10月房?jī)r(jià)繼續(xù)陰跌

　　新金融記者 劉君

　　樓市底部盤(pán)整

　　雖有各種救市政策不斷地利好刺激，但房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)依然不變。10月百城房?jī)r(jià)環(huán)比9月下跌0.4%，連跌6個(gè)月。各主要城市成交量雖比9月有所回升，但同比去年同期依然有較大差距。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，至少在年內(nèi)，樓市將繼續(xù)處于底部盤(pán)整的階段。

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)陰跌

　　信貸放開(kāi)、限購(gòu)松綁、諸多利好刺激，并沒(méi)有阻擋房?jī)r(jià)的繼續(xù)下行。中國(guó)指數(shù)研究院[微博]剛剛公布的10月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，當(dāng)月住宅平均價(jià)格為10629元/平方米，環(huán)比9月下跌0.4%，已經(jīng)是今年以來(lái)的連續(xù)第6個(gè)月下跌。值得一提的是，百城房?jī)r(jià)在這個(gè)月出現(xiàn)了同比下跌，相比去年同期下跌0.52%，更能代表房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的同比數(shù)據(jù)在經(jīng)歷連續(xù)22個(gè)月上漲后首次下跌。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師對(duì)新金融記者表示，隨著各項(xiàng)政策的落地實(shí)施，各類需求釋放或?qū)⒋龠M(jìn)市場(chǎng)回暖，但在高庫(kù)存以及全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力等因素影響下，四季度房企仍將會(huì)以去庫(kù)存為主，價(jià)格下降趨勢(shì)不變，不過(guò)價(jià)格降幅或?qū)⒅鸩绞照��?/p>

　　在“930”信貸政策放開(kāi)之后，曾有傳言一些房企將在最后三個(gè)月上調(diào)房?jī)r(jià)。不過(guò)從房企的庫(kù)存和利潤(rùn)等基本面來(lái)看，上調(diào)房?jī)r(jià)顯然不太現(xiàn)實(shí)。已經(jīng)公布前三季報(bào)或者業(yè)績(jī)預(yù)告的80家上市房企，1至9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2642.3億元，同比增長(zhǎng)7.38%，不過(guò)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)284.8億元，同比下降9.7%。從存貨指標(biāo)來(lái)看，三季度末上市房企存貨合計(jì)7556.8億元，較年初增長(zhǎng)了11.3%。80家房企中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)的房企占比約六成，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?167.2億元，較去年同期-150億元的情況進(jìn)一步惡化。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新金融記者表示，因?yàn)閹?kù)存的積壓去化時(shí)間較長(zhǎng)，而且信貸的供給量也不會(huì)大幅度增加，短期房?jī)r(jià)上漲可能性不大。

　　成交緩慢回升

　　房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，成交量卻顯示出了觸底回升的態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交面積較9月同期增長(zhǎng)9%，各線城市均有所回升，而一線城市增幅最明顯，達(dá)到23%。

　　天津中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江對(duì)新金融記者表示，政策風(fēng)向的改變，使市場(chǎng)的心理預(yù)期緩慢發(fā)生變化，成交量方面從下跌程度縮小到環(huán)比持平，再到小幅回升。“而且因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，實(shí)際市場(chǎng)的表現(xiàn)很可能超過(guò)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)的上漲。”朱慶江表示，信貸一直是判斷市場(chǎng)的最重要指標(biāo)，也是最關(guān)鍵信號(hào)。對(duì)于目前市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的潛在購(gòu)房人群。信貸額度多少將是決定“930”央行[微博]松綁限貸政策的最大影響因素。

　　在大多數(shù)城市成交量都有所回升的時(shí)候，天津樓市在10月20日至10月26日新建商品住宅成交面積15.71萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌17.51%，成交均價(jià)11590元/平方米，環(huán)比上漲4.21%，整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”態(tài)勢(shì)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院常務(wù)副總經(jīng)理鐘文輝表示，“津十六條”頒布后，購(gòu)房者的入市意愿增加，成交量也明顯提升，去化速度加快，但因“津十六條”中契稅優(yōu)惠政策要從10月30日起執(zhí)行，購(gòu)房者希望在契稅優(yōu)惠政策執(zhí)行后再正式成交，節(jié)省購(gòu)房成本，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并未急于打印購(gòu)房合同，故網(wǎng)簽時(shí)間將延遲，成交量的上升將在后期有所體現(xiàn)。

