王石的直覺

　　“王石不是理論很系統的人，但他的直覺非常好�！瘪T侖這樣評價萬科的“教練”，同樣經歷過的事情，放在他的價值觀下會得出不一樣的判斷。

　　齊魯證券涂力磊表示，萬科在上海的元宵節特賣中，僅僅5%的降幅，就將前期剩下的尾盤一次性處理掉70%。同樣，萬科在廣州的促銷，曾一度使排隊購房情況再現羊城。他認為：“個人住房的剛性需求，在降價中明顯地爆發了。而這種爆發將對房價的下滑起到適時的支撐作用�！�

　　“我們對今年的發展很樂觀�！鄙鲜錾鲜蟹科蟮匿N售負責人表示，“管理層的監控口子有所松動，金地獲批發行債券，浙江的濱江地產又允許上市IPO�！绷硗�，在去年政府如此強大的宏調下，經過稍微降價處理，市場依舊表現出旺盛的購買力。他認為這都是市場轉暖的信號。

　　這一波開發商的自發降價調節始自萬科。在王石的“拐點論”出臺前后，萬科在廣州以及上海的項目先后降價折讓。這直接帶起了萬科的銷售，盡管1月銷量同比僅上漲10%，但2月開始已經大幅飆升到50%。

　　從公開數據看，萬科這次的折價非常實在，今年一二月的銷售均價分別為8043元/平方米、8010元/平方米，與2007年銷售均價8532元/平方米相比，下降約6%。與2007年最高的月銷售均價相比，下降了約23%。

　　王石率先降價后，各大發展商不怎么認同，但又不得不跟從。今年1月保利地產公布的數據顯示，銷售面積同比減少14.12%，銷售金額卻同比增長41.92%。在接受媒體采訪時，保利一直強調不會降價銷售。但保利地產的態度到了2月卻有了180度的轉彎。保利地產當月實現銷售面積16.6萬平方米，銷售認購金額7.1億元。和1月相比，銷售面積增長114.19%，銷售認購金額環比下降17.73%。

　　并購的良機

　　地產業專家王志綱曾對本報記者表示，萬科的降價戰略志在備足糧草、開始清場。

　　今年前兩個月，保利地產就花了17億元儲備土地。市場傳言，潘石屹近期已經在深圳并購了兩個項目，這些項目都屬于資金出現問題的中小發展商。

　　在今年廣州兩會中，廣州中小地產商代表炮轟政府，認為調控只能造成中小地產商破產，行業壟斷加劇。一位不愿具名的銀行業人士也向記者表示，今年房地產開發貸款的審批嚴格很多，有幾個中型地產開發商是長期合作的，這次上報的項目貸款也沒有批下來，“原因是審貸委員會認為其資金實力不夠�！�

　　對于已上市的房企來說，資金卻從來不是問題。今年2月，在去年大舉購地的碧桂園集團發債融資5億美元，這筆錢不但直接充實了開發資金，還讓碧桂園得到撬起更多資金貸款的杠桿。碧桂園的首席財務官伍綺琴就表示：“此次融資使碧桂園可以更主動地管理公司的資本結構，并為未來擴充業務做出更靈活的財務安排�！�

　　除了在項目開發層面占據優勢，在住房消費貸款受限的背景下，上市房企的資金實力再度顯現。

　　“11萬入住地鐵上蓋�！辈簧購V州購房者在春節前后，都收到了富力旗下某樓盤的促銷短信。

　　這個樓盤的折后單價高達1.5萬元/平方米，大部分單位面積都在100平方米以上。購房者如何能11萬元入��？其實這與當年廣州十分流行的“零首付”非常相似。購房者在簽訂合約之后，會與開發商再簽訂一份分期付款的協議，購房者只要承諾在1年或者兩年之內分期交付首期，開發商就會首先為購房者墊付首期。

　　這是大型開發商與銀行聯手降低購房門檻的一種方式。通過這種方式，上市房企可以利用手中的資本優勢促進銷售，貸款銀行的風險也并不高。既然可以加快貸款回收，銀行何樂而不為呢？這種促銷方式并非特例，萬科也在成都推出所謂“青年置業計劃”，符合條件的首次置業者只需要交兩成首付款，便可在其開發的5個項目800余套房源中選購自己看中的單位，銀行貸款申請手續由萬科協助辦理。

　　2008年，在不少地產大鱷眼中是一個并購良機。

　　相關報道

　　外資乘“低”而入？

　　在市場重整的時期，虎視眈眈不僅是國內的上市房企，來自國外的資金巨獸同樣不甘寂寞。

　　“國內的房地產業某種意義上已經和世界接軌了�！毕愀蹌P基證券的一位行業分析師向記者表示，雖然名義上，中國還是一個完全資本封閉的國度，最近對外資又有種種的限令。但“國內的經濟系統，不是僅僅用數字就可以管理的。大量的灰色渠道以及隱性金融的存在令國內樓市早已成為國際資本的逐鹿場�！�

　　近期外資對于國內房地產業顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產基金計劃。此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和房地產信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產證券投資經理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內地房地產市場。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內地產商結合投資。在去年年底，北歐的金融機構SEB宣布，和國內地產商復地集團共同組建2億美元規模的房地產投資基金，用于投資中國市場。這種外資與國內地產商捆綁的合作模式正在不斷地復制。今年2月國際投行瑞銀集團與金地集團簽訂協議，共同成立房地產投資合伙企業，預計將募集3億美元資金。

　　國信證券陳林也認為，外資并未放慢進入中國的步伐，2007 年全國共完成房地產開發投資額25280 億元，增長30%，2008 年1 月，非金融類FDI達112 億美元，同比增長109.8%，表明國際游資仍在大規模流入。他認為：“肯定有一部分資金正通過各種方式進入國內房地產領域�！