2008年的第一個季度即將過去，深圳樓市從一二月份的濃重觀望，到三月份的大批入市促銷，在這個季度的尾聲，終于迎來了幾許暖意，各樓盤的積極放量與熱情促銷，使得全市的成交量有了大幅提升。對于深圳樓市，在三九嚴寒和小陽春的冷暖更迭過后，留下了更多的是懸念。

　　對于下個季度地產業的走勢，最令人關心的莫過于房價何時見底這個話題。SOHO中國總裁潘石屹的一句“中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，并進入前所未有的融資艱難期”，掀起了一場地產激論。英聯國際董事長郭建波則不認同，他認為這種劇烈的方式進行的洗牌，很難在近期內出現。

　　在新一季來臨之際，這些深圳樓市中存在的問號，其答案將會指向深圳樓市未來的方向。

　　懸念一：房價的底部何在

　　經歷了近半年來的樓市寒冬之后，開發商先于置業者，成為了首先捱不住的人。春節前后的這一輪降價促銷潮，來勢洶洶，余波未了。出讓的利潤空間換來了鼎盛的人氣，也帶動了一部分的市場信心。

　　在某新盤售樓處，記者見到了前來看樓的朱小姐。她是收到樓盤促銷的短信而來的。“這比我之前來看的時候，一平方米都降了好幾千呢。”盡管開發商許諾，這優惠以后都不再有，但朱小姐仍有些疑慮：“按這個態勢，將來即使這個樓盤不再降價，但其他條件相近的樓盤也有可能開出更低的價。”

　　這也是目前許多人心中的一個懸念。樓市的底部在哪里，何時才是見底的時候，在這個問題上，各路人馬各有分歧。

　　一批以中小型開發企業為代表的樂觀派，以近期樓市的回暖跡象為憑證，認為近期的暢銷已經基本上成功地探到市場的底線，樓市的觀望期已經基本結束，房價即刻將止跌回穩。

　　另一派觀點則對樓市前景并不看好，認為目前樓市的觀望期將比較漫長，樓市的調整期將持續三至四年。在房地網的相關統計中，認為本輪樓市的下降底線是在今年六月之后的網友，比選擇下降底線在六月之前的人數要多上數倍，這其中既有民眾對置業形勢的期待，但同樣也來自行業領軍人物對市場的判斷。

　　更多的專業人士則傾向于謹慎的樂觀，認為目前的觀望期是暫時的，市場雙方在年中結束觀望后樓價將重新平穩上漲。在五、六月，仍將有更多的樓盤促銷與降價，在樓市不約而同的放量與降價中，樓市的底部也將漸漸浮出水面。英聯國際的研究報告就認為，在銀根、地根雙重緊縮的背景下，2007年末一線城市持續的量價齊跌局面以及市場濃厚的觀望情緒將一直持續至今年年中，直至房價告別只漲不跌，回歸價值。在調整期結束后，一線城市巨大的需求在理性的市場中重新釋放，房價也將在年底趨于穩定。

　　懸念二：自住需求能否重新主導市場

　　由于信貸政策的緊縮而離場的投資客，最近迎來了一個利好消息：不少市民都發現，對第二套房的認定有所松動，而且部分銀行也已再現放貸熱情。

　　更多的資料則顯示，現在的市場正在為自住客所主導。在去年四、五月高峰的時候，有專業人士判斷，投資客的力量占據了新房成交量的70%以上。而現在的數據則是相反甚至有過之。

　　今年第一季度冷清的市場氣候，使許多開發商在為新增放量定價時，也保持了更為謹慎的態度。本月多數新開樓盤的價格都在一定程度上低于開發商在去年市場旺季時對今年房價的最初預期，新房源的價格比起去年年中，有了不小的回落，這自然激勵了不少自住客的信心，然而對投資客而言，未來暫時還不明朗的樓市，并不適合入市。因此在這輪回暖中，自住需求首先受到激發，開始帶領市場漸漸走出陰霾。

　　在第一季度開盤的關內某樓盤，從購房者的資料可以看出，大部分是居住于本片區的客戶，年齡集中在35-45歲，多為換房客，需求戶型為3房或更大的戶型；部分年齡在50歲以上的周邊客為兒女購買婚用房，需求戶型為兩房。自住買家基本上占據了市場。

　　而投資需求在被抑制了大半年之后，隨著自住市場熱和市場走旺，也開始有了萌動的跡象。在一手、二手市場上，開始看房的投資客已經有所增加。市場規律常常如此，在自住客烘托出一定的市場氛圍后，投資客也隨后進入，給市場加溫。此次第二套房貸款松動的消息，也不失為一個信號，鼓動投資客們再回潮進入市場。

　　自住需求占主導的市場意味著平穩和理性，而投資需求占主導的市場則不免會流于激進與瘋狂。投資需求有其存在的必需性，然而投資客占據市場的主流，則是開發商與普通置業者都不愿意看到的。今年的市場要貫徹穩健理性為基調，而這，也有賴于投資客的比例控制這個懸念的正確解答。