房地產(chǎn)上市公司資金鏈繃緊與上海商品住宅有效供應(yīng)不足形成博弈

　　前天，A股地產(chǎn)板塊集體下挫，各個地產(chǎn)指標(biāo)股全面跌停，有市場消息稱此與上市公司資金鏈緊張密不可分。而北京、深圳、廣州等地不斷有報道稱房價下跌將與上市公司的財務(wù)狀況形成惡性循環(huán)。那么，上海的房價水平是否也會因此下降？市場需求與房地產(chǎn)公司資金緊張之間是否能夠取得平衡？經(jīng)記者對上海市場進(jìn)一步分析認(rèn)為，上海房價似乎并不會因上市公司資金鏈問題而受到太大影響。

　　商報記者 袁晨晨

　　萬科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(tuán)(600383)、保利地產(chǎn)(600048)同為A股的4大上市開發(fā)商，但是從他們發(fā)布的2007年年報來看，反映資金狀況的各項指標(biāo)均不容樂觀。2007年，這4家公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，表明手頭現(xiàn)金比較緊張。其中，萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利為-7.65元。

　　-萬科

　　或?qū)⒁�領(lǐng)進(jìn)一步降價風(fēng)潮

　　萬科向來是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。日前，新浪網(wǎng)等單位發(fā)起的中國房地產(chǎn)測評中心正式發(fā)布其首個研究成果，其中，根據(jù)2007年底的收盤價為節(jié)點，萬科的市值達(dá)2961億元，在《中國房地產(chǎn)上市公司市值百億榜》上排名第一；同時該榜單顯示，萬科去年的銷售額達(dá)541億元，超過綠地集團(tuán)，繼續(xù)占據(jù)首位。

　　但事實上，萬科的掌舵人王石從今年初開始就提出樓市“拐點論”，萬科旗下除上海以外的全國樓盤隨后率先降價以印證其觀點。此后，萬科上海樓盤在元宵節(jié)也舉辦了特賣會，優(yōu)惠幅度為5%。

　　上海萬科主推大眾化產(chǎn)品，樓盤多位于中外環(huán)區(qū)域，以優(yōu)質(zhì)的樓盤質(zhì)量和全面的物業(yè)管理贏得購房者青睞，房價水平高出同區(qū)域樓盤一大截。可以說，上海萬科的樓盤打9.5折的優(yōu)惠并不能算真正意義上的降價，其折后價格應(yīng)該與周邊樓盤相差無幾，甚至還要略高一點。就此而言，在當(dāng)前市場觀望態(tài)勢相對普遍的形勢下，萬科無疑仍是贏家。萬科旗下朗潤園、新里程、白馬花園等都是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿樓盤，房價水平向來在同類產(chǎn)品中居首。

　　在從緊的貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始趨于緊張狀態(tài)，若企業(yè)資金緊張情況一直得不到緩解，萬科有可能采取進(jìn)一步的促銷手段。萬科所在的區(qū)域市場不少樓盤都以萬科馬首是瞻，因此，屆時很可能會出現(xiàn)周邊樓盤跟風(fēng)降價的局面。

　　-金地

　　旗下樓盤類型可實現(xiàn)自救

　　金地集團(tuán)在去年9月就宣布計劃發(fā)行公司債，直到今年3月12日，金地集團(tuán)發(fā)行的12億元公司債才告完成，成為今年首家成功發(fā)行公司債的上市公司。當(dāng)時，金地集團(tuán)在公告中表示，募集資金是為償還商業(yè)銀行貸款，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補充公司流動資金等。

　　在宣布發(fā)行公司債的同時，金地集團(tuán)還表示，擬公開增發(fā)3.6億A股、融資180億元，募集資金將用在包括西安尚林苑在內(nèi)的15個房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及償還項目借款。但截至目前，金地集團(tuán)的這項融資計劃并未得到證監(jiān)會批準(zhǔn)。截至2007年底，公開資料顯示，金地集團(tuán)當(dāng)年在8個城市獲取了14個項目，合同地價161.61億元。

　　金地集團(tuán)的融資計劃未得批準(zhǔn)，其后又遭遇股價下挫，集團(tuán)資金鏈情況可想而知。集團(tuán)目前在上海的在售項目主要是格林郡和格林世界，都是時下上海市場最為稀缺的低密度住宅。

　　其中，位于青浦新城的格林郡主打洋房產(chǎn)品，自2006年9月上市以來，就受到當(dāng)?shù)刭彿空叩淖放酰�持續(xù)熱銷，成交價格更是不斷刷新青浦市場上的新高；位于嘉定南翔的金地格林世界也是一個以TOWNHOUSE為主的大型低密度社區(qū)，總建筑面積近100萬平方米，同樣因產(chǎn)品稀缺而受市場歡迎，目前，其聯(lián)排別墅均價已達(dá)20000元／平方米，疊加別墅均價14000元／平方米左右。

　　單此兩個特殊性的產(chǎn)品就可為金地集團(tuán)持續(xù)回籠大量資金，因此，短時間內(nèi)，金地降價的可能性并不大。

　　-富力

　　在滬項目低價開盤可能性小宣布計劃

　　在《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售百億榜》上，富力地產(chǎn)(2777.HK�犑兄蹈哌_(dá)839億元，排名第四，近來也頻頻有報道稱其資金鏈“危機重重”。

　　富力地產(chǎn)去年的年報顯示，公司去年的貸款總額近200億元，其中2008年需歸還的貸款就有近74億元。同時，富力地產(chǎn)的總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)76.6%。而在信貸緊縮的大背景下，富力要解決資金鏈吃緊的問題，回歸A股無疑是一個很好的解決方案。富力地產(chǎn)方面也曾對媒體表示，若集團(tuán)成功發(fā)行A股，將大大調(diào)低負(fù)債比率。但是，當(dāng)前A股市場風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)持續(xù)疲軟，富力回歸A股后的前景也不容樂觀。

　　此前，在廣東，富力的6個樓盤同時搞聯(lián)展優(yōu)惠，今年年初，北京富力桃源的均價又從每平方米14000元下調(diào)到了12000元，這都被看作是富力資金鏈緊張的救急之舉。

　　去年7月，富力在青浦新城拿下一幅總建筑面積約18萬平方米、容積率低于1.0的住宅用地，這也是富力進(jìn)軍上海的首個項目。按照規(guī)劃，這個名為富力桃園的項目將開發(fā)成集聯(lián)排、雙拼、花園洋房、小高層為一體的復(fù)合型住宅小區(qū)，目前尚未開盤，定價水平也無從得知。但是以青浦市場而言，當(dāng)?shù)厝速徺I力較強，復(fù)地·帕緹歐香、金地·格林郡、仁恒運杰河濱花園等低密度的復(fù)合型社區(qū)都受到市場追捧，房價水平節(jié)節(jié)攀升，因此，富力桃園低價開盤的可能性也不大。