王營

　　“一開始只是德信·北海公園因為尾盤清盤有小幅度的降價，但沒想到的是，緊跟著德信·北海公園旁邊的項目也跟風降價了，隨后就引發了一連串樓盤降價以及業主維權事件�！敝袊�指數研究院[微博]杭州分院研究總監高院生在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

　　高院生稱，杭州此次出現部分樓盤降價是因為庫存達到了歷史峰值。中國指數研究院數據顯示，截至1月31日，杭州市(含余杭、蕭山)商品住宅可售套數、面積分別高達81155套/1055.76萬平方米，環比上漲5.96%/5.78%，再創歷史峰值。

　　類似杭州這樣高庫存的城市并非個案。

　　據國家統計局發布的數據，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超過住宅的銷售增速。從全國市場來看，存量壓力確實在增大。

　　中原地產研究中心統計了16個城市的可售量，除4個一線城市當前存量低于1年前，其余城市庫存量均比2012年末水平高。

　　庫存危機

　　據搜狐焦點網杭州站統計，截至目前，杭州約計有6個樓盤出現了不同程度的降價，降幅在3400元/平方米-5000元/平方米之間不等，約計在8折。比如，最新降價的德信北海公園從最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。

　　率先降價的德信地產營銷總監杜盛認為，降價有一定的市場、庫存因素考量，但降價主要與集團的百億戰略有關。他所說的百億戰略是指在銷售額和新項目獲取方面都達到百億。

　　高院生告訴記者，杭州降價項目主要分布在庫存量較大的區域。據其監測，杭州樓市具有明顯的區域不平衡特點，供不應求的市區很難降價。

　　據中國指數研究院數據統計，杭州目前住宅庫存突破1000萬平方米大關。其中1月份蕭山區可售房源體量從上月的16.23萬平方米增至20.35萬平方米，環比增幅超過25%；余杭區庫存量增長3.58%；主城區可售房源漲幅僅為0.34%。

　　高存庫伴隨的往往是成交疲軟。2013年10月份以來，杭城住宅成交持續下降。在庫存持續攀升，去化速度減慢兩方面力量作用下，樓市庫存出清周期持續延長，長達16個月，創2013年以來最高值，開發商壓力持續加大。

　　21世紀不動產集團市場總監桑豫峰據此分析，很顯然，杭州商品房庫存面積的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應。這些疊加在一起，給市場傳達的訊號就是，供應巨大，而需求有限，開發商不可能對此沒有感覺。而最先作出反應的，往往是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發商，因為他們是最脆弱的，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當真正的風險來臨，最快倒下的也將是這些企業。

　　桑豫峰表示，不排除還會有其他樓盤隨后跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業。如果杭州降價的樓盤形成一定風潮，有可能會對上海以及長三角地區產生影響，甚至傳遞到北京等城市。而這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預期產生巨大影響，從而導致房地產市場出現全面觀望情緒。但是，也不必過分夸大杭州少數樓盤降價的效應，至少目前尚未看到形成區域性降價潮的跡象。

　　中原地產分析師張大偉稱，若按最近6個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化周期，各類城市近期都呈現延長的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小，三四線城市增幅最大。這一結論與我們對市場的直觀認識相符，即一線城市整體供不應求，存量壓力�。欢�三四線城市供大于求，存量壓力大，其中青島、福州等地可售面積消化周期超過12個月。

　　張大偉認為，2014年樓市出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。杭州降價預示著2014年樓市整體分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市，人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現降價。

　　降價難以全面擴散

　　縱觀房地產多個歷史周期，降價往往具有強烈的傳導效應。

　　搜狐焦點杭州站做了一項有關“消息說杭州樓市開降了，這個時候你會買房嗎？”的調查。結果顯示，有49%的人表示“不買”；有40%的人表示“會觀望，再降點再買”。

　　高院生認為，杭州率先降價將影響購房者的消費心理以及開發商的推盤策略。對于杭州即將到來的樓市傳統銷售旺季，他相信，開發商在定價上會相對偏低。

　　張大偉認為，杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市，會對購房者心理造成非常大的影響，雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸塊型出現。目前來看，聲稱杭州降價等是樓市崩盤，確有誤導市場、聳人聽聞的嫌疑。但隨著房價持續暴漲，市場警告信號可能會愈加頻繁。中國經濟不能承受樓市崩盤，但絕不能忽視已經次第出現的市場明確警告。

