王永強(qiáng) 徐聰

　　如果能有導(dǎo)演將建外SOHO東社區(qū)的“停電停暖”拍成一部大片，那么，其情節(jié)之復(fù)雜、精彩恐怕絕不遜色于任何一部大片。

　　在這個(gè)各執(zhí)一詞、利益交錯(cuò)的“羅生門”中，不僅有地產(chǎn)名人潘石屹借助博客的“登高一呼”，更有其被中央級(jí)媒體認(rèn)為是自導(dǎo)自演、欲介入建外SOHO物業(yè)管理的“利益訴求”。此外，賽特國際物業(yè)管理有限公司(下稱“賽特物業(yè)”)和賓至國際物業(yè)管理有限公司(下稱“賓至物業(yè)”)的淵源、爭(zhēng)斗、資格認(rèn)定、各自扶植業(yè)主代言人、訴訟等夾雜其間。而第一屆業(yè)主管理委員會(huì)(下稱“業(yè)委會(huì)”)、維權(quán)小組、24小時(shí)應(yīng)急保障平臺(tái)(下稱“應(yīng)急平臺(tái)”)等業(yè)主組織也讓人眼花繚亂。

　　爭(zhēng)端從2008年10月開始，故事則發(fā)生在北京CBD(中央商務(wù)區(qū))距離最近的建外SOHO東社區(qū)。這處潘石屹賴以成名和發(fā)家的22萬平方米的社區(qū)，共有業(yè)主約1100戶，其中95%的業(yè)主并不居住在這里，而是將房屋出租獲利。圍繞著各自的利益，建外SOHO“停電停暖”背后，到底都動(dòng)了誰的“奶酪”？

　　一線調(diào)查FIELD SURVEY

　　賽特改制后遺癥：建外SOHO爭(zhēng)端始末

　　和潘石屹一樣，鄭學(xué)來也喜歡穿Prada。

　　不一樣的是，鄭學(xué)來雖然和潘石屹都是建外SOHO東社區(qū)的業(yè)主，同樣曾經(jīng)欠繳供電、供暖等物業(yè)費(fèi)10多萬元，但鄭學(xué)來收到了來自北京市朝陽法院南磨房法庭的起訴書，而潘石屹?zèng)]事。

　　事實(shí)上，因?yàn)?008年10月以來的物業(yè)爭(zhēng)端，該社區(qū)未繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主曾經(jīng)高達(dá)70%以上，而鄭學(xué)來等11人則是第一批被提起訴訟的業(yè)主，盡管鄭學(xué)來和潘石屹一樣，已在2009年11月都把欠繳的物業(yè)費(fèi)交到了應(yīng)急平臺(tái)上。

　　“應(yīng)急平臺(tái)是由該社區(qū)的一些業(yè)主倡議、潘石屹擔(dān)保、我們監(jiān)督的一個(gè)臨時(shí)繳費(fèi)平臺(tái)。”建外街道永安里東社區(qū)建外SOHO居委會(huì)副主任楊寧說，欠費(fèi)業(yè)主繳費(fèi)給應(yīng)急平臺(tái)并轉(zhuǎn)給熱力、供電公司之后，社區(qū)的停電停暖威脅才可能解除。

　　雖然2010年1月南磨房法庭才會(huì)開庭，但鄭學(xué)來們不僅積極聯(lián)系律師事務(wù)所準(zhǔn)備應(yīng)訴，還準(zhǔn)備反訴賓至物業(yè)。

　　“賓至物業(yè)沒來之前，我的房子簽的是兩年的出租合同，一個(gè)月租金5.2萬元。賓至物業(yè)來了以后，下水道、空調(diào)壞了，租客報(bào)修始終得不到回應(yīng)，社區(qū)的地面、保潔也都臟乎乎的，2009年9月新簽的出租合同，每月租金只有3萬元。”鄭學(xué)來說。

　　借“殼”賓至

　　“我們公司的員工有很多從賽特公司離職過來的，我們就和他們簽合同，比例占80%以上。不過我不是從賽特過來的，我們高層都是賓至的。”

　　“不行，這個(gè)不能看。潘石屹都沒有交，我們已經(jīng)起訴了10戶，這10戶就欠費(fèi)300萬元。他們不交(物業(yè)費(fèi))我怎么交？”賓至物業(yè)副總裁賈陸拒絕了《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者查看其財(cái)務(wù)報(bào)表的要求。