　　值得一提的是，在10月末恰巧趕上天津秋季房展。在房展現(xiàn)場(chǎng)新金融記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都是比較謹(jǐn)慎糾結(jié)的心態(tài)。開(kāi)發(fā)商一方面希望通過(guò)增加貨源帶動(dòng)銷(xiāo)量的提升，在年末業(yè)績(jī)節(jié)點(diǎn)盡可能多賣(mài)房子，另一方面又在政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之后，不愿意給出較大幅度的價(jià)格優(yōu)惠，即使在房展上也是以常規(guī)優(yōu)惠為主。“說(shuō)實(shí)話，今年下半年以來(lái)房子不太好賣(mài)，之前已經(jīng)將房?jī)r(jià)進(jìn)行了一定下調(diào)，現(xiàn)在政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之后，這種下調(diào)已經(jīng)停止了。”展會(huì)上一家市內(nèi)六區(qū)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)新金融記者表示。

　　對(duì)于參會(huì)開(kāi)發(fā)商給出的有限優(yōu)惠，來(lái)看房展的購(gòu)房人大都表現(xiàn)比較謹(jǐn)慎。新金融記者隨機(jī)采訪了10余位購(gòu)房人，大都表示來(lái)看房展主要是看看市場(chǎng)風(fēng)向，并不會(huì)立刻出手買(mǎi)房。“至少在今年底明年初這段時(shí)間還是買(mǎi)方市場(chǎng)，我還是會(huì)多看看，一是等等銀行信貸會(huì)不會(huì)加大優(yōu)惠，二是看看開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)在年末降價(jià)。”一位已經(jīng)看過(guò)多個(gè)樓盤(pán)的買(mǎi)房人對(duì)新金融記者表示。

　　全民賣(mài)房時(shí)代

　　在連續(xù)幾年沒(méi)有舉辦之后，今年天津連續(xù)舉辦了春季和秋季兩屆房交會(huì)，不過(guò)在開(kāi)發(fā)商們看來(lái)，參加房交會(huì)與其說(shuō)是為了促進(jìn)成交，更不如說(shuō)是一個(gè)重要的形象展示平臺(tái)。鐘文輝表示，三年前的天津房交會(huì)有如天津的“樓市風(fēng)向標(biāo)”，每年兩屆的房交會(huì)正逢3、4月和9、10月兩個(gè)市場(chǎng)成交旺季，特別是“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量較大，有效帶動(dòng)市場(chǎng)成交。

　　“然而，伴隨近些年網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)互聯(lián)、電商等新平臺(tái)的相繼加入，房地產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)從‘單一’走向‘多元’，‘網(wǎng)上看房’已成為購(gòu)房者關(guān)注市場(chǎng)的途徑之一。面對(duì)層出不窮的新生事物，房交會(huì)存在的意義已不如過(guò)去顯著，對(duì)市場(chǎng)的刺激效果亦是‘今非昔比’。”鐘文輝表示。

　　合富輝煌(中國(guó))北方區(qū)執(zhí)行董事歐陽(yáng)達(dá)輝向新金融記者表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)60%的購(gòu)房者都有向移動(dòng)端轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。目前30歲到40歲的年齡層已經(jīng)進(jìn)入購(gòu)房的主流群體，他們對(duì)于新鮮事物的接受能力比較快，移動(dòng)端作為隨身攜帶的個(gè)人終端，越來(lái)越被重視和開(kāi)發(fā)，目前也能看得出來(lái)，由PC端口向移動(dòng)端轉(zhuǎn)移是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

　　在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，無(wú)論是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)，還是開(kāi)發(fā)商甚至房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體，都看準(zhǔn)了全民賣(mài)房時(shí)代的商機(jī)。今年8月，搜房網(wǎng)宣布放棄媒體屬性，開(kāi)啟全員賣(mài)房模式。更早時(shí)候，最大的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科宣布上線網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)“萬(wàn)享會(huì)”，要將其打造為“全民經(jīng)紀(jì)人”平臺(tái)，號(hào)稱只要在該平臺(tái)注冊(cè)即可成為萬(wàn)科項(xiàng)目的線上經(jīng)紀(jì)人，通過(guò)介紹客戶購(gòu)買(mǎi)而獲取傭金。除此之外，房多多、好屋中國(guó)等網(wǎng)站也打造線上線下結(jié)合的O2O模式，通過(guò)全民賣(mài)房概念吸引市場(chǎng)眼球。

