三、房地產(chǎn)行業(yè)保持長期景氣

　　1、我國正處在高速城市化進程時期

　　城市化進程帶來的人口增量，會形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應形成一定的壓力。而如果這種壓力在短時間內(nèi)無法得到緩解，房價肯定在供需失衡間快速上漲。

　　自1990年以來中國城市化率連續(xù)17年年均增長1.1個百分點，貢獻中國經(jīng)濟增長的70%。根據(jù)城市地理學納瑟姆曲線的結(jié)論，城市化率處于30-70%之間時，城市化將加速發(fā)展。中國的城市化發(fā)展進程已經(jīng)證實了該理論，1995年城市化率突破30%后，截至2006年平均每年增加1.4個點，而1978-1990平均每年只有0.7個點。

　　以每年1-1.5個百分點城市化增長速度的不同假設，測算實現(xiàn)中國實現(xiàn)納瑟姆曲線70%城市化率所代表的高速發(fā)展階段的時間，結(jié)果表明在2023-2032年之間，取中間值，即城市化進程為房地產(chǎn)行業(yè)提供的真實消費需求可持續(xù)到2025年。

　　在未來的可能10年、20年的時間有幾億人要搬到城里來，而這幾億人的數(shù)字對中國而言，可能還是一個比較小的數(shù)字，可能相當于一個歐洲。法國跟英國加起來才1億人，所以這是一個在人類歷史上從來沒有發(fā)生過的最大的遷徙，就是不斷的從鄉(xiāng)下往城里搬。從農(nóng)村搬遷到城市的大量人口的需要辦公、購物的地產(chǎn)，更需要居住的住宅樓，房地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)發(fā)展的空間非常大。

　　2、嬰兒潮鑄就地產(chǎn)中長期牛市

　　嬰兒潮時代在經(jīng)濟上的人口紅利巨大，在嬰兒潮成員進入30歲前后，人口紅利集中體現(xiàn)在地產(chǎn)紅利及其牛市上；嬰兒潮時代的地產(chǎn)紅利表現(xiàn)為大規(guī)模嬰兒潮成員對房地產(chǎn)長時間的基本居住需求、消費升級和不動產(chǎn)投資需求；房地產(chǎn)牛市表現(xiàn)為地價和房價的長期上漲，持續(xù)時間達15年以上，房產(chǎn)消費時代平均每年房地產(chǎn)價格漲幅超過15%。

　　我國目前處于人口紅利時代，表現(xiàn)為大規(guī)模嬰兒潮成員對房地產(chǎn)長時間的基本居住需求、消費升級和不動產(chǎn)投資需求；另外，城市化進程的加快，表現(xiàn)為大批的人口轉(zhuǎn)向城市，促使國內(nèi)城市住房供需緊張。

　　2005年末，中國處于15-64歲的壯年人口占到總?cè)丝诘?1%，0-14歲的少年人口占總?cè)丝诘?2%，二者合計占98%，僅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可見中國之年輕，人口紅利前景之巨大，亦可見地產(chǎn)牛市之進程。

　　另外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣的長期存在，與我國國民經(jīng)濟的快速增長有密切聯(lián)系。在當前國民經(jīng)濟增長，人均可支配收入增長較快；住房制度改革，金融制度改革，使得部分民眾置業(yè)成為現(xiàn)實，推動了房地產(chǎn)行業(yè)銷售的紅火。

　　四、銀行信貸機會投資提示

　　房地產(chǎn)投資建設規(guī)模大、資金需求量大，開發(fā)商自有資金比例較少，迫切需要融資，在當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)景氣前提下，決定了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款有較好投資前景。

　　商業(yè)銀行應重點關(guān)注上市公司、區(qū)域龍頭等優(yōu)勢企業(yè)，此類公司具有品牌優(yōu)勢，運作規(guī)范；在當前國家政策調(diào)控力度持續(xù)加大情況下，此類公司能夠順應時勢，減少政策風險。

　　商業(yè)銀行可介入入土地一級開發(fā)、住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等各類房地產(chǎn)市場，鑒于投資項目不動產(chǎn)特點，應重點關(guān)注項目所處地段好壞，地段在很大程度上決定了項目未來變現(xiàn)能力。地段好壞依賴于交通、城市規(guī)劃等各方面因素。

　　商業(yè)銀行除了采取審核企業(yè)資質(zhì)、《開工許可證》等證件，采取抵押等傳統(tǒng)規(guī)避風險手段外；還可通過嚴格控制資金流向，保證專款專用，控制銷售回款，引入擔保公司等多種手段規(guī)避信貸風險。

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