現在A股已經完全失去融資能力，好的企業應該允許他們去發債，現在應該做發行公司債的準備；地產企業上市，從政策上講已經沒有問題，證監會表示房地產企業已經不存在暫停上市審核的情況，地產企業IPO按正常程序進行。經過半年以上的調整，把以前的泡沫擠掉，會有一些恢復。

　　為了尋求資金，地產企業可能會采取降價銷售，或是通過企業間的收購兼并方式來實現。還有的企業樓盤不要了，會出現新的爛尾樓。銀行貸款貸不到、資本市場融資融不到、房子賣不掉，這三個方面共同導致地產公司的資金問題。從6月后到政府新的調控政策出來之前，這期間是房地產企業最容易出問題的時期，主要是現金流的問題。

　　經濟觀察報：隨著資金來源的收緊，地產企業在土地市場的表現明顯不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地產公司表示，暫停招拍掛拿地。你如何看待地產企業對土地儲備的態度轉變？

　　張寅：關鍵在兩點，一是招拍掛，一是全款付。全款付對企業的現金壓力是很大的。關鍵是有人拿到了錢但是亂花了。如果沒有亂花，這次地產洗牌肯定洗不出去。以前房價、地價漲得快，地產企業很容易拿到地以后去抵押、發債，在資本市場獲得資金。現在房價出問題和企業的資金鏈出問題，這種影響是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出來賣掉。

　　陳興動：成都之前的地價就很高，這批地會成為很大的負擔，利潤率會下降。企業可以把房子建得高檔一點，價格賣得高一點，但是毛利率達到60%-70%的情況不會再出現了。

　　以前，土地儲備高，地產公司是作為一個亮點來展示。現在發生了變化，把資金在土地儲備上放入過多，會成為一種負擔，特別是在高位上拿地的，會是很大的負擔。上市融到錢又沒有拿地的，這樣的企業是有利的。買低賣高是商人的特性，現在許多地產商在拿地方面觀望，他們覺得地價還有可能降。

　　經濟觀察報：那什么類型的企業會生存下來？地產格局會發生怎樣的變化？

　　張寅：大、中、小型的企業都會有活下來的。大型的地產公司也有個別過不去，相對來說大型的會死得少一點，能活下來的中小企業，一定是保守型的，就是在財務安排上做了自己力所能及的事情，凡是激進者都可能死；還有就是對已經變化的市場沒有做出快速反應的，也會死。小企業如果現在還捂盤的話，就是自殺，為了資金的流動性，不要捂盤了。靈活的財務安排非常關鍵，這個時候更不要借高利貸。順馳賣了可以說是地產洗牌的標志性事件，這是緩慢的開始，先看第二季度會發生什么吧。

　　陳興動：這次不應該出現1992年、1993年那樣的房地產危機。經過這一輪調整，房地產行業會更成熟，投資者、企業、中介都會學到東西，會形成一種新的發展模式，例如由政府控制60%-70%的市場，剩下的由市場來處理。中國有13億人口，這是一個很大的需求市場。

　　未來的發展對開發中低檔房屋的企業的沖擊，將遠遠小于開發中高檔房屋的企業。例如，對萬科的沖擊就會小于其他的企業，因為萬科一直都是專注在中低價位房屋這一塊。建設保障性住房的機會，應該更公平一些，除了國企，應該讓其他的企業也有機會參與。

　　經濟觀察報：國內地產業發展波動出現，似乎并沒有影響外資投資的興趣。2008年3月，金地集團與瑞銀集團簽訂合作協議，雙方在中國境外共同發起設立房地產投資合伙企業。你如何看待外資對國內地產業的判斷及其流向？

　　張寅：外資現在重點不在住宅，而在酒店。由于次級債的影響，外資的積極性受到一些影響，除香港外，歐美的外資是有這個心沒這個力。目前外資介入住宅市場的比較少。現在熱錢還在繼續往里進，不過他們既沒有進股市也沒有進樓市，而是在放高利貸，利率接近銀行利率的一倍，借高利貸的房地產企業至少占18%-20%的比例。

　　陳興動：外資的判斷從長期來看肯定是正確的。中國的問題蠻復雜，就我看來，跳開投資者的角色，從中國的角度來看，中國的房子應該是用來居住而不是用來投資的。如果房地產價格高起來，幫助地方政府提供資金進行市政建設，以后是沒有路可以走的。城市建設好了，但是工資上不去，無法吸引人到這個城市。其實政府有很好的辦法來對付，最好控制的就是稅收，讓交易的成本變得很高。

　　如果中國將房地產真的當成住宅而不是投資品的話，是沒有問題的。美國的房地產完全靠市場來調節，投資的積極性很高，但美國市場是需求不足，中國是供給不足，美國的次級債，也是當初為了刺激購買而導致的。中國現在存在次級債的比例也是有的，只是沒有美國高。年初以來，放在股市里的錢，現在很多只剩下30%、40%。之前不少人將房子做質押，貸款進入股市，質押貸款就是典型的次級債。在中國，法律上規定銀行不能沒收作為居住用的房子，而美國是可以的，這樣增加了中國銀行的風險。

　　經濟觀察報：次級債在國內有哪些影響？

　　張寅：2006年12月至2007年6月，短期質押貸款出現的很多，拿房子抵押的短期貸款還貸期限為1年。個人房貸包括新房貸款、二手房貸和質押貸款，我們有一個統計數據，當月個人房貸中質押貸款的比例，2006年12月是38.85%，2007年1月至7月所占比 例 分 別 是 51.62% 、44.70% 、48.57%、52.43%、43.74%、44.71%和20.33%。2007年4月達到最高值，現在正是還貸高峰期。這就是典型的次級債，這些錢很多都是進了股市，2007年4月股指是3800點，這些資金明顯存在風險。

　　來源：經濟觀察報網