　　賈陸堅(jiān)持聲稱起訴了10戶，但包括鄭學(xué)來在內(nèi)，實(shí)則有11位建外業(yè)主接到了起訴書。這多少有些令人費(fèi)解，不過，相比于賓至物業(yè)的神秘“托管”建外 　SOHO，這點(diǎn)“誤差”實(shí)在算不了什么。

　　2008年10月，賓至物業(yè)接替建外SOHO原有的物業(yè)管理公司——賽特物業(yè)，成為該社區(qū)臨時(shí)托管的物業(yè)管理公司，時(shí)間約為5個(gè)月，至2009年3月到期。

　　而賓至物業(yè)廣遭質(zhì)疑的是，其物業(yè)資質(zhì)僅為三級(jí)，按照建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，無法承接20萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，而建外SOHO東區(qū)的建筑面積為22萬平方米。

　　“資質(zhì)上賓至物業(yè)確實(shí)不合格，當(dāng)初建外SOHO托管給賓至物業(yè)時(shí)，肖福生(賽特物業(yè)建外SOHO分公司原總經(jīng)理)才給賓至辦理了臨時(shí)的三級(jí)資質(zhì)。而業(yè)委會(huì)在聯(lián)系北京一些大的物業(yè)公司時(shí)，這些公司可能都覺得自己與賽特比較熟，不便貿(mào)然出面托管半年。”盧彤告訴《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“賓至物業(yè)駐建外的保潔、保安等人員，絕大多數(shù)都是賽特物業(yè)曾派駐建外SOHO社區(qū)的工作人員，賽特物業(yè)原先是一級(jí)資質(zhì)，如果承認(rèn)原先的有資格，那么，同樣雇傭這些員工的賓至也應(yīng)該沒問題。”

　　職業(yè)為律師的盧彤是建外SOHO前業(yè)委會(huì)成員，包括業(yè)委會(huì)主任韓兵在內(nèi)，該業(yè)委會(huì)共7人。其中6人已在2009年5月辭職，韓兵留任等待新一屆業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生并交接。

　　“我們公司的員工有很多從賽特公司離職過來的，我們就和他們簽合同，比例占80%以上。不過我不是從賽特過來的，我們高層都是賓至的。”賈陸肯定了盧彤的說法，但他也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“肖福生我不認(rèn)識(shí)，他以前應(yīng)該是賽特的，現(xiàn)在離職了或者干什么去了我完全不知道。”

　　據(jù)盧彤介紹，2008年10月，肖福生從賽特物業(yè)辭職，其建外分公司的二三百名員工也幾乎全部從賽特物業(yè)辭職，并跟隨肖福生一起加入賓至物業(yè)，繼續(xù)管理建外SOHO。

　　但這一說法并未得到賽特物業(yè)現(xiàn)建外分公司總經(jīng)理高路的認(rèn)可。高路稱，并不存在上述員工大規(guī)模離職，從2008年10月至今，該分公司工程部140多人全部從賽特物業(yè)領(lǐng)取工資，勞動(dòng)關(guān)系也未發(fā)生變更，這點(diǎn)可以從勞動(dòng)局查詢得到驗(yàn)證。但高路也承認(rèn)，現(xiàn)在確實(shí)有些員工拿兩份工資：賽特物業(yè)一份，賓至物業(yè)一份。

　　不可否認(rèn)，肖福生從賽特物業(yè)員工變身為自己的“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，帶走了賽特員工，是賽特物業(yè)難以下咽的“痛”。

　　改制爭(zhēng)端

　　可能這種改制觸動(dòng)了老賽特員工的利益，所以肖福生一宣布辭職，跟著他的很多賽特老員工都辭職了。

　　“2008年10月，距離第一屆業(yè)委會(huì)任滿只有5個(gè)多月，所以業(yè)委會(huì)都希望穩(wěn)定。但賽特物業(yè)一意孤行，讓業(yè)委會(huì)無法接受，因此選擇了更換物業(yè)公司，才有了托管給賓至。”盧彤說。

　　盧彤所稱的“賽特一意孤行”有二。

　　其一是指2008年10月賽特物業(yè)任命高路接替肖福生的賽特物業(yè)建外分公司總經(jīng)理職務(wù)。在盧彤和其他業(yè)委會(huì)成員眼里，物業(yè)公司就如同業(yè)主雇傭的管家或者保姆，勞務(wù)派遣公司要更換保姆，雇傭方當(dāng)然有權(quán)選擇是否接受，需要面試一下，但賽特物業(yè)盡管與業(yè)委會(huì)進(jìn)行了兩次溝通，但都是比較強(qiáng)硬地宣布高路上任，這與業(yè)委會(huì)維持穩(wěn)定的想法不符。