　　“我們希望把我們的信息，更快更準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)客群，不僅僅是在線上線下的配合，更多的時(shí)候需要我們把渠道做得更精準(zhǔn)。對(duì)特定的客戶群，做特殊的邀約包括企業(yè)活動(dòng)等等，真正把客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)。單純的展銷(xiāo)有時(shí)候不能夠真正意義上的解決問(wèn)題。而全民營(yíng)銷(xiāo)，移動(dòng)端銷(xiāo)售平臺(tái)也是我們做的渠道精準(zhǔn)細(xì)化的一個(gè)嘗試。”合富輝煌(中國(guó))天津公司總經(jīng)理孟祥順表示。

　　全民賣(mài)房、全民營(yíng)銷(xiāo)，能否在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入銷(xiāo)售難題時(shí)成為破局手段，依然需要觀察。

　　房地產(chǎn)新常態(tài)

　　10月29日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，將房地產(chǎn)消費(fèi)列入需要重點(diǎn)推進(jìn)的六大消費(fèi)領(lǐng)域之中，將房地產(chǎn)歸為正常消費(fèi)，也是對(duì)投機(jī)以外的購(gòu)房需求的鼓勵(lì)。在央行及各地方政府相繼表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持后，中央層面的積極表態(tài)，將更大程度扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)心態(tài)。10月30日，上半年曾率先拉開(kāi)降價(jià)潮的杭州，發(fā)布了新一輪救市政策，主要內(nèi)容涉及公積金政策、信貸政策、土地增值稅征收、土地供應(yīng)、配套設(shè)施建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)頂層設(shè)計(jì)和輿論宣傳八個(gè)方面。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的積極表態(tài)和地方政府還在持續(xù)的救市政策，恰恰說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)距離真正的回暖還有很大距離。

　　截至9月底，房地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑至94.72，為2012年11月以來(lái)的21個(gè)月最低值。房企融資環(huán)境尚未改善，資金壓力依然較大，導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。下半年以來(lái)，房企頻頻發(fā)債以“解渴”。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積24014萬(wàn)平方米，同比下降4.6%，降幅比1至8月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6781億元，增長(zhǎng)11.5%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工方面，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積131411萬(wàn)平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積91754萬(wàn)平方米，下降13.5%。

　　“分季度看，三季度當(dāng)季的房地產(chǎn)投資增速只有10%。10%的增長(zhǎng)中還有3%來(lái)自于保障性住房的增長(zhǎng)。如果扣除保障性住房，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)變成了個(gè)位數(shù)。年初的時(shí)候，我們認(rèn)為可能會(huì)進(jìn)入到個(gè)位數(shù)，現(xiàn)在確實(shí)在部分月份房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了個(gè)位數(shù)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]近日表示。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，從14個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于“去庫(kù)存階段”。“ 通常房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定合理的庫(kù)存量是5到10個(gè)月，低于5個(gè)月的時(shí)候可能房?jī)r(jià)會(huì)比較明顯的上升，超過(guò)10個(gè)月以后，基本上以去庫(kù)存為主。現(xiàn)在14個(gè)重點(diǎn)城市的去庫(kù)存周期是16.4個(gè)月，庫(kù)存處于高位，去庫(kù)存刻不容緩。”郁亮表示。

　　“大多數(shù)人認(rèn)為，如果已經(jīng)出臺(tái)的政策能夠得到落實(shí)，9月份應(yīng)該是這一輪下滑的最低點(diǎn)。但底部運(yùn)行的周期會(huì)比較長(zhǎng)，有的人判斷在明年的年初，我個(gè)人判斷在明年9月份以后。這一段時(shí)間周期中最重要的是看我們的政策會(huì)有什么樣的變化。”任志強(qiáng)表示。

　　郁亮認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，過(guò)去黃金時(shí)代每個(gè)房企都賺錢(qián)的時(shí)代、房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代、規(guī)模迅速膨脹的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。不過(guò)他也不認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的前景悲觀。“你看斑馬，斑馬是白底黑紋還是黑底白紋，完全取決于每個(gè)人自己的看法，你覺(jué)得斑馬是白色為底，那么它的黑色條紋存在，你覺(jué)得黑色為底，那么還有白色希望存在。”郁亮表示。