唐文祺

　　這是一個(gè)“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)緊縮的情況下，行業(yè)并購整合風(fēng)潮隱隱顯現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)針對內(nèi)地房企的敏感性分析顯示，假設(shè)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)緊縮的情況下，未來6~12個(gè)月內(nèi)，內(nèi)地房企的流動性壓力將有所加劇。標(biāo)準(zhǔn)普爾指出，如果信貸額度和政策維持緊縮狀態(tài)，一旦2012年銷售下降30%，甚至一些大型開發(fā)商也會面臨重重壓力。

　　在昨日面向公眾的網(wǎng)絡(luò)交流中，SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹(微博)一語驚人：“住宅市場崩塌就在眼前。”他認(rèn)為，在限購政策的影響下，具備購買資格的客戶基本上已擁有了房產(chǎn)，有錢沒有資格購買的人卻無法入市，從而導(dǎo)致潛在客戶越來越少。

　　潘石屹認(rèn)為，如果限購政策不取消，注定成交額將逐月走低。事實(shí)上，如果在成交走勢持續(xù)低迷的情況下，對于未來市場趨勢的預(yù)判已經(jīng)籠罩上一層悲觀情緒。標(biāo)普最新發(fā)布的行業(yè)報(bào)告亦指出，隨著調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，物業(yè)銷售出現(xiàn)下降。今年7~8月間，部分開發(fā)商的銷售勢頭有所下滑，甚至低于去年同期水平。

　　中國指數(shù)研究院(微博)提供的數(shù)據(jù)證實(shí)，2011年7月受監(jiān)測的全國30個(gè)城市中，逾五成城市成交面積有環(huán)比下跌趨勢，其中有6個(gè)城市的環(huán)比跌幅超過20%。其中，廣州市商品住宅成交量環(huán)比跌幅達(dá)23.16%，名列環(huán)比跌幅之首。

　　標(biāo)普分析師陸楓向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)(微博)》記者表示，根據(jù)各項(xiàng)客觀因素作衡量測算，開發(fā)商的實(shí)際銷售表現(xiàn)可能會有差異性，不過部分小型房企僅實(shí)現(xiàn)全年預(yù)算銷售目標(biāo)的30%左右。“如果市場狀況仍然沒有松動跡象，在銷售疲弱的情況下，會加速這些房企流動性不足的狀況。”

　　陸楓表示，如果物業(yè)銷售出現(xiàn)大幅下滑，一些再融資能力較弱，或者面臨短期負(fù)債到期的企業(yè)的應(yīng)對能力更為局限。甚至于，個(gè)別內(nèi)地房企在2012年的到期債務(wù)及應(yīng)付土地款，將超過其2012年的合同銷售額。

　　中國東方資產(chǎn)管理公司日前發(fā)布的一份《2011：中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》稱，38.2%的受訪者認(rèn)為，當(dāng)大中城市房價(jià)下跌20%~30%時(shí)，將首次超出銀行的承受能力。在這份報(bào)告中，通過對房價(jià)下跌幅度的假設(shè)，計(jì)算了對銀行利潤的影響程度。在假設(shè)房價(jià)下跌30%的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至3%，如果房價(jià)下跌50%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%。

　　潘石屹坦率表示：“房地產(chǎn)開發(fā)商仍在死扛。”他指出，在限購的情況下，即使降價(jià)也未必能使市場成交量增大，對開發(fā)商資金鏈的緩解也可能無濟(jì)于事。“隨著成交額的下跌，所有住宅的開發(fā)商都會進(jìn)入一個(gè)入不敷出的境地，資金狀況會一天比一天差。”

　　陸楓則認(rèn)為，如果信貸額度和政策維持緊縮，降價(jià)是否能夠刺激銷售尚不清楚。“在當(dāng)前的局勢之下，開發(fā)商的融資渠道的確是在收窄。如資本市場波動性大、銀行貸款不易，而且信托融資渠道也在監(jiān)控中，對于部分中小房企來說，未來出讓土地以緩解壓力的情況很有可能出現(xiàn)。”