彭甜甜 梁嘉雯

　　隨著近期“空置率99%”傳聞的涌現，東莞萬江區的新華南MALL備受關注，這座昔日“世界最大購物中心”隨即被冠以“鬼城”稱號。

　　《第一財經日報》記者經過多次實地調查了解到，目前新華南MALL的整體空置率大約在四成，真實的“新華南MALL”，既沒有之前宣傳的那么輝煌，也沒有外界傳言的那樣慘淡。

　　實際空置率為36%

　　2006年12月，北大資源集團從胡桂榮手里直接收購了管理華南MALL的商業公司——東莞三元盈暉投資發展有限公司（下稱“三元盈暉”）。目前，新華南MALL仍然由三元盈暉所有。2007年，“華南MALL”更名為“新華南MALL”。

　　資料顯示，新華南MALL項目總占地面積為51萬平方米，建筑面積119萬平方米，商業面積47萬平方米。記者在現場了解到，目前，新華南MALL正在營業的商業面積超過了30萬平方米，空置的商業面積不足17萬平方米，折合下來，整個新華南MALL的實際空置率約為36%。而這一數據也從三元盈暉方面得到證實。

　　新華南MALL婦幼用品店的店員稱，節假日這邊的人流還不錯。三元盈暉官方資料顯示，去年，新華南MALL內的萬達電影院接待了超過70萬觀眾，游樂園接待游客達100多萬，SPAR超市每年人流量100萬以上。

　　對外界傳言的新華南MALL招商難問題，負責運營新華南MALL的東莞北大資源商業管理有限公司總經理高鐵栓在接受記者專訪時表示，到目前為止，新調整后的商業區招商工作已基本完成。

　　重新調整后的新華南MALL一期項目（A、D區，商業面積大約為9萬平方米），將于今年5月份舉行簽約儀式，并預計于年底正式開業；而剩下的8萬平方米項目，將于2014年完成調整后對外營業。

　　探究昔日敗北原因

　　知情人介紹，2005年開業初期，華南MALL整體招商情況比較不錯，百安居、銅鑼灣等一批有影響力的企業都進來了，當時的招租率近50%，但由于當時華南MALL周圍幾乎都是荒地，沒有固定人口作支持，沒過多久，百安居、銅鑼灣等商戶紛紛撤場。

　　某零售界資深人士認為，一個商業項目建在一個人煙稀少的地方，本來就是經營商業地產的大忌，早期的華南MALL不具備必要的市場條件。不過，與2005年開業時相比，如今的新華南MALL人流量確實多了很多，這主要得益于周圍的房地產開發。

　　有業內人士認為，定位脫離實際，也是當初華南MALL沒做起來的另一主要原因。

　　據知情人介紹，當初華南MALL被美國《時代周刊》評為世界最大的購物中心，前任老板胡桂榮將華南MALL定位在“立足珠三角，輻射全中國”，招進的商家消費水平偏高端，而東莞一個二級城市，根本無法消化一個近50萬平方米的購物中心。資本市場的過分狂熱，和對市場的不了解，造成華南MALL開業不久迅速凋零。

　　另外，2002年中國購物中心發展剛起步，當時華南MALL的運營團隊幾乎都是地產人才，缺乏專業的商業團隊操盤。

　　中國的任何一個MALL沒有3~5年時間的培育，根本做不起來。高鐵栓表示，自接手以來，一直在解決新華南MALL的歷史遺留問題。“前幾年，不集中招商，有合適的商家就招進來，就沒進行大規模的調整。我們選擇放緩速度，解決了歷史遺留問題。”

　　商鋪物業的大量外售，也是造成當初華南MALL難以經營的原因。據北大資源方面核實，未收購之前，華南MALL購物中心80%的商鋪物業權已經出售給散客小業主。現如今，北大資源逐步在解決商鋪物業問題。