本報(bào)記者 徐廣蓉

　　房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，更加明顯地在上市房地產(chǎn)公司業(yè)績中集中體現(xiàn)。

　　據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，已經(jīng)披露半年報(bào)的46家房地產(chǎn)上市公司“積壓”的存貨比去年同期激增了1400億元，同比增長了將近一倍，達(dá)到2935.28億元。

　　而中金公司統(tǒng)計(jì)，銀行對房地產(chǎn)信貸也日漸減少，收縮房地產(chǎn)貸款的趨勢更加明顯。同時(shí)，金地集團(tuán)、泛海建設(shè)的增發(fā)先后被否，資本市場融資困難。

　　多重壓力下，房地產(chǎn)商開始調(diào)整策略，尋找新的方向。

　　存貨大幅增長

　　據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，已經(jīng)披露半年報(bào)的46家房地產(chǎn)上市公司上半年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入532.99億元，相比去年同期增長40.43%；實(shí)現(xiàn)凈利潤92.39億元，同比增長約50%。

　　但是上半年這46家房地產(chǎn)公司“積壓”的存貨比去年同期激增了1400億元，同比增長了將近一倍，達(dá)到2935.28億元。

　　根據(jù)中金公司研究員白宏偉統(tǒng)計(jì)，上半年19170億元開發(fā)企業(yè)資金來源中，其它資金(主要為預(yù)售款)占比為38%，下降明顯，顯示上半年較差的項(xiàng)目銷售情況對企業(yè)的資金仍然帶來較大的壓力。上半年全國商品房成交量萎縮7.1%，而16個(gè)重點(diǎn)城市成交量萎縮達(dá)到35%，成交量萎縮比較明顯的城市有北京、深圳、武漢等城市，交易同比下降接近或超過50%。

　　天相投資分析認(rèn)為，上市房企存貨增長速度達(dá)到了91%，超過收入增長速度兩倍多，一方面因?yàn)榻衲?-7月房地產(chǎn)投資同比增長超過33%，同時(shí)銷售面積卻下降了10.8%。房價(jià)居高不下和市場走勢不明是銷售量無法提升的關(guān)鍵。面對越來越緊的資金鏈，地產(chǎn)商將不得不降低房價(jià)，回籠資金。

　　融資日益收窄

　　銀行貸款在進(jìn)一步緊縮。銀行相關(guān)信貸人士表示，銀行正在進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)貸款，審查嚴(yán)格，“抵押率現(xiàn)在非常低，項(xiàng)目能夠貸到的款越來越少。”

　　“僅有前十位的房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以保證得到銀行的貸款，中小規(guī)模的開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)貸款困難。”卓越地產(chǎn)副總鄔風(fēng)栢表示。

　　8月4日，央行宣布對全國性商業(yè)銀行在原有信貸規(guī)模基礎(chǔ)上調(diào)增5%，對地方性商業(yè)銀行調(diào)增10%，新增貸款額度約為1800億元。但據(jù)銀行人士表態(tài)，此次信貸“松綁”不會惠及樓市。

　　央行日前發(fā)布的《2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)信貸形勢分析報(bào)告》表明，目前房貸存在三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。就這三重風(fēng)險(xiǎn)而言，目前不存在違約行為集中爆發(fā)的可能性。

　　而想要在資本市場上獲得融資的難度也不斷增加。8月22日，泛海建設(shè)發(fā)布公告稱，公司公開增發(fā)不超過1.8億股，擬募集資金65億元的計(jì)劃未獲得證監(jiān)會審核通過。不久前金地集團(tuán)85億增發(fā)亦未獲通過。

　　根據(jù)白宏偉的統(tǒng)計(jì)，A股房地產(chǎn)板塊2008年年初以來總體跌幅較大，其中A股跌幅69%，H股跌幅40%，目前國內(nèi)A股房地產(chǎn)上市公司2008、2009年預(yù)測市盈率分別為11.7倍和9.5倍，已處于國際市場的低端。高華證券認(rèn)為，市場的持續(xù)回調(diào)，可能對房地產(chǎn)開發(fā)商的2009年盈利造成負(fù)面影響，

　　近日，在香港上市的沿海綠色家園和世茂房地產(chǎn)，由于“流動資金周轉(zhuǎn)問題”，被國際評級機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)信用評級。

　　資金解困各尋其道

　　房地產(chǎn)企業(yè)試圖尋找突破資金困局的良方。

　　萬科在半年報(bào)業(yè)績會上明確了減速發(fā)展的策略。郁亮總裁表示，萬科將對下半年的開竣工計(jì)劃進(jìn)行適度調(diào)整，預(yù)計(jì)全年開工面積將為683萬平方米，較年初計(jì)劃減少165萬平方米，竣工面積將為586萬平方米，較年初計(jì)劃減少103萬平方米。此外，萬科中期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出由年初的104.4億元減少到14.9億元。

　　首創(chuàng)置業(yè)也大幅減速。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，公司動工面積將由150萬平方米，降低60%至60萬平方米；而竣工面積亦由142萬平方米減少26.76%，至104萬平方米。2009年竣工面積也將由約200萬平方米，大幅減至88萬平方米。

　　小型發(fā)展商也開始“騰挪”生存空間。

　　華業(yè)地產(chǎn)走委托貸款的路子。其全資子公司深圳市富溢投資有限公司，以自有資金1億元委托中國建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行貸款給深圳市順創(chuàng)貿(mào)易有限公司，委托貸款期限為3個(gè)月，委托貸款利率為年息20%；與深圳市中新聯(lián)光盤有限公司及建行深圳市分行簽署委托貸款合同，涉及金額為1億元，利率水平仍然為20%，期限4個(gè)月。上述委托貸款預(yù)計(jì)可為華業(yè)地產(chǎn)帶來約1100萬元的利息收入。

　　在去年土地儲備為王的競爭中，華業(yè)地產(chǎn)并不占優(yōu)。但華業(yè)地產(chǎn)把握住了資本市場的融資機(jī)會，以非公開發(fā)售方式向特定投資者定向發(fā)行8000萬股，募集資金凈額為10.18億元。加上銀行借款約6.85億元，“華業(yè)·玫瑰東方園”銷售回款約6億元，實(shí)際可用資金接近23億元。另一方面，華業(yè)地產(chǎn)土地儲備不足的劣勢，轉(zhuǎn)而成為新開工占款較少的優(yōu)勢，直接導(dǎo)致了節(jié)余資金比較充沛。一季報(bào)顯示，華業(yè)地產(chǎn)持有的貨幣資金為14.74億元，較年初增長約8000萬元。