北上廣深樓市復(fù)蘇背后的邏輯

　　樓市觀察

　　從邏輯來看，這輪深圳樓市領(lǐng)漲的部分因素，上海也具備，比如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大潮，股市火爆的財富效應(yīng)，自貿(mào)區(qū)政策等。而北京和廣州表現(xiàn)稍弱，但總體也將強于其他二三線城市。

　　近日，《人民日報》連續(xù)發(fā)文點評樓市、喊話房價，指出以北上廣深為代表的一線城市房價雖然已經(jīng)筑底，但是不會出現(xiàn)暴漲。

　　其實就算《人民日報》不點評，國際大都市的房價比如紐約、倫敦、香港等，一點波瀾都會惹人關(guān)注。而中國樓市的走向，人們都喜歡盯著北上廣深等四個一線城市。作為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的城市，北上廣深的房價事實上就是國內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)，既是投資者眼中的樓市高地，又是開發(fā)商搶地的重點城市。

　　如果單純判斷樓市是否真的已經(jīng)筑底，未來會否出現(xiàn)新一輪上漲，可以觀察北上廣深近期公布的房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

　　從新房市場規(guī)模來看，過去十年商品房銷售總面積排名由大到小，依次為上海、北京、廣州和深圳。從商品住宅價格水平看，2015年5月份，北上廣深新建商品住宅成交單價分別約為2.8萬元、3.2萬元、1.5萬元和3萬元，同比去年5月分別增長4%、15%、-12%和18%。

　　從房價這一核心指標(biāo)來看，上海房價水平最高，另外單價10萬以上的豪宅樓盤數(shù)量也最多，其次是深圳和北京，而廣州明顯不在一個檔次上，房價相比其他三城低了一半左右。

　　相比過去一年時間，四大城市的房價變化，深圳漲勢最強，均價已上漲約二成，而實際上熱點板塊的新房和二手房價格已上漲三四成。上海緊隨深圳，房價上漲15%。北京比較溫和。

　　房價變化的差異，背后是成交量和供求關(guān)系的不同。2015年5月份，北上廣深新建商品住宅成交面積分別為94萬平方米、130萬平方米、100萬平方米和60萬平方米，同比增幅分別為59%、118%、48%和148%。顯而易見，深圳反彈最高，其次是上海，而北京和廣州彈幅較低。與上述房價漲幅完全對應(yīng)。

　　有意見指出，隨著經(jīng)濟增長步入中高速階段，房價暴漲暴跌的基礎(chǔ)不復(fù)存在。但是，我們能看到的現(xiàn)實是，深圳房價暴漲，京滬也在跟進。房價的走勢不是媒體潑冷水能夠改變的，目前雖然宏觀經(jīng)濟依然面臨下行壓力，但這不一定意味著房價上漲的阻力。1989年日本房價暴漲前后，GDP增幅只有4%左右，2005年美國房價暴漲前后，GDP增幅只有3%左右。

　　再回顧國內(nèi)樓市歷史，過去四輪房地產(chǎn)短周期的上行期，四個一線城市的房價強度不同。從近半年的市場現(xiàn)實來看，在本輪房地產(chǎn)上行周期中，深圳已經(jīng)成為“帶頭大哥”，房價率先反彈，且漲幅最大。從邏輯來看，這輪深圳樓市領(lǐng)漲的部分因素，上海也具備，比如創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大潮，股市火爆的財富效應(yīng)，自貿(mào)區(qū)政策等。而北京和廣州表現(xiàn)稍弱，但總體也將強于其他二三線城市。

　　資產(chǎn)市場和資本市場的一個鮮明特征是，一旦開始發(fā)生方向性變化，不管是上漲還是下跌，都會持續(xù)數(shù)月、甚至數(shù)年。房地產(chǎn)市場同樣如此。過去十年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了 三輪房地產(chǎn)短周期，每個輪回包括上行和下行，時長為三年左右。當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月開始反彈，一線城市房價從今年一季度開始反彈，其中深圳房價是本輪全國房價領(lǐng)漲城市。從70個大中城市房價指數(shù)看，平均漲幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已經(jīng)止跌，且當(dāng)前漲幅最大。未來一年，全國房價上漲是大勢所趨，在此背景下，深圳不可能單獨下跌或降溫。

　　□楊紅旭[微博](上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)