　　其二，賽特物業(yè)在調(diào)整建外SOHO社區(qū)管理人選之時(shí)，還準(zhǔn)備將原本開設(shè)在建外SOHO社區(qū)內(nèi)銀行的物業(yè)費(fèi)賬戶轉(zhuǎn)移出社區(qū)，另開賬戶。“開在社區(qū)內(nèi)，業(yè)委會(huì)都可以看到，一旦另設(shè)了新賬戶，業(yè)委會(huì)監(jiān)督起來特別不方便。”盧彤表示。

　　對(duì)此，韓兵表示，辭掉賽特物業(yè)，更關(guān)鍵的是賽特物業(yè)對(duì)建外SOHO的物業(yè)費(fèi)挪用，存在1300多萬元虧空。但根據(jù)《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查所知，此說法存疑：在時(shí)間上，2008年10月，賽特物業(yè)先被建外SOHO業(yè)委會(huì)宣布出局；隨后，賽特物業(yè)起訴該業(yè)委會(huì)，韓兵們?cè)?009年1月反訴賽特物業(yè)挪用物業(yè)費(fèi)問題。

　　“當(dāng)時(shí)，公司只是任命我為建外分公司副總經(jīng)理，并沒有要撤換肖福生。”高路說。

　　然而，無論韓兵、盧彤，還是高路、賈陸，或表示早就與肖福生失去了聯(lián)系，或者根本不認(rèn)識(shí)肖福生。截至本報(bào)發(fā)稿，記者也未能聯(lián)系上肖福生進(jìn)行確認(rèn)。

　　而據(jù)不便透露姓名的知情人士介紹，肖福生除了在建外SOHO有6年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還是賽特物業(yè)10年以上工齡的老員工。2008年，原屬國有的賽特物業(yè)分兩階段進(jìn)行了改制，改制完成后，陳英柳成為新的賽特物業(yè)董事長(zhǎng)，民營(yíng)股東占了賽特物業(yè)80%以上的股份，“可能這種改制觸動(dòng)了老賽特員工的利益，所以肖福生一宣布辭職，跟著他的很多賽特老員工都辭職了。”

　　業(yè)主分化

　　有的組員退出，轉(zhuǎn)而尋求更為合理的解決方法，畢竟，都是業(yè)主，小區(qū)需要的是能夠管理好物業(yè)、讓物業(yè)升值的公司，而不是簡(jiǎn)單的趕走賓至、迎回賽特。

　　按照知情人士透露的消息，賽特物業(yè)并不甘心就此被建外業(yè)委會(huì)和賓至物業(yè)踢出局，因此，賽特物業(yè)發(fā)起了三次“報(bào)復(fù)”：先是用保安沖擊賓至物業(yè)，但被派出所平息，這次事件也被潘石屹等稱為“黑衣人”事件；起訴業(yè)委會(huì)，認(rèn)為業(yè)委會(huì)違約提前半年解除合同，要求返回；在業(yè)主中散播小廣告，認(rèn)為業(yè)委會(huì)存在貪污腐敗行為，鼓動(dòng)支持賽特物業(yè)的業(yè)主成立了維權(quán)小組，阻撓2009年3月任滿的業(yè)委會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　　高路對(duì)“黑衣人”事件和小廣告等均給予了否認(rèn)，而2008年10月的起訴，有起訴書為證。

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者聯(lián)系了維權(quán)小組的主要成員韓小梅，韓小梅表示自己正在外地出差，而她也無法說服其他支持賽特物業(yè)的維權(quán)小組成員接受采訪。

　　2009年4月，建外SOHO社區(qū)舉行了第二屆業(yè)委會(huì)選舉，有44人報(bào)名參選，但維權(quán)小組在會(huì)上控訴原業(yè)委會(huì)、原物業(yè)經(jīng)理、建外街道負(fù)責(zé)人等，讓該次選舉無法進(jìn)行。

　　“維權(quán)小組阻撓競(jìng)選的關(guān)鍵在于想直接趕走賓至，迎回賽特，畢竟，新的業(yè)委會(huì)即便成立了，很可能將進(jìn)行公開招標(biāo)，賽特因?yàn)楹唾e至的糾紛，你丟幾個(gè)滅火器，我砸半扇玻璃，搞得整個(gè)小區(qū)烏煙瘴氣，絕大多數(shù)業(yè)主都很反感。”盧彤分析認(rèn)為。

