晨報(bào)訊(記者 王麗婭)經(jīng)過69輪競拍，中糧地產(chǎn)昨天以23.6億元加3.3萬平方米公租房的代價(jià)奪得朝陽孫河宅地。同樣刨除政府回購面積，該地塊的樓面價(jià)達(dá)到4.6萬/平方米，遠(yuǎn)高于此前保持4.42萬元最高單價(jià)紀(jì)錄的萬柳地塊，再創(chuàng)北京新高。

　　昨天在拍地現(xiàn)場，孫河區(qū)域一年內(nèi)掛出的第五宗地塊——HIJ地塊，引來融創(chuàng)、中糧、泰禾、東亞、首城置業(yè)、華發(fā)股份、住總、合景泰富、萬科、招商和中鐵建等11家房企參與競價(jià)。不過一個(gè)小時(shí)，住總就在36輪舉牌中第一個(gè)觸碰到23.6億元的競價(jià)上線。此后，住總和中糧在配建公租房面積的競標(biāo)中展開大戰(zhàn)，最終中糧在歷經(jīng)33輪舉牌后以3.3萬平方米的配建面積拿下孫河 HIJ地塊。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究部經(jīng)理程浩業(yè)估算，按照公租房回購6500元/平方米、建安管理成本3000元/平方米計(jì)算，剔除公租房部分3.3萬平方米的1.155億元土地成本，48716平方米的商品房及配套部分的土地成本為22.445億元，合4.6萬元/平方米。而以26.3億元的最終成交的萬柳地王，剔除政府回購面積，樓面價(jià)為4.42萬/平方米。昨天這一拍，再次刷新了北京地價(jià)新紀(jì)錄。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)資深人士透露，如果剔除其中5000平方米的醫(yī)院、托兒所等配套面積，孫河地塊可售商品房的建筑面積樓面價(jià)可達(dá)到5.13萬元，與孫河區(qū)域第一個(gè)剛上市項(xiàng)目——龍湖雙瓏原著的實(shí)際成交均價(jià)不相上下。        

　　短短10個(gè)月，孫河地塊的樓面價(jià)就從龍湖拿地時(shí)的2萬元/平方米，升至超過4萬元/平方米。作為孫河板塊出讓以來的最大一個(gè)地塊，不少業(yè)內(nèi)人士判斷中糧未來會定位高端產(chǎn)品來消化土地的高成本支出。“這種低密度地塊，做獨(dú)棟別墅很適合。但政府早在2004年就叫停別墅用地，不排除開發(fā)商打造類別墅產(chǎn)品來規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。”分析人士認(rèn)為。

　　公開資料顯示，昨天出讓的孫河地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村，建筑規(guī)模為81716平方米，四至范圍是：東至規(guī)劃泉發(fā)花園東路，南至孫河組團(tuán)十號路，西至孫河組團(tuán)七號路，北至孫河組團(tuán)八號路。該宗地將以“六通一平”形式供地。

　　■業(yè)界觀點(diǎn)

　　高價(jià)地對樓市影響有限

　　晨報(bào)訊(記者 王麗婭)作為北京新興崛起的區(qū)域，孫河板塊憑借緊鄰中央別墅區(qū)、坐擁多條高速受到眾多開發(fā)商的熱捧。但偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，昨天拍出的孫河高價(jià)地對北京樓市影響有限，老百姓對高價(jià)地的判斷已趨于理性，“如今北京新拍地價(jià)對周邊房價(jià)影響大些，但對二環(huán)、三環(huán)房價(jià)并不見得有什么影響，北京太大了。未來是開發(fā)商拼產(chǎn)品的年代，如果中糧定位高端產(chǎn)品，那和老百姓買房就沒什么關(guān)系。”

　　胡景暉判斷，以目前土地供應(yīng)量節(jié)奏來看，下半年的土地供應(yīng)量會繼續(xù)大放量，開發(fā)商要面對的是不確定的政策風(fēng)險(xiǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)副總高姍同樣也在為開發(fā)商熱情拿地而擔(dān)憂，她認(rèn)為下半年政策變動風(fēng)險(xiǎn)較大。針對孫河高價(jià)地誕生的影響，高姍認(rèn)為孫河房價(jià)破十萬元的局面已經(jīng)可以預(yù)見，只能說明對開發(fā)商高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)。

　　財(cái)經(jīng)晨譚

　　開發(fā)商要防范

　　利率市場化風(fēng)險(xiǎn)

　　●王麗婭

　　一線城市土地市場高溫不降，地價(jià)一再屢創(chuàng)新高。開發(fā)商、專家的共識是幾年來投入到三四線城市的開發(fā)收益見效慢，甚至手里還壓著房子賣不動，回歸一線城市首先要拿地是人之常情。據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部統(tǒng)計(jì)，至今，年內(nèi)有超過40家房企在一線城市拿下經(jīng)營性地塊，拿地最多的房企包括保利、萬科、綠地、首開、泰禾等知名房企。

　　樓市在上演拿地瘋狂。與以往不同的是，一向看漲房價(jià)的地產(chǎn)大炮任志強(qiáng)居然說看不懂樓市了，多年唱空樓市的謝國忠反而改風(fēng)向說房價(jià)要漲了。房地產(chǎn)市場變混亂了！但多數(shù)開發(fā)商認(rèn)定一點(diǎn)，就是“有了面粉，就不怕沒面包”，不放棄任何一塊好地。

　　然而，房地產(chǎn)發(fā)展軌跡還會遵循以往20年的規(guī)律嗎？答案是否定的。在央行日前推出的利率市場化背景下，不少業(yè)內(nèi)人士早就預(yù)感到“房地產(chǎn)游戲規(guī)則”發(fā)生變化的可能性增大了。

　　在保證保障房供給的前提下，土地價(jià)格市場化了，所以大家看到土地供應(yīng)從量上開了口子；但銀行利率市場化后，開發(fā)商能從銀行分到的貸款份額反而是縮減的。這意味著，大規(guī)模囤地后，部分開發(fā)商不得不面臨“錢袋子”收緊的局面。

　　誰說以后開發(fā)商單價(jià)4萬元拿的地，就一定能保證獲利出貨？一旦資金緊張，不得不割肉出貨，回歸市場化就這樣現(xiàn)實(shí)。上述觀點(diǎn)，目前不止一位地產(chǎn)從業(yè)人士在警示。在他們看來，當(dāng)下，開發(fā)商首先要防范利率市場帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。