胡芳潔

　　對于中國房地產企業來說，2008年注定是現金決定存亡的一年。

　　2008年3月25日，央行今年以來第二次提高銀行存款準備金率，達到15.5%，再創歷史最高水平，緊縮的貨幣政策沒有任何放松的趨勢；3月20日，恒<!>大地產宣布中止上市計劃。在銀行貸款難以獲得的同時，地產企業似乎又在IPO融資上進入了死胡同。

　　“現在熱錢還在繼續進入國內，既沒有進股市也沒有進樓市，而是在放高利貸。”虎杰投資顧問首席分析師張寅說，這類貸款的利率接近銀行利率的一倍，而貸款方中，房地產企業至少占據18%至20%的比例。現金流的危機正在蔓延。

　　法國巴黎證券(亞洲)有限公司董事總經理陳興動則表示，如果成交量不足，資金無法回收，6月可能就頂不過去了。

　　經濟觀察報：2008年以來央行又兩次提高銀行存款準備金率，從緊的貨幣政策使得地產企業在獲得貸款上變得比以前更為困難。現在有開發商表示，他們從銀行獲得貸款的利率比正常貸款利率高10%到30%不等，而通過其他渠道貸款也同樣困難。你如何看待信貸壓力給房地產企業發展帶來的困境？

　　張寅：現在的問題是，用比較高的利率能夠貸到款，但是數量并不能滿足需求。例如本來需要10億元，可能只能貸到5億元。未來3個月，這種狀態不會有變化，主基調是從緊的。能拿到貸款的主要還是知名的企業。目前是其他的融資渠道被堵，地產企業又回到了銀行系統，而隨著存款準備金率提升，銀行本身能放的貸款也不多。好多人都寄希望于貨幣政策有松動，但是目前看不出貨幣政策放松的跡象，即使放松，也不是對房地產企業的，一直以來房地產漲幅都是超過物價漲幅。

　　經濟觀察報：3月20日，由于“市況欠佳”，恒<!>大地產集團宣布中止上市計劃。而目前還有大量的房地產企業正在開展上市計劃。SOHO中國董事長潘石屹對此表示，未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。你如何看待這種劇變的可能性？

　　張寅：由于資本、信貸市場的雙重變化，美國股市、香港股市、大陸股市都出現波動。其實恒<!>大上市沒成功，是預料之中的。在今年上半年都不能成功。現在想上市的地產企業，不是說絕對不能上，而是看你以什么價格上，現在只能賤賣。有的企業沒錢，賤賣也可能賣，半年之內會有這樣的情況出現。

　　實際上地產業的洗牌并不是從現在開始的，這種情況早已發生，只是說接下來會有一個集中的表現。從2006年順馳事件，行業洗牌就開始了，現在是等結果的時候。為什么兩年以后才出現呢，房地產業從拿地到銷售，有一個周期，有一個滯后的效果，2006年就打響洗牌的發令槍了。現在大家都看到房地產業的問題，如果大家都認為有問題，那就已經到了最嚴重的時候。好企業是在變化一出現的時候就做出反應，地產企業的問題永遠都出在現金流的枯竭上。

　　之前大家都在討論拐點，說明變化出現了。如果一點變化都沒有，就不可能大家都來討論。有的企業做出了動作，有的在觀望。現在也是容易出假房貸的一年，今年是假房貸的高風險年，兩三年以后這個問題會暴露出來，2002年就出現很多假房貸，主要是成交量少，和現在的情況比較類似。

　　陳興動：現在市場形成一個預期：房價在向下走。就我看來，房價還可能往下。4、5、6月份最可能出現地產商的現金流問題，因為這是傳統的銷售旺季，如果成交量不足資金無法回收，4、5月份可能還能扛過去，6月可能就頂不過去了。

　　地方政府不會希望房地產業趴下，地產企業的現金壓力，也會形成巨大的壓力壓在地方政府身上。奧運會以后，8、9月份對融資的限制會得到改進。

　　來源：經濟觀察報網