　　而在維權(quán)小組一心準(zhǔn)備迎回賽特物業(yè)的明顯傾向下，組內(nèi)成員的態(tài)度也慢慢發(fā)生了變化。有的組員退出，轉(zhuǎn)而尋求更為合理的解決方法，畢竟，都是業(yè)主，小區(qū)需要的是能夠管理好物業(yè)、讓物業(yè)升值的公司，而不是簡(jiǎn)單的趕走賓至、迎回賽特。

　　張紅旌便是持此觀點(diǎn)的關(guān)鍵人選。

　　2009年8月，因?yàn)榻ㄍ釹OHO小區(qū)長(zhǎng)期拖欠電費(fèi)達(dá)數(shù)百萬元之巨，電力局準(zhǔn)備給該小區(qū)停電。而知悉此信息的各方迅速行動(dòng)起來，于9月1日召開了緊急協(xié)調(diào)會(huì)。

　　正是在這次會(huì)上，業(yè)主張明偉提出籌辦應(yīng)急平臺(tái)，畢竟，距離新中國成立60周年大慶，只有一個(gè)月了，穩(wěn)定是第一大局。

　　很多業(yè)主同樣對(duì)此表示同意，在大家可以信賴的新業(yè)委會(huì)選舉出來之前，“把錢交給潘石屹，總比交給一個(gè)窮人好。”

　　已經(jīng)退休的張紅旌也正是在這時(shí)凸顯出來。由于建外SOHO的業(yè)主95%并不居住在本社區(qū)，聯(lián)絡(luò)成了大事，張紅旌是黨員，因此與建外街道辦等政府部門的溝通她跑動(dòng)較多。而與她同樣曾參與了維權(quán)小組并“覺醒”的張明偉等則開始著手策劃建外SOHO小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

　　“長(zhǎng)期以來，小區(qū)都沒有自己的網(wǎng)站。跟回龍觀等自住社區(qū)都有社區(qū)論壇便于溝通不同，建外以投資需求為主，業(yè)主多數(shù)在外面飛來飛去，溝通成本很高。如果能有自己的網(wǎng)站，把水電暖等繳費(fèi)情況直接設(shè)立單獨(dú)的第三方賬戶，并且小區(qū)業(yè)主都可以在網(wǎng)站上查詢到業(yè)主繳費(fèi)情況，無疑方便很多。”張明偉說，“小區(qū)的保安、保潔等可以公開在網(wǎng)站上招標(biāo)，一定要實(shí)現(xiàn)小區(qū)的陽光透明共管。”

　　從事傳媒和IT、在建外SOHO擁有1200平方米的業(yè)主金東自愿開發(fā)該網(wǎng)站，并無償提供給小區(qū)使用。

　　這跟潘石屹的做法有點(diǎn)相似，潘石屹除擔(dān)保開設(shè)了緊急繳費(fèi)賬戶外，也開發(fā)了類似平臺(tái)，甚至在一些場(chǎng)合，潘石屹還發(fā)出了寧可自己多掏點(diǎn)錢、也要爭(zhēng)取把建外SOHO搞好的想法。

　　這與業(yè)主金東不同，金東的目的在于讓自己的小區(qū)物業(yè)升值，而潘石屹則要維護(hù)自己的名譽(yù)，因?yàn)樵诮ㄍ釹OHO買方的業(yè)主，很可能也在潘石屹開發(fā)的其他項(xiàng)目那里買房，潘石屹要維護(hù)住這部分客戶。

　　“老潘可以進(jìn)來，但必須通過競(jìng)選，外界有聲音認(rèn)為潘石屹介入此事是為了讓自己的物業(yè)公司進(jìn)來。我們不管哪家公司能夠中標(biāo)，管好物業(yè)，讓物業(yè)升值，大家才會(huì)支持。”張紅旌說。

　　“坦率說，社區(qū)需要的不是一個(gè)純粹的物業(yè)管理公司，而是一個(gè)能夠管好物業(yè)、經(jīng)營(yíng)好商業(yè)開發(fā)的公司。”盧彤告訴《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“建外SOHO租金近期走低，除了物業(yè)管理的因素外，還有周圍新盤增多、小區(qū)中介壓價(jià)等多種影響因素。”

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