文/王偉兵

　　編者按

　　2008年，是房地產行業最動蕩的一年。經過了十年的高速增長，國內房價已經漲到老百姓無法接受的程度。房地產行業的未來走勢，也是大家最關注的。雖然，2008年市場動蕩，但每家公司的具體情況不盡相同。本期“年報解讀”選取了萬科等三家上市公司，對其2008年的經營狀況進行了解讀，并對2009年的發展趨勢進行了分析

　　潘石屹在一次會議場合上提到地產老大萬科時表示，“保障房與萬科的產品線有重合，王石肯定要在保障房集中上市前拋貨，開發商拿地是付出真金白銀的，沒法跟政府比�！痹谂耸�屹眼中，如果對市場研判失誤，萬科的規模也幫不了它，反倒是更大的拖累。

　　王石對老潘的話也許是心領神會了。2008年，萬科一直貫徹“現金為王”的收縮策略，數次下調開、竣工面積，頂著被購房者和地方政府非議的風險果斷降價促銷，以減少開支并回籠資金。3月10日，萬科2008年年報公布，貨幣資金高達200億元，去除預收款之后的凈負債率為33.1%，完全覆蓋178.7 億元的各類短期借款和一年內到期的長期借款。但是，萬科2008年的凈利潤卻下降了16.7%，這與萬科對其13個項目計提了跌價準備以及銷售毛利率下降有直接關系。

　　“地王”項目拖累凈利潤

　　2008年，住宅市場成交量大幅萎縮，市場的復雜性和不確定性不斷疊加。萬科認為，調整期內不應過于追求短期規模增長，而應以確保經營穩健性和財務安全性為首要目標，一方面，采取各種策略積極促進銷售，另一方面，根據銷售進度隨時對新項目的開發節奏做出調整。

　　萬科將促進銷售、消化庫存、優化運營作為工作重點。萬科執行副總裁王文金在投資者交流會上表示，萬科已竣工住宅的庫存為78億元，該部分存貨有80%完工不超過1年，另外有一部分是車庫、商場等去化期(銷售天數)較長的產品。目前，萬科月均銷售額為40億元。

　　中金公司分析員白宏煒做過測算，萬科擁有土地儲備2290萬平方米，以今年計劃619萬平方米的竣工面積計算，2008年庫存周期不到4年，在上榜的12家百億房企中處于領先地位。

　　萬科2008年購地支出136億元，新增土地儲備465萬平方米，土地單價為2003元/平方米，明顯低于2007年的3500元/平方米，購地支出也大幅低于2007年。易居中國研究院高級分析師張化東告訴筆者，萬科去年購置的約30塊土地中，超過20塊是在2007年談妥并進入收購程序的。特別是近六個月來，萬科只在廣州荔灣區購買了一塊土地，說明萬科對市場的判斷比較謹慎。

　　盡管萬科2008年在極力消化庫存，但對2007年搶地王的行為也做了一番辯解：萬科2007年下半年的購地行為被輿論高度關注，但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知；萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實則多少被忽略了。“土地不同于其他的生產原料，難以從市場上隨時購得，企業如不能提前購入一定量土地，經營的持續性都會遭遇挑戰，更遑論發展。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定�！�

　　盡管萬科對于2007年的搶地王行為作了辯解，但是，從年報中對于13個項目計提了12.3億元的跌價準備不難看出，這些“地王”項目的確拖累了萬科的凈利潤。

　　行業下滑 公司策略被迫調整

　　接替萬科副總裁肖莉董秘一職的譚華杰表示，經過市場調整后，萬科在發展模式上要從規模速度型轉為質量效益型。正如萬科在年報中闡述的：“無論對中國住宅行業還是萬科而言，2008年顯然無法以輝煌載入史冊。但惟其如此，它帶來了更多引人深思的內容，這或許是我們得以在2008年收獲的最大財富�！币苍S，正是經過深入思考后的萬科，才作出了轉型的決策。

　　萬科總經理郁亮提出了萬科今后在成本控制上的四個著眼點：通過集團內橫向比較和行業內規模品牌相當的企業進行成本對標，獲取成本進一步優化的動力；對項目設計、施工標準進行規范，統一部品選擇和工藝標準，建立集中采購機制，發揮規模優勢；在裝修房方面，要求各地采用務實的裝修標準，通過制定裝修成本售價比等指標，提高裝修成本投入的合理性；規范設計費、監理費和咨詢費。

