本報記者 敖虹

　　截止到8月25日，8月份北京商品住宅成交3154套，環比降幅為39%，同比降幅則達到71%，成交銳減七成。

　　亞豪機構最新統計數據顯示，在8月樓市供需均出現“急剎車”后，預計“金九銀十”兩月京城約有79個樓盤入市，其中約四成均為純新盤。然而受“90/70”政策影響導致了產品供應嚴重同質化，樓市競爭格局加劇，價格戰一觸即發。

　　暗降為主

　　從今年年初開始，北京就有不少樓盤不同程度地開展促銷活動，買房送車、送旅游、特價房、送物業費等等。但上半年，項目促銷一般僅給予一次性付款客戶一定的優惠，最低為95折。這種欲遮還羞的促銷方式并未被消費者接受，不僅沒有提振銷售，反而形成了樓市下挫的信號，加劇了購房人持幣待購的行為。

　　進入下半年，項目打折幅度逐漸加大，價格頻現跳水，不少項目實際價格已經下降了10%-15%，最高的降了30%。

　　據記者了解，目前的打折項目主要有三種類型。第一種是尾房降價。東五環外的天際·萬象高爾夫花園項目，將其大戶型尾房重新包裝，以萬象·巴德公寓的案名推出，價格由此前的13000元直落至8960元，折扣幅度已達到了7折。

　　第二種是一次性付款給予超低折扣。如西五環外的沸城項目，一次性付款每平方米優惠2000元，相當于8折；位于北五環邊清河的清河新城，優館小戶型一次性付款85折等。

　　第三種是純新盤基本上都低價入市。如位于西三環的保利·百合花園，位于南二環的中信城，開盤價均低于周邊項目2000-3000元左右，一經放量便實現了快速銷售。

　　而最近一段時間，頻頻推出特價房則成了開發商維持樓市人氣的最主要手段。萬科、遠洋、珠江、天鴻等大品牌開發商項目也都紛紛推出特價房，最高優惠將近70萬元。

　　亞豪機構副總經理王英男告訴記者，由純新盤低價入市受到追捧可以看出京城的自住型需求仍然較為旺盛，之前受到高房價的制約不得不選擇觀望，但是一旦發現性價比高的項目就會馬上出手。在當前的市場形勢下，哪個項目價格降得早、降得快、降得直接，資金才能迅速回籠。

　　價格戰一觸即發？

　　但進入傳統的金九銀十，由于樓盤競爭加劇，原有的促銷售手段或許就不夠用了。

　　王英男稱，亞豪市調發現，不少開發商都表示做好了各種開盤吸引人氣的準備，必須在9、10月“突圍”。他認為，提高后期產品品質，精裝修、送家電已是不得不采用的方式之一，而且樓市很有可能衍生出更新穎的促銷方式。

　　記者調查發現，大部分項目還是表示進入9月份不會以直接降低價格的形式銷售，但是會加大促銷力度，采取更多宣傳和促銷手段。

　　“項目的后續價格要做調整。但是調整幅度大小還要等到9月份看看市場情況再定。除非市場繼續惡化，周邊項目都紛紛降價，公司才可能考慮明確降價，否則還是以折扣為主。”一位正在東部開發一高檔住宅項目的開發商告訴記者。

　　事實上，直接降價也是開發商萬不得已才會采用的手段，因為直接降價在“買漲不買跌”的觀念下會加重市場觀望，也可能引發與已購房業主的矛盾。雖然明降和暗降目的一樣，但折扣和促銷降價缺乏一步到位的真實降價的沖擊力，并不能很好拉動市場成交量。

　　北京某樓盤營銷顧問、房地產資深經理人季滿如認為，從9月中旬開始，市場就將進入促銷惡戰階段，但仍不會一次降到位，開發商仍會為促銷活動找各種借口。比如還會有樓盤從精裝修改為毛坯房賣，以前精裝修的成本只有2000元，但改為毛坯房后可能降低4000元開盤，這樣實際價格已經降了2000元。

　　“上半年花樣翻新的打折促銷并未讓購房人買賬，下半年競爭更加激烈。”王英男認為，樓市暫時還不會出現嚴酷的價格戰，但價格戰將會出現在特定區域上。

　　隨著純新盤放量的增多，定價機制的改變必然會令新盤成為區域的價格“洼地”，給周邊在售項目的銷售造成壓力，帶動整體區域的銷售價格出現波動，預計“金九銀十”期間京城整體房價漲幅有望進一步回落。

　　如果價格戰繼續深入，將很可能令部分開發商傷筋動骨。

　　去年通過招拍掛方式成交的住宅土地中，6宗樓面價超過6000元的土地中，僅有1宗已開發實現供應，即保利·百合花園，將近8000元/平方米的樓面價，再加上建安成本、管理成本以及各項稅費，項目利潤率已低于15%。

　　保利集團“快進快出”的經營策略使其在樓市低潮期避免了經營風險，然而其他5宗地塊上市后將面臨巨大的市場壓力，其中萬科購得的西大望路地塊、金融街控股購得的大屯路地塊，樓面價均超萬元，成本價已在15000-20000元/平方米左右，相比周邊在售項目，價格差距僅為3000-5000元/平方米。

　　“市場環境如果繼續惡化，價格戰的上演將有可能讓這些企業為當初的高價拿地付出代價。”王英男說。

　　當然，也有例外。SOHO中國董事長潘石屹稱，將在9月1日對SOHO中國所有在售項目全面提價。