潘石屹收購上海東海廣場，讓這個沉寂多年的“上海第一爛尾樓”再次進(jìn)入大眾視線。原權(quán)利人天怡公司在最后關(guān)頭的現(xiàn)身攪局，又讓收購故事再起波瀾。

　　東海廣場，這個位于上海南京西路黃金地塊上的黃金地產(chǎn)項目，究竟為何在十多年一爛至今，無法翻身？天怡公司為什么敢在東海廣場產(chǎn)權(quán)六易其主的情況下，對一系列轉(zhuǎn)讓提起上訴？法院又為何在受理案件兩年后，仍遲遲沒有宣判？近日，天怡公司董事長張靖和律師接受本報記者采訪，循著這條線索，記者對“上海第一爛尾樓”進(jìn)行了調(diào)查。東海廣場一波三折，像一部情節(jié)曲折的大片。     

　　開場白：

　　三方合作開發(fā)東海廣場

　　記者面前的張靖，拿出了厚厚一疊材料，證明自己應(yīng)該是東海大樓的真正主人。

　　作為上海社保基金投資的五大房地產(chǎn)項目之一，東海廣場位于著名的南京西路上。根據(jù)報批規(guī)劃，該項目總建筑面積逾13萬平方米，共分三期開發(fā)。一期為一棟52層高的A級智能化寫字樓，二期規(guī)劃建造擁有138套房的酒店公寓，三期為商場。目前一期近7.6萬平方米的寫字樓已完工。

　　張靖至今記得1994年拿下東海廣場項目后激動的心情。當(dāng)時，天怡房地產(chǎn)有限公司與浦發(fā)銀行社保部、上海計算機(jī)公司達(dá)成三方協(xié)議，建立“東海廣場”項目，協(xié)議約定由浦發(fā)社保部“出資”5億元，計算機(jī)公司出地皮，天怡公司負(fù)責(zé)開發(fā)承建并承擔(dān)該項目的盈虧。合作三方的利益分配方案是：工程完工后，計算機(jī)公司得到一定數(shù)額的樓層，社保部按其出具的資金先得到20%的利息固定回報，再按照剩余樓盤的收益6：4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。     

　　鏡頭1

　　社保資金撤出造成爛尾

　　浦發(fā)社保部的錢，全部來源于上海市勞動局管轄下的社會保障基金。當(dāng)年，出于保值增值的需要，浦發(fā)銀行受托負(fù)責(zé)這部分社保基金的增值運營，并為此專門成立了社保部。

　　社保部不是獨立法人，于是，東海廣場的投資主體由天怡公司出面擔(dān)任。根據(jù)三方合同約定，天怡依法辦理了土地出讓和立項規(guī)劃及建設(shè)等手續(xù)。1997年，一期工程主體50層大樓封頂，到1998年3月，社保部陸續(xù)注入資金5億元。

　　看起來皆大歡喜的合作，卻不料遭遇1997年的亞洲金融危機(jī)。國務(wù)院明確社保基金已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的要全部退出。社保基金的退出就像釜底抽薪，天怡作為承建方，不僅沒有了資金來源，還要想盡辦法把已經(jīng)投入的5.6億元吐回去。由此，東海廣場不幸成為當(dāng)時眾多爛尾樓當(dāng)中的一座。 　

　　鏡頭2

　　兩個月的和解協(xié)議失效

　　1999年1月，社保部向法院起訴，要求天怡公司、計算機(jī)公司還款5.6億元，并支付20%的利息。因為涉及違規(guī)入市的社保資金，最終法院判決三方合作協(xié)議無效，天怡公司、計算機(jī)公司返還社保部5.6億元借款。

　　遭遇樓市低迷期的天怡公司和計算機(jī)公司，無法一下子拿出5.6億元資金還給社保部。事情一直拖到2001年4月，當(dāng)事三方達(dá)成了和解協(xié)議，規(guī)定將全部在建項目和土地以資抵債給社保部，社保部指定其屬下的安聯(lián)投資有限公司受讓這筆債權(quán)。

　　和解協(xié)議特別約定：“如果在兩個月內(nèi)未辦理轉(zhuǎn)移登記，則視為本協(xié)議未履行，社保部有權(quán)向法院申請恢復(fù)強(qiáng)制執(zhí)行。”

　　陰差陽錯的是，低迷的房地產(chǎn)市場環(huán)境讓接手方提不起興趣，社保部果真沒在和解協(xié)議規(guī)定的兩個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。2001年6月25日，上海市高院曾向靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)出了一份“協(xié)助執(zhí)行通知書”，要求房地產(chǎn)管理局將東海廣場解除凍結(jié)。但是社保部當(dāng)時仍沒辦理轉(zhuǎn)移過戶，也沒有向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行通過司法拍賣途徑以清償債務(wù)，事情就這樣拖了下來。     

