混合公建用地項目，這其中不僅有70年使用權的居住用地，還有很大部分的商業和綜合用地。如果以限價房占一半面積計算，限價部分的樓面價應在1.4萬/平方米左右，另外一半商業和綜合用地不限價部分的樓面價在2.3萬左右/平方米。因此，這一價格市場還是可以接受的。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉則分析認為，19000萬元/平方米僅僅針對住宅部分限價，而該地塊其他商業及綜合的部分不受價格限制，一般而言，商業用途的產品價格往往比住宅要高，如果后續開發運作的好的話，就能保障整體項目總體上可能實現盈虧平衡。但無論如何，該地塊地價溢價88.54%確實有些偏高，企業開發后續風險較大。

　　實際上，這并非中鐵建第一次操盤限價房地塊。2011年5月20日，銷售價格被限制在12500元/平方米的房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，被中鐵建以14.6億元的總價成交，折合樓面價為6095元/平方米。

　　而當天除了海淀區環保科技園地塊外，北京錦華盛業裝飾工程有限公司還以13.3億元競得北京市門頭溝區門頭溝新城MC04-149地塊F3其它類多功能用地地塊國有建設用地使用權。

　　截至目前，年內北京市的土地交易額已經達到了1154.89億元，業內預計2013年北京全年的土地出讓金收入將接近1400億元。

　　此外，針對第二季度以來部分地區、部分城市出現高價地異常交易信號情況，國土資源部有關負責人近日表示，由于房企回籠資金較快，拉動土地需求，加劇優質地塊爭奪及一些地方忽視國土資源部關于均衡供地的要求等因素，導致出現個別異常交易現象。但大部分異常交易地塊屬于區位條件比較好的優質稀缺地塊，還有的屬于商服用地或競買者特殊等原因，異常交易有一定的偶然性。全國地價整體上仍處于溫和上漲態勢。

　　上述負責人還指出，在防范地價異常波動的同時，房價持續較快上漲、供需緊張的城市，要繼續增加住宅用地供應，在第四季度加快供地進度。