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富力轉型太猛面臨資金困境
“資金滾動不了”
為什么呢？因為商業地產模式和住宅地產模式對資金需求是完全不同的。商業地產回報非常漫長，周轉很慢，住宅地產可以依靠開發和銷售滾動發展，而商業地產基本上是行不通的，商業地產需要資金集約化的大批量注入。這對一家地產公司的資金要求是非常之高的。
商業地產是不能連續作業的，但是住宅可以的。所以原來的富力可以熬過來，而這一次的轉型太猛跨度太大，它商業地產和住宅地產開發速度比例至少是1：1。實際上，商業地產項目一般都需要財團做后盾，大資金不需要你出，也就是你借雞生蛋，但是你要讓渡一部分利益，否則你依靠住宅地產模式去做商業地產就是死路一條，因為資金不能滾動，一進入就套住了。實際上，富力原來和大摩原來也商量過項目整體出讓這種模式，但是后來富力可能覺得有點虧，不愿意干。
富力2005年上市，融資是非常少的，那個時候市場不是很好，所以他等了一陣，后來沒辦法等不了了，最后只融到20多億元。那個時候富力認為自己從來沒有拖欠銀行貸款，所以不怕宏觀調控。富力的戰略是一個過于激進的戰略，而不是保守型戰略。
“他現在想剎手也剎不住”
富力為什么現在資金鏈這么緊張，因為它已經進入了大量的開發區間。在廣州的珠江新城，富力就有10幾個項目，已經開發了5個，后續都要進入密集的開發期，所以對資金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了經濟的拐點時期。
你要知道，商業地產和住宅地產價格對需求的敏感度相差是非常大的，住宅地產進入下降周期你就使勁的賣，降價也要賣。但是商業地產一旦進入下降周期，就非常糟糕，更糟糕，消化周期黑漫長。因為商業地產的需求增長比較穩定，一旦不看好，整個需求下滑非常厲害。上一輪廣州的商業地產消化期你知道花了多長時間嗎？10年。也就是說10年，廣州基本上沒有商業地產的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此，所以那個時候留下來的爛尾樓，很多都是商業地產項目。
而我認為，珠江新城的項目風險是很大的。所以富力已經把一些商業地產項目都改成公寓項目，實質上也就是住宅了，比如威爾斯和愛丁堡。
實際上，富力在珠江新城的主要項目的成本還是不高的，平均不超過4000塊，有幾個地塊還是底價拿到的，但是問題是十幾個項目上馬，他是想剎手也是剎不住的。
在珠江新城，富力還拿了一塊比較貴的地，就是獵德村地塊，8000多塊拿的。這個項目是和合景泰富一起做的�，F在的問題是，現在這兩個都缺錢。說到合景泰富，我可以大體介紹下，市場普遍猜測合景泰富是跟中信泰富有關聯的一家公司，今年突然以黑馬姿態殺出來，做了一堆大的高端項目，現在也有，其實他的問題比富力還嚴重。
為什么呢，合景泰富上市之前據說就已經是負資產，后來去香港上市后不知道怎么回事又變正常了。所以就是這么兩個公司，怎么開發這個高成本一塊地，所以前面一段時間，他們想吸引新鴻基進來接手其中的商業開發部分，但是好像目前也沒什么結果。
富力應該后悔莫及
現在有什么辦法呢？你不能光靠市場啊，靠拼命賣樓，因為住宅可以打折，但是寫字樓一旦需求下來賣出去很有難度，你租出去嗎？這個周期太長了。
所以它又需要融資，銀行這條路基本上沒什么指望了。而他發公司債我也是不看好的。我專門觀察過這個問題，民營企業融資無論在哪方面都是有很大門檻的。富力一直想回歸A股，為什么一直不給它？而觀察市面上的債券，通過的絕大多是都是國企，即使不是國企，也是具有強大財團支持的民企，普通民企很少，因為一旦出了問題誰來承擔？
至于富力出售物業，我想有可能是富力在進行類似“盤活資產”活動，將物業抵押到銀行，銀行未必會給它貸款，于是富力就向股東借錢，但是股東同樣擔心，于是講這部分物業做一個抵押。與此相關的就是，這樣的關聯交易客觀作價非常困難，很難避免一些是是非非。
總之一句話，現在我的感覺是，富力應該后悔莫及。
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