“小”華遠(yuǎn)百億憧憬 任志強“逐利”

　　李樂

　　“萬科老說不拿地王，每次都舉了天價的牌子，媒體應(yīng)該批評他們。”在通州臺湖地塊失守于萬科之后，任志強對《中國經(jīng)營報》記者說。任志強此時言語中的憤懣之情，似乎一點也不亞于他批評政府各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡管后者才是人們更為熟悉的任志強。

　　不過，任志強的第一身份仍是“商人”。盡管已經(jīng)卸去了華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長的職務(wù)，但他仍然是華遠(yuǎn)集團(tuán)下屬華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長。相比于高調(diào)的任志強，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直以來并未引起各界太大的注意。但在2012年中，這家北京市西城區(qū)國資背景的地產(chǎn)企業(yè)，悄然之間已在青島、長沙、西安建立了超過百萬平方米的土地儲備。

　　任志強是華遠(yuǎn)“走出北京”戰(zhàn)略的主要決策者。相比于政策和政府“批評者”的形象，當(dāng)任志強談起華遠(yuǎn)地產(chǎn)的戰(zhàn)略以及企業(yè)經(jīng)營的一切時，他更像一家上市公司的董事長。在這個決策者的戰(zhàn)略體系中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的利潤將比規(guī)模重要。在任志強的戰(zhàn)略中，要把華遠(yuǎn)帶向“高利潤”、“高回報”方向。

　　走出北京

　　目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)在西安、長沙、青島三地儲備了近100萬平方米的土地。

　　“地價太高了，我們打不過他們。”盡管這并不是華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次在土地市場上被別人擊敗，但任志強的“意見”仍溢于言表。在北京的隆冬時節(jié)，萬科高價拍下了同樣為華遠(yuǎn)地產(chǎn)所看好的臺湖地塊，任志強向記者坦言，“這樣的價格我承受不起。”

　　相比于萬科、保利這樣動輒銷售規(guī)模千億元的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，華遠(yuǎn)從來都無法依靠“現(xiàn)金規(guī)模”。2011年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)營業(yè)總收入26.15億元；2012年，多家證券分析機構(gòu)的分析師向記者估算，這一年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的合同銷售額應(yīng)在40億元上下。

　　如此的財務(wù)結(jié)構(gòu)，注定了華遠(yuǎn)無法在北京土地市場中有太大的斬獲。2012年12月31日，盡管已經(jīng)“拍”出了491%的土地溢價率，最終被華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿下的通州梨園地塊總價也不過10.05億元。這樣的土地價格在北京并不算高。

　　在此之前一個月，在西安的一次土地“斬獲”方才是華遠(yuǎn)地產(chǎn)“更大的戰(zhàn)略”。華遠(yuǎn)地產(chǎn)子公司西安鴻華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓的方式獲取西安市太華北路一宗地，土地成交價為3.04億元。

　　實際上，這樣的戰(zhàn)略從2010年就已經(jīng)在任志強的決策下開始，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)在西安、長沙、青島三地儲備了近100萬平方米的土地，而根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2011年財報，截至當(dāng)期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的開復(fù)工總面積為134萬平方米。

　　“在西安和青島的市場份額上，2013年我們估計還是排在前面，有可能是前五名，但我們在當(dāng)?shù)匾膊粫�形成壟斷�?012年我們在西安排在前面，2013年有可能還在前面，但是即使這樣的份額還不足以壟斷。”任志強反復(fù)向記者強調(diào)。

　　目前，持續(xù)的增持土地已成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)的長期戰(zhàn)略。北京作為公司總部所在地，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將繼續(xù)在城市成熟發(fā)展區(qū)、軌道交通沿線的城市近郊、具有特別資源的城市遠(yuǎn)郊獲取新項目，以滿足北京地區(qū)持續(xù)發(fā)展的需要。而青島、西安、長沙三個城市作為公司拓展外埠市場全國化發(fā)展的橋頭堡，將繼續(xù)深耕細(xì)作，持續(xù)擴(kuò)展土地儲備，同時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還將尋找機會進(jìn)入具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域和城市。

　　打通融資

　　華遠(yuǎn)上市以來融資受限，而未來，解決融資難題將成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)突破規(guī)模瓶頸的重中之重。

　　截至2012年三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)年報顯示公司總資產(chǎn)114.55億元，凈資產(chǎn)26.55億元，在任志強看來，影響規(guī)模的首要因素是資金的獲取。