　　同時，萬科計劃在2009年將管理費用、銷售費用占營業收入的比例降低20%。這項工作已經著手進行，王石去年帶頭自減薪酬超過60%。

　　譚華杰表示，面對今年市場的不確定性，萬科堅持“應對重于預測”的原則，一方面繼續貫徹“現金為王”策略，加大銷售力度，另一方面借市場調整之機，最大限度地提升專業能力，以便在市場回暖后體現這一優勢。

　　從萬科對于決策上的轉型可以看出，盡管萬科在2008年掀起了大面積降價的風潮，消化了一部分庫存，但延續到2009年，萬科的庫存壓力仍比較大。所以，萬科今年進一步壓低新開工面積至403萬平方米。不過萬科也留了活口：開發節奏會根據市場形勢的變化隨時調整，一旦市場銷售好轉，公司隨時可以增加新的開工面積。

　　除了庫存壓力之外，萬科也面臨行業普遍遭遇的銷售毛利率下滑的難題。由于2008 年各主要市場的住房價格普遍下調，而今年結算資源中相當部分來自2008 年的銷售，預計2009年住宅行業毛利率將出現較為明顯的下滑。

　　白宏煒測算發現，萬科銷售單價呈逐月下滑趨勢，從2008年6月的9078 元/平方米下降到12月的8594 元/平方米，未來高價土地建成的房子將陸續入市，萬科的減庫存工作不能放松。

　　2009年隱憂猶存

　　2008年，從市場占有率上看，萬科遠遠跑贏大市。在樓市陷入持續調整、市場成交量萎縮超過20%的情況下，萬科銷售金額478.7億元，同比僅減少8.6%，市場占有率提高0.27個百分點。

　　萬科作為房地產行業龍頭，受行業景氣度影響十分明顯，而行業正面臨著下降周期調整之中。隨著公司資產規模的上升，資金需求和管理壓力在不斷加大。對萬科的不利因素是，在毛利率下滑的同時，弱勢下售房需要更多的推廣費用，造成營銷費用飆升超過5成；存貨周轉率從2007年的2.4年上升到3年，受制于行業大勢，運營效率在下降。

　　“文科萬科，理科金地”，脫胎于深圳地產界“雙子星座”的差異遠沒有二者宣稱的那樣大。相反，他們更像是一對孿生兄弟。二者都是股權結構十分分散、以管理層為主導的市場化房企，無從獲得大股東的強力支持，就轉而追求流轉速度和成長性，迎合資本市場，尋求燃料補給。這就決定了二者要獲得持續穩定的增長，必須源源不斷地從資本市場融資。

　　2009 年，行業資金整體緊張的局面不會改變，市場調整在帶來挑戰的同時，也為萬科以相對較優的價格獲取未來發展所需的資源創造了有利條件。萬科在年報中表示，將進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。但萬科在此問題上將高度謹慎，充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程。此外，在融資的時機、規模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。如此可見，2009年，萬科A股市場股權再融資計劃能否順利成行仍然是未知數。

　　如果融資不利，將影響萬科的擴張動能。與之相形，招商地產在2008年11月通過增發融資近60億元，中海地產2007年在香港成功進行了配股，保利地產在年報中也拋出了80億元的融資計劃�？紤]到保利是基金和證券公司聯合持有的重倉股，在披露再融資方案時已經與機構進行了預溝通，在隨后召開的股東會上，機構也投了贊成票，最終成行僅是尋找時機的問題。

　　招商、中海和保利三大央企是“集團敢擔保、銀行敢放貸”的典型。2008年，央企憑借其雄厚背景，在行業資金緊張的情況下，獲得了銀行的大量信貸，成功抄底市場。在2009年行業資金仍然匱乏的總體情況下，保利等央企的優勢將更加一覽無遺。于是，在未來的幾年內，萬科將面臨央企的貼身緊逼。

　　與過往年度一樣，萬科在年報中都會披露主題詞，為整個年度的運營策略進行定調。不過，萬科2009年的主題詞卻有一絲輕松和暖意�！傲恪焙汀耙肌钡闹黝}詞頗有一些簡約的哲理味，萬科對它的解讀是“萬象更新·美好明天”，這多少包含了幾多對行業春天的期許。

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