本周開始樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，于是前一個(gè)周末成了近段時(shí)間以來杭州商品房推盤量最密集的兩天，單主城區(qū)就有7個(gè)樓盤新開或續(xù)推房源，兩天時(shí)間推出近900套新房。可售房源得到有效補(bǔ)充原本很好，然而記者在統(tǒng)計(jì)售價(jià)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，其中6個(gè)續(xù)推樓盤的售價(jià)平均漲幅近25%，且這6個(gè)樓盤距離前一次推盤均不超過3個(gè)月，漲價(jià)速度之快、幅度之大讓人吃驚。

　　A。

　　新開房源價(jià)格

　　平均漲幅近25%

　　我們總說“只有賣不掉的價(jià)格，沒有賣不掉的房子”，如今市場(chǎng)太好了，以至于不僅“賣不掉的房子”沒有了，連“賣不掉的價(jià)格”也沒有了。

　　金盛曼城，6月底第一批房源開盤時(shí)，成交均價(jià)7389元/平方米，7月底第二次開盤，成交均價(jià)8097元/平方米，上周六該樓盤第三次開盤，預(yù)售證上的開盤均價(jià)提高到了8900元/平方米，短短一個(gè)月漲幅達(dá)10%。而這已經(jīng)是最近續(xù)推樓盤中定價(jià)漲幅最小的一個(gè)。

　　另一個(gè)濱江區(qū)樓盤江南文苑，6月開盤的那批房源成交均價(jià)還在8900元/平方米左右，這批新推房源的均價(jià)居然定在了12000元/平方米，漲幅高達(dá)35%。

　　兩個(gè)西溪板塊樓盤。西溪里，最新一期房源售價(jià)定出了13000~16000元/平方米的價(jià)格區(qū)間，而其前一期的實(shí)際成交均價(jià)為12000元/平方米左右，平均下來漲幅也超過20%。和家園，6月推出的房源成交均價(jià)近13000元/平方米，這期新推房源的預(yù)定均價(jià)為16000元/平方米，漲幅23%。

　　下沙板塊的價(jià)格最有起伏。觀瀾時(shí)代，今年4月第一次開盤時(shí)，成交均價(jià)約7400元/平方米，到7月新推房源時(shí)，成交均價(jià)已經(jīng)漲到9988元/平方米，上周六開盤的房源定價(jià)直接湊了個(gè)整數(shù)10000元/平方米。

　　保利東灣，最新一批房源，清一色的大戶型，在預(yù)售證上的定價(jià)是15000元/平方米，銷售部對(duì)外的報(bào)價(jià)是10000~12000元/平方米。在透明售房網(wǎng)上，兩個(gè)月前，該樓盤一批同類房源的交易記錄實(shí)際成交均價(jià)約10000元/平方米。

　　首次開盤的紫源公寓，定價(jià)23000元/平方米。該樓盤今年初市場(chǎng)低迷時(shí)傳出要“降配”，把價(jià)格壓到20000元/平方米。實(shí)際成交價(jià)格會(huì)是多少，暫時(shí)未見分曉。

　　即便價(jià)格上漲如此之快，價(jià)格如此之高，銷售速度仍然很快，開盤兩天之后，7個(gè)樓盤的平均預(yù)定率已超過90%，其中2個(gè)樓盤稱已“售罄”。

　　B.　房?jī)r(jià)定多少，不看成本看膽量

　　“現(xiàn)在的價(jià)格，別說買房子的人搞不懂，連我這樣賣房子的人也搞不懂。”一位熟識(shí)的銷售負(fù)責(zé)人直言，一般情況下樓盤價(jià)格定位要綜合考慮市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本等很多因素，但最終起決定作用的還是市場(chǎng)行情，一是參考市場(chǎng)上同類或同地段樓盤的定價(jià)，二是看購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期，只是“眼下的房?jī)r(jià)已經(jīng)不能用理性思維去解讀。”

　　采訪中，碰到熟悉的開發(fā)商，記者直接問現(xiàn)在的售價(jià)是怎么定出來的，得到的答案五花八門。

　　“旁邊××樓盤單價(jià)都賣一萬(wàn)以上了，我們品牌、品質(zhì)都比他們好，還能不漲個(gè)兩三千？”某品牌房企的營(yíng)銷經(jīng)理說。

　　“我們這兒以后也是新興商務(wù)港，前景可比××板塊好多了，那兒的房子單價(jià)都賣到一萬(wàn)七了，我們這一萬(wàn)五都是定低了！”某房企副總說。

　　“本來銷售部的定價(jià)沒這么高，結(jié)果方案交上去，被老板打回來了，加了兩千再交上去，老板眼睛一瞪，說‘這樣的價(jià)格我還需要你們來賣嗎’，只好再加，一來二去就這樣了。”一位營(yíng)銷總監(jiān)說。

