陸媛

　　經過“9·28”一戰，黃光裕家族變賣資產的進程并未停止，因為特別股東大會達到了一定的目的，所以在對待即將出售的國美商都價格方面，心理預期已翻了一倍。

　　“100億元？他們瘋了嗎？”一位正在參加黃家該塊地產談判的機構人士如此告訴《第一財經日報》。不過黃家發言人仍舊表示，雖然沒有正式的評估機構報告，但國美商都的價格應該更高。

　　國美商都位于北京南四環豐臺科技園，面積55萬平方米，由國美置業在2005年拍下這塊北京當年最大的招拍掛項目，但此后的開發一直斷斷續續，出于邊建造、邊招商、邊出售狀態。

　　一位代表一家上市公司參加國美商都談判的機構人士告訴記者，該機構對國美商都做過盡職調查，“我們報價40億元，昨天還在和黃家談判。國美商都并不像他們說得那樣好，其實只完成了外裝，也沒有啟動招商，我們如果收購了，還要為此投入七八個億來做內裝，還要數千萬元來做招商工作。黃家的成本只有20多億元，憑什么要100億元呢？”

　　此前亦有機構人士表示，9月份黃家和陳曉爭奪國美控制權時，的確談過40億元的價格。“現在黃家的心態變了，也不急了，所以要賣更高的價格了。”上述機構人士表示。

　　賣家的預期與買家有較大的差距，這或許意味著商戰處于熱身階段。賣家對國美商都寄予了改善現金流的巨大期望。黃家發言人周三向記者表示，國美商都已經拿到房產預售證，各證齊全而且完成了裝修，全部竣工，因此價格應該在2008年的60億元以上，“怎么也得超過100億元吧”。

　　或許是三大因素導致了賣家和買家的價格預期差距。首先，對國美商都的估值中，很重要的一個方面是商戶租金。賣家對商戶租金的預期在2008年售賣時就設定為7元/天/平方米，而上述買家的預期則根據2010年的調查設定為2元/天/平方米，這里存在超過2.5倍的差距，直接導致了總體估值的懸殊。“啟動之初怎么可能7元/天/平方米呢？那得是成熟地塊，國美商都這里至少得開發上三年才能達到。”上述機構人士分析。

　　另一因素還在于商鋪資源。“黃家沒有大規模啟動招商工作，這意味著商戶租金的回流不能很快成為現實，我們買家是要為此空置付出高額利息成本的。我們正好在其他的項目中進行同類的招商工作，那些商鋪資源就可以直接拿過來。”機構人士稱。

　　對國美商都的用途、短長期規劃也導致了買賣雙方的價格預期差距。如以國美商都為長期運作的商業地產，則更有耐心等待國美商都發酵成熟，而若以國美商都為資本運作的籌碼，則更重視價格與收益的短期價差。“我們是打算把國美商都拿過來做資本運作的，完成內裝招商等包裝，對該項目定向增發，募集資金來運作。”

　　不過最重要的一點是，黃家的心態變了，這影響了在國美商都項目上的談判能力。中介機構人士如此分析。