郝倩

　　在南京河西區(qū)土地價(jià)格頻頻“縮水”、南部新區(qū)“準(zhǔn)地王”6月底慘淡流拍之后，緊挨著“準(zhǔn)地王”的一個(gè)住宅項(xiàng)目，日前僅以高出“準(zhǔn)地王”樓面地價(jià)不足千元的銷售單價(jià)入市，令市場“愕然”。

　　樓盤以土地價(jià)格為參照來銷售實(shí)屬罕見，目前在南京河西區(qū)奧體板塊，住宅銷售均價(jià)普遍過萬元，這一挨著“準(zhǔn)地王”的住宅項(xiàng)目卻以5300元/平方米的低價(jià)入市，給南京南部新區(qū)土地市場帶來了不小壓力。

　　“跳水價(jià)”甩盤

　　這一挨著“準(zhǔn)地王”的樓盤，緊靠南京地鐵二號線終點(diǎn)站，首推單價(jià)5300元/平方米。該項(xiàng)目銷售人員對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，現(xiàn)在已進(jìn)入前期登記預(yù)訂，預(yù)訂方式是以1萬元購買一張VIP卡，憑借此卡在開盤當(dāng)天抵扣1.5萬元購房款。目前均價(jià)為5300元/平方米，開盤當(dāng)天優(yōu)惠后整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)將為4900元/平方米左右。

　　“目前南京樓市整體觀望氣氛較濃，一般的促銷手段和價(jià)格折扣已很難打動消費(fèi)者。”上述銷售人員坦言，定價(jià)低是為了“快速銷售”。記者通過知情人士了解到，這一樓盤還沒有解決“小產(chǎn)權(quán)房”的歷史性問題，不過銷售人員則對本報(bào)記者稱：“可以辦房產(chǎn)證，但是時(shí)間未定。”

　　“由于土地性質(zhì)懸而未決，這一樓盤以約5000元/平方米價(jià)位上市本身是個(gè)案，但這也說明開發(fā)商為促銷已在可承受的前提下壓縮利潤。若是該樓盤最終成功辦下產(chǎn)權(quán)證，那將對周邊樓盤形成不小的價(jià)格沖擊。”南京當(dāng)?shù)卮�理行一位資深人士對本報(bào)記者稱。

　　“有若干家開發(fā)商已將原定于8月份的開盤計(jì)劃無限期推后。”南京中原地產(chǎn)交易中心主管李千娥對本報(bào)記者稱。據(jù)南京網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)的分析：從供銷對比看，今年1~6月商品住宅累計(jì)供銷比為1.21，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，其中6月份成交量同比下降幅度達(dá)到53%，僅有去年月均成交量的68%。

　　地價(jià)高昂難倒開發(fā)商

　　“事實(shí)上開發(fā)商已在努力降價(jià)，可是受限于土地成本，降價(jià)幅度往往不大。從河西市場來看，目前上市的項(xiàng)目基本上都是在2003年之后所獲取的土地，既定的土地成本使他們在目前市場中進(jìn)退兩難。”李千娥對本報(bào)記者分析稱，已有其他板塊的樓盤也醞釀以低于市場價(jià)2000元/平方米的價(jià)位沖擊市場，但就“降價(jià)幅度”經(jīng)銷商與開發(fā)商仍在膠著之中，沒有最后定論。

　　與“跳水”房價(jià)相比，“地價(jià)”雖日漸縮水卻依然高昂，這也成為土地市場不景氣的原因所在。在4900元/平方米的住宅項(xiàng)目入市前2個(gè)月，與該項(xiàng)目一橋之隔的南京河西南部新區(qū)首幅住宅開發(fā)用地因無人報(bào)名而流拍。這一總價(jià)為17.7億元的土地被坊間稱為“準(zhǔn)地王”，樓面地價(jià)近4000元/平方米。若加上建工成本、營銷成本以及財(cái)務(wù)成本等，“準(zhǔn)地王”只有賣至8000元/平方米以上才能回收成本。

　　同時(shí)，與“準(zhǔn)地王”同天出讓的河西中部一地塊，最終以底價(jià)成交，樓面地價(jià)4882元/平方米。而去年10月相對位置還不如該地塊的一幅地塊，曾被仁恒地產(chǎn)以6.4億元拍得，樓面地價(jià)6861元/平方米。由此可見，一年之內(nèi)地價(jià)“縮水”近30%。

　　南京中原房地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份，南京共出讓土地28幅，較去年同期減少10幅，土地出讓面積183.89萬平方米，同比也減少31.66%。南京網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)主任胡光輝指出，在沒有政策變化和其他因素影響下，下半年南京房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢，月度成交量維持在去年月度的七成左右，土地市場難有明顯起色。