焦點二�，�

　　觀點或無理,但論證有根據

　　1.東莞萬科沒有必要再降價

　　乍一看,“松山湖講話”從頭到尾印證了許多實例和數據,對東莞市場分析得頭頭是道。但業內人士仍有質疑之聲。

　　東莞搜房網的楊大偉說,“講話”中的“再降價說”不可能會發生在東莞。從目前萬科在東莞的一些項目的銷售情況看,萬科在東莞的項目基本不存在降價空間。

　　他說,開發商要降價只有兩個問題,要不就是銷售出現壓力,要不就是有大量存貨在手。從他所了解的情況看,萬科目前在東莞的銷售不存在這些問題。從東莞房地產官方公共信息網披露的數據看,萬科近期開盤的大朗金域藍灣400套已全部售罄,萬科運河東1號項目目前也只剩下青藤公寓和蘭蔻公寓,而萬科高爾夫項目也只剩下1-2棟的產品量。

　　2.數據多半真實

　　據記者調查,“講話”提及的不少數據,是真實的。例如,“講話”提到松山湖1號的銷售情況:2006年10月一期開盤,18000元/平方米的起價,一搶而空；2007年8月二期開盤,均價超過了30000元/平方米,售出了80%；近期開盤的三期,折后均價15000元/平方米,無人問津。這些都是事實。

　　另外,近期有部分二期業主在“鬧事”；松山湖另一項目長城世家高層在2006年買入的土地價格是4000元/平方米,而兩月前開始賣房是8000元/平方米。記者查閱相關資料后發現,這些數據也基本屬實。

　　“講話”觀點摘錄：“萬科從泡沫中掙了70億元”

　　猛料：“過去兩年樓市存在泡沫,萬科兩年中多掙了60億-70億元”

　　樓市泡沫的原因:開發商資本膨脹和銀行超額放貸。

　　證據:萬科去年的最高市值超過3000億元人民幣,目前已不到700億元。金融資金的超額投放以深圳為例,深圳銀行系統在2006—2007年新增的開發貸款和按揭款超過5000億元,而正常年份的房屋銷售額約1000億元。

　　猛料：“萬科還要堅持降價策略”

　　理由:調控措施還在陸續出臺,國家調控的決心和態度非常明確。

　　證據:1.市場在糾錯中回歸理性,開發商的思維也必須回歸,萬科要以正常的市場思維去經營和盈利。

　　2.萬科北京公司暫不大幅降價旨在先穩住其他企業,半月后則開始大降價,并大批出貨不給其他企業組織應對的機會。

　　3.結合松山湖萬科住宅產業化項目,萬科下一步將加快大件組合。在工期縮短到半年之內后,各種成本將下降30%以上,即使降價仍有利潤空間。

　　猛料：“萬科要快速回籠資金,再低價購入土地”

　　理由:地方政府幾個月內還難以明白,已經沒有多少人有錢買地了。

　　措施:以最快的速度將尚有利潤,甚至沒有利潤,虧損的銷售盡快實現,快速降低存貨和消化現有土地。回籠資金后可以大量低價買入土地,并結合住宅產業化的實現計劃,快速推出大量比現在市場價格低很多的房子。