　　中金房地產分析師寧靜鞭分析稱，房地產行業層面的大范圍降價，過去10年發生過三次，第一次是2005年，以上海、杭州被定點調控拉開帷幕；第二次是2008年開年萬科亮出打折降價旗號；第三次是2011年5、6月份北京通州開始降價。過去三輪大降價時點，都是通脹上行、流動性收緊的末期，開發商面臨資金流壓力而進行價格調整。以2007年末-2008年為例，A股上市開發商凈負債率維持在80%-100%之間。

　　這次自杭州開始的價格調整，背景因素雖有市場利率上升的因素，但大環境上，通脹指標、整體流動性還是溫和可控，開發商資金面也并不是極端緊張。目前信托發行利率僅9.64%，低于2011年末的10.66%，預期2014年集合信托到期額1140億元，低于2013年信托到期額的2150億元，僅部分本地開發商1季度面臨還款壓力。

　　寧靜鞭認為，本次降價實屬區域市場供應面出現問題的情形，類似于2011年4、5月的通州，有“房價見頂”的領先信號作用，但短期難以形成實質的擴散式影響，真正的降價還是要等到供應上來的2014年3季度。

　　市場將分化

　　業內人士普遍認為，未來各城市房地產市場將呈現分化狀態。

　　國家統計局近期發布的數據也可以看出，房價環比下跌的城市在逐步增加。1月，全國70個城市中，新建商品住宅價格環比下降的有6個，除了上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州四個城市加入降價隊列。

　　二手住宅價格環比下降的城市有13個，比上月增加8個，環比持平城市達到9個，比上個月增加8個。至此，2014年1月二手住宅環比上漲的城市數量為48個，比上月減少了16個。值得注意的是，北京二手住宅價格自2012年5月以來首次出現環比下降。

　　鏈家地產[微博]分析師張旭認為，北京和杭州兩個城市代表了市場的兩種典型變化。北京屬于供需矛盾較大的特大型城市，二手住宅市場十分成熟。去年四季度，市場轉淡，受到信貸政策及市場觀望情緒的影響，業主掛牌價下調，議價空間上漲，今年1月份二手住宅價格出現環比下調。杭州新房市場的調整則更為明顯。雖然此次降價風波不同于2011年底房企因資金鏈條吃緊而被迫降價，但在情況相近的城市間，具備傳導效應。

　　張旭認為，在信貸政策不會明顯放松的情況下，這種市場的自發調整，要比單純的依靠行政手段調整所產生的影響面更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線以及三四城市，價格調整的趨勢還將延續，而一線城市盡管供需依然旺盛，但受大環境影響，釋放能力或明顯減弱，價格上漲幅度將持續降低。

　　中原集團研究中心分析對比了全國40個主要城市最近五年(2009-2013年前11個月)的住宅用地供應可建面積與住宅銷售量，發現城市間供求關系存在顯著差異。一線城市最近五年普遍存在含住用地(純住宅用地與商住用地，下同)供應不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市土地供應過剩，均明顯高于100%。

　　分時間段看，二線城市在2010年土地供應達到峰值，大幅超過當年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達到峰值。2010年后，二三四線城市每年都保持著土地供應大于住宅銷售的水平，意味著這些城市可供開發建設的土地總量是每年持續增加的。

　　分城市來看，二線城市中的大連、武漢和三四線城市中的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽、長春等城市均存在嚴重的土地可售面積過量問題。而四個一線城市明顯低于平均水平，均處在供應不足的狀態。

　　城市人口的增長，也是決定住宅需求的關鍵因素。上述城市中，一線城市人口仍在持續增長，決定了未來供不應求的狀態仍將延續；部分二線省會城市對周邊人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地過多的風險；那些本地人口增長已經放緩，但前期土地供應過多的二三四線城市，中原集團分析師張海清認為，未來房價下跌的可能性極高。

　　值得注意的是，據降價的德信地產營銷總監杜盛稱，此次降價的約200套尾盤，獲得了400組認籌，公司認為達到了預期目標，也試探出了市場的底線。