【相關專欄】一根針捅破中國房產泡沫

　　本報記者 劉力圖 廣州報道

　　當廣州地王頻頻被刷新時，央企身份的中鐵建工集團深圳投資有限公司成為“主角”。5月16日，該公司經過140輪角逐，擊敗萬科、佳兆業等房企，競得番禺區南村鎮萬博商業區地塊，14194元/平方米的樓面地價，刷新了該區域商業地王的紀錄，溢價率高達136.6%。

　　事實上，盡管主管部門三令五申要求“央企不拿地王”，但面對房地產帶來的高額回報，中鐵建工集團此番拿地態度堅決。“很多人都以為中鐵建工是黑馬，實則不然，在上一輪房地產調控前后，其早已在全國各地加速布局。”一位參與番禺地塊競拍的廣州民營房企人士告訴記者。

　　無懼“央企不拿地王”規定

　　“央企與地王，這讓16日的競拍會受到很多人關注。”上述民營房企人士告訴記者，有政府人士曾在競拍前透露已有一家實力雄厚的企業相中該地，建議房企這次以觀戰為主，待更多優質土地資源推出時再出手。

　　“中鐵建工拿的這塊地，溢價率太高了，別的民營房企幾乎不是對手。”上述房企人士分析，中鐵建工在番禺此前已有房地產項目，與當地政府并非“零合作”。地方政府更愿意吸引央企前來投資，一是能承受高地價，二是央企幾乎沒有資金匱乏的問題。

　　中鐵建工集團深圳投資有限公司，是中國鐵路工程總公司旗下、中國中鐵股份有限公司下屬中鐵建工集團有限公司設立的專門從事房地產投資開發的全資子公司。在國資委頒布的2011年允許保留房地產業務的21家央企名單中，中國鐵路工程總公司和中國鐵道建筑總公司成為拿到開發房地產資格的兩家“中鐵系”企業。

　　實際上，早在2012年7月，國資委就曾發出通知，要求房地產央企不要參與地王地塊的競拍，但中鐵建工此番表現出“遇上地王也要拿下”的決心，與其母公司中國中鐵的擴張欲望有關。用中鐵建工一位從事房地產開發業務人士的話來形容，中國中鐵“希望快速進入房地產央企第一梯隊”。

　　目前，在房地產央企隊伍中，中國建筑、保利集團2012年銷售額已超過千億，中海地產、華潤置地則超過500億元。中鐵建工母公司中國中鐵股份有限公司在2010年才開始拓展房地產業務，但其去年的銷售業績也接近200億元。

　　“中鐵目前規模尚未達到第一梯隊央企的水平，但發展速度很快，中鐵本身就是做建筑出身的，下一步希望逐漸拉近與第一梯隊的距離。”一位業內人士稱。

　　中鐵建工已開發的項目分布在北京、廣州、深圳、大連等多個城市，涉足住宅、產業園和商業地產等領域。記者從中國中鐵股份有限公司了解到，中鐵建工目前多以合作開發模式為主，下一步發展希望增加獨自開發的機會。

　　“中鐵系”整合難題

　　就在中鐵建工頻頻發力房地產市場的同時，另外一家“中鐵系”央企中國鐵道建筑總公司的擴張之勢也引人矚目。

　　中國鐵道建筑總公司旗下中國鐵建(601186.SH；01186.HK)的全資子公司中鐵建房地產集團有限公司僅成立6年，雖然該公司暫未出現在近期的高價地爭奪潮中，但其在去年年底的推地潮中表現激進，為全國布局累積了土地資本。

　　根據中國鐵建股份有限公司發布的2012年度報告顯示，其全年房地產業務實現銷售金額211.65億元，同比增長44.47%。其房地產板塊有51個項目在29個城市進行銷售，截至2012年底，該公司的項目建設用地總面積872萬平方米，規劃總建筑面積2747萬平方米。

　　然而，這兩家“中鐵系”的央企，都面臨著業務整合受阻的難題，旗下眾多涉房企業都各自在全國拓展房地產業務。記者從多個“中鐵系”項目了解到，業務擴張的過程中，不僅這兩家公司在競地、開辟新城市資源中面臨著競爭問題，其自身多個子公司之間的擴張競爭也較為激烈。

　　以中鐵股份有限公司為例，中鐵置業集團6年前成立，該公司正式提出以中鐵置業集團為核心，對中鐵房地產業務發展進行戰略規劃整合。當時，中鐵集團預計房地產業務板塊收入將在2011年達到225億元，投資額達到244億元，土地儲備量達到845萬平方米，進入全國房地產企業前10名。

　　樓市高利潤引央企暗戰

　　央企的擴張、內爭外斗，與房地產業務帶來的巨大利潤有關。中國中鐵股份發布的2012年業績報告顯示，中國中鐵加快調整業務結構后，房地產、金融、貿易和礦業利潤在該公司業務中占比近五成，房地產業務毛利率為各項業務中最高，達31.17%，同時營業收入同比增長16.21%。

　　“‘央企退房令’并沒有形成威懾作用，還助推了這些拿著國字招牌主營房地產的企業擴張之勢。”中國中鐵股份有限公司一位高層向記者透露，“在整個體系中，房地產涉及的利益圈很復雜。越是有整合的壓力，下屬公司之間的競爭會越激烈；實力越強，主動權就會更大，因為大家都擔心被整合后要拆分資產。”

　　分析人士指出，房地產開發的毛利潤通常在30%左右，遠高于基建、工程、貿易、運輸等業務。

　　陽光100集團常務副總裁范小沖曾表示，央企習慣于做資源導向的行業，房地產行業對土地、資金、政府關系等資源要求很高，正對其路，且利潤不菲。“他們拿得到錢，但主業卻沒法投，房地產就成為最好的出口。”

　　此外，記者從上述兩家“中鐵系”央企了解到，讓這些主營房地產的央企感到有壓力的是，一方面，房地產央企之間的競爭加劇。另一方面，非房地產央企近期有回潮的趨勢，一些被勒令退出房地產業務的央企正利用商業、物流、貿易等概念，變相開始在房地產領域發力。