　　鏡頭3

　　樓市復(fù)蘇產(chǎn)權(quán)悄然轉(zhuǎn)移

　　斗轉(zhuǎn)星移，2003年前后，上海房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯示出明顯向好的勢頭。東海廣場沉寂的命運也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　天怡公司方面，終于籌集了足夠的資金準(zhǔn)備還清欠浦發(fā)社保部的債務(wù)。讓人意外的是，還錢無門。

　　浦發(fā)社保部方面，2003年7月與靜安區(qū)所屬企業(yè)開開集團(tuán)簽訂意向書，開開以7.38億元購買東海廣場并支付浦發(fā)銀行社保部3000萬元的定金。此時，東海廣場還沒辦理產(chǎn)權(quán)移交過戶，也就是說，當(dāng)時東海廣場在建工程項目的產(chǎn)權(quán)還屬于天怡公司，而非浦發(fā)社保部。

　　張靖判斷，社保部及其所屬的安聯(lián)公司此前不愿意接受東海廣場，是怕難以變現(xiàn)，所以在沒找到下家之前，不敢貿(mào)然接手，在過戶問題上一拖再拖。房地產(chǎn)業(yè)回暖后，他們不顧天怡公司還錢的請求，私底下積極尋找買家并如愿找到了開開集團(tuán)，于是，故事才有了新發(fā)展。

　　2004年11月15日，在天怡公司全然不知的情況下，上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局為安聯(lián)公司辦理了東海廣場的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。表面上看，天怡公司跟東海廣場再無瓜葛，賠了夫人又折兵，陸續(xù)投入的人力物力血本無歸。當(dāng)時根據(jù)權(quán)威房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估東海廣場一期項目估值逾10億元。     

　　鏡頭4

　　新東家開開陷丑聞

　　開開集團(tuán)一直是靜安區(qū)的名牌企業(yè)，上海52家中華老字號之一。

　　東海廣場悄然過戶到安聯(lián)公司之后，原本要按約定繼續(xù)過戶給開開集團(tuán)。但與同時期在上海普遍走出陰影的爛尾樓不同，東海廣場并沒有就此崛起。正當(dāng)安聯(lián)公司要按照各方約定將東海廣場以7.38億交給開開集團(tuán)時，接下來發(fā)生的事卻讓靜安區(qū)政府驚出了一身冷汗。

　　2004年12月31日，開開實業(yè)老總張晨卷款12億元出逃的消息傳出，各路討債大軍齊聚門前。張靖分析，此時將東海廣場移交給開開集團(tuán)或開開實業(yè)，勢必會被法院查封拍賣并必將被各路討債人馬瓜分，所以當(dāng)時的安聯(lián)公司、浦發(fā)社保部以及靜安區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會等單位，開始尋找開開下面的買主。通過賣出更高價格的方式，用差價彌補(bǔ)張晨給開開帶來的巨額虧空。    

　　鏡頭5

　　一日三次交易身價翻番

　　在交易所留下的蛛絲馬跡里，又出現(xiàn)了一些新買家和新賣家。2004年1月31日，靜安區(qū)區(qū)政府所屬的靜安土地開發(fā)控股總公司以7.38億元，從安聯(lián)公司接手東海廣場，然后于2005年4月1日，以相同的價格“賣”給開開集團(tuán)。

　　同樣在2005年4月1日，開開集團(tuán)以13億元價格，將東海廣場項目轉(zhuǎn)讓給了浙江民企投資設(shè)立的上海綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這一倒手賺了5.6億元，算是緩解了張晨卷走巨款后留下的部分虧空。

　　還是在2005年4月1日，綠宇公司又以13億元價格將該在建項目轉(zhuǎn)讓給上海靜宇置業(yè)有限公司。靜宇公司為綠宇公司相對控股的房地產(chǎn)項目公司，其股份比例為綠宇公司占49%。

　　以上三筆交易，都發(fā)生在同一天，第一次和第三次交易價格接近翻番。4月1日，西方愚人節(jié)，圍繞東海廣場發(fā)生了“房地產(chǎn)界的荒唐一幕”。張靖說，因為按照程序，必須過戶登記之后才能進(jìn)行下一步轉(zhuǎn)讓，如此東海廣場根本不可能在一天內(nèi)連續(xù)交易三次。他后來多方打聽，大概摸清了當(dāng)天的盛況。“靜安區(qū)兩個副區(qū)長，兩個房地產(chǎn)局局長(副局長)坐鎮(zhèn)，各關(guān)聯(lián)方一共76個人，一起出席了當(dāng)天的簽字大會。其中還包括兩個銀行的分行負(fù)責(zé)人，因為要同時辦銀行登記手續(xù)。”     

　　并非結(jié)局：

　　潘石屹欲收購東海廣場

　　2006年6月13日，靜宇公司將東海廣場在建的一期工程，也就是50層未建成大樓又轉(zhuǎn)手給了美國的摩根士丹利，出讓價格為19.3億元。該項目二期占地10畝，至今仍是工地，由靜宇公司自行持有。三期則歸屬給了項目最初的開發(fā)者之一———上海計算機(jī)公司。

　　最近，潘石屹意欲收購上海東海廣場。(孫毅蕾)

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