　　保利地產(chǎn)[微博]自上市以來，以每年一次資本市場融資的頻率，累計融資規(guī)模達(dá)214億元(含集團(tuán)2009年投資的15億元)。其中，股權(quán)融資171億元，融資額占凈資產(chǎn)的比例高達(dá)74%。中海地產(chǎn)的母公司中國建筑(601668.SH)也在2009年完成IPO，募資金額超過400億元，隨后注資中海地產(chǎn)50億元。2008年后，信貸資源迅速向央企傾斜。

　　任志強坦言，華遠(yuǎn)拼不過央企。華遠(yuǎn)上市以來融資受限，而未來，解決融資難題將成為華遠(yuǎn)地產(chǎn)突破規(guī)模瓶頸的重中之重。

　　2012年10月中，華遠(yuǎn)將通過全資子公司北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司(以下簡稱“華遠(yuǎn)置業(yè)”)與上海歌斐星舟投資中心(有限合伙)(以下簡稱“歌斐星舟”)共同投資9.70億元開發(fā)西安房地產(chǎn)項目。雙方將以收購項目公司100%股權(quán)的方式，獲得項目開發(fā)所需的土地使用權(quán)。這是歌斐星舟與華遠(yuǎn)地產(chǎn)的首次合作。

　　記者了解到，歌斐星舟為諾亞財富旗下的基金。諾亞財富成立于2005年，2007年8月獲美國最大的風(fēng)險投資機構(gòu)之一紅杉資本注資，并于2010年11月10日在紐約交易所上市。

　　2012年12月24日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，其全資子公司北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司與公司第二大股東北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司(持有華遠(yuǎn)地產(chǎn)股本的10.058%)，共同出資成立房地產(chǎn)基金管理公司“北京華遠(yuǎn)錦程投資管理有限公司”。

　　記者了解到，除此之外，華遠(yuǎn)還將在市場上尋找機會，通過資產(chǎn)重組、兼并收購等方式擴(kuò)大公司發(fā)展規(guī)模。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)銀行外的融資規(guī)模已經(jīng)很大了，從十年前95%下降到現(xiàn)在的60%都不到了，你們看最近的央行報告，現(xiàn)在大概貸款比重也就是60%左右，說明這個社會融資的部分在加大。”任志強告訴記者。

　　利潤導(dǎo)向

　　以利潤提升回報水平已經(jīng)包含進(jìn)任志強為華遠(yuǎn)設(shè)定的戰(zhàn)略當(dāng)中，也正是在這樣的戰(zhàn)略之下，華遠(yuǎn)開始在西安、青島、長沙拓展自己的土地儲備。

　　“看一個上市公司好不好，要看它給投資者帶來了多少回報，而不是只看它達(dá)到了多少規(guī)模，從每股凈回報的指標(biāo)上看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)是個很好的公司，應(yīng)該重重地表揚。”即便是在夸贊自己擔(dān)任董事長的公司時，任志強也帶有自己獨特的語言風(fēng)格。

　　實際上，以利潤提升回報水平已經(jīng)包含進(jìn)任志強為華遠(yuǎn)設(shè)定的戰(zhàn)略當(dāng)中，也正是在這樣的戰(zhàn)略之下，華遠(yuǎn)開始在西安、青島、長沙拓展自己的土地儲備。“我們在外地拿了很多地，雖然當(dāng)?shù)氐姆績r并沒有北京高，但是利潤并不一定低很多，企業(yè)最終還是要為股民賺錢的，不然股民不干了。”任志強對記者說。

　　基于這一戰(zhàn)略，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也開始調(diào)整自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——除了按照政府要求參與必要的保障性安居工程項目外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)開始集中于高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)，以確保獲得較高的利潤率。

　　記者了解到，在外埠市場中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在青島、西安、長沙等地逾百萬平方米的項目中，絕大部分是高檔住宅產(chǎn)品。而其在北京開發(fā)的住宅項目中，絕大部分也都屬于高檔住房產(chǎn)品。

　　“我曾經(jīng)說過商品房是給富人蓋的，公眾錯誤地理解成了房子，我說的是商品房。”任志強向記者強調(diào)，“因為我們國家制度上明確說開發(fā)商只能在出讓的土地上蓋房子，非出讓的土地上開發(fā)商是不能干的，那是違法的，但國家規(guī)定除外，也就是政府委托企業(yè)是可以做的，這就是保障性住房。這類住房是給窮人的，我理解出讓土地蓋的，就一定是給富人蓋的。”任志強說。

　　此外，記者從華遠(yuǎn)地產(chǎn)內(nèi)部了解到，在華遠(yuǎn)的長期企業(yè)戰(zhàn)略里，將適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)的投入，通過更加豐富的產(chǎn)品線平衡市場波動，從而實現(xiàn)更好的業(yè)績穩(wěn)定性。