　　樓盤售價(jià)到底怎么定出來的？“比較合理的定價(jià)方法是，先由成本價(jià)加上預(yù)期利潤(rùn)定出一個(gè)價(jià)格基數(shù)，然后與同類、同地段樓盤價(jià)格進(jìn)行比較，定一個(gè)詢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由銷售員做客戶調(diào)查，試探客戶對(duì)此價(jià)格的接受程度，各方信息反饋、匯總后確定最終均價(jià)，再根據(jù)不同樓層的價(jià)格系數(shù)，做出每套房子的售價(jià)。”一位本地知名房企的項(xiàng)目老總私下也承認(rèn)，這樣的定價(jià)在眼下的市場(chǎng)中已經(jīng)不需要了，開發(fā)商所謂的定價(jià)報(bào)告，要么沒有，要么形同虛設(shè)。“應(yīng)該說，現(xiàn)在的定價(jià)有不合理的成分，甚至不合理成分的比例還很大，可奇怪的是，它就是能被市場(chǎng)接受，不合理也合理了。”

　　C.　價(jià)格主管部門缺位

　　這種“隨行就市”的價(jià)格策略似乎讓人沒什么話好說，《價(jià)格法》中明確，出讓土地上的商品房是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，然而“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的自由度，也讓一些開發(fā)商迷失。記者在統(tǒng)計(jì)7個(gè)新開樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)填寫的開盤均價(jià)與其實(shí)際成交均價(jià)相吻合的極少，有的上下浮動(dòng)居然近50%。

　　“預(yù)售證上的價(jià)格幾乎都是隨便填填，反正也沒有人來管。”某品牌房企前期部的工作人員告訴記者，他所在的公司算是比較規(guī)范的，一般預(yù)售證上的價(jià)格與實(shí)際成交均價(jià)的差距不會(huì)超過5%，但也有開發(fā)商，明明樓盤都開第三、第四期了，預(yù)售證上的定價(jià)還是一期的。

　　“規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為是物價(jià)部門的事情，他們不管我們也不好管。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人私下說，他查過杭州市對(duì)商品房?jī)r(jià)格管理的相關(guān)規(guī)定，但找不到具體依據(jù)。

　　杭州市雖然沒有具體規(guī)定，但浙江省是有的。省物價(jià)局去年就出臺(tái)了《浙江省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)定》，其中明確要求商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)，“標(biāo)價(jià)采取標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或價(jià)格手冊(cè)的方式”，“有條件的還可采用互聯(lián)網(wǎng)查詢、多媒體終端查詢、電子信息公告等方式”。標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)“客觀、準(zhǔn)確、完整、字跡清晰、標(biāo)示醒目”，而且“價(jià)格變動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整”。

　　該規(guī)定自2008年2月1日起開始施行。然而在實(shí)際執(zhí)行時(shí)不打折扣的開發(fā)商極少，記者在現(xiàn)場(chǎng)踩盤時(shí)總能看到：有的樓盤開盤第一天或前三天有價(jià)格公示，之后就撤掉了；有的樓盤價(jià)格手冊(cè)只有銷售員能看，購(gòu)房者要買哪套房子就只給看那一套的價(jià)格；有的樓盤標(biāo)示內(nèi)容不完整，只有建筑面積而無銷售價(jià)格……現(xiàn)如今，連在房管部門備案的“開盤價(jià)格”都是“隨便填填”，所謂“明碼標(biāo)價(jià)”，“明”在哪里？可信度還有多少？

　　“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”畢竟不是“市場(chǎng)調(diào)高價(jià)”，給市場(chǎng)以價(jià)格的選擇權(quán)，不等于可以不需要規(guī)范價(jià)格行為，可以不要公開、透明、公平的市場(chǎng)價(jià)格秩序。

　　房?jī)r(jià)，居然和成本無關(guān)

　　房?jī)r(jià)居高不下，開發(fā)商最主要的一個(gè)說法就是“成本決定論”，比如地價(jià)高了，原材料價(jià)格漲了，各種稅費(fèi)多了——總之一句話，開發(fā)成本不降，房?jī)r(jià)降不了。

　　然而事實(shí)上，目前在售項(xiàng)目的漲價(jià)基本和成本無關(guān)，而是“借雞生蛋”，而且是借別家的“雞”，生自家的“蛋”。因?yàn)橹苓呌幸蛔谡�地出讓，地價(jià)又創(chuàng)了新高，所以我要漲價(jià)；因?yàn)閯e個(gè)樓盤售價(jià)創(chuàng)了新高，所以我要漲價(jià)；因?yàn)槲疫@套房子有二三十個(gè)客戶搶著要，我沒法兒處理了，所以我要漲價(jià)——不管怎么樣，總之，我要漲價(jià)。

　　市場(chǎng)太好了，真的太好了，橫看豎看左看右看，上下左右顛倒了看，看來看去都是漲價(jià)的理由，好像誰(shuí)都是力拓，誰(shuí)都可以隨意定價(jià)了，在這個(gè)時(shí)候來討論樓盤定價(jià)和銷售毫無意義。

　　樓盤漲價(jià)確實(shí)有市場(chǎng)需求的因素，但如果同一個(gè)樓盤早上可以賣5000元/平方米，中午可以定10000元/平方米，晚上能炒到20000元/平方米，這個(gè)市場(chǎng)還是健康的嗎？　　

　　詹麗華

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