在不久前民生銀行發(fā)行CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了監(jiān)管部門的同意和支持。與CMBS發(fā)起人一般是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的銀行不同，房地產(chǎn)投資信托基金REITs(Real Estate Investment Trusts)發(fā)起人一般是擁有收益類房地產(chǎn)的業(yè)主，商業(yè)銀行通過和發(fā)起人、信托公司合作，完成托管賬戶和監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)中間業(yè)務(wù)收入。

　　【案例分析】華僑城項目發(fā)起“準(zhǔn)REITs”

　　2007年年底，華僑城地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)林育德希望從銀行融得一筆資金，緩解一下企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難。但是在全國經(jīng)濟(jì)趨熱的背景下，信貸監(jiān)管日趨緊縮，至于什么時候再放額度，得到銀行的答復(fù)是要等上級行通知。

　　林育德立即向總裁張立勇匯報此事。面對資金短缺問題，張立勇決定轉(zhuǎn)讓收益權(quán)。實(shí)際上就是提前拿到未來的收入：將旗下的部分物業(yè)未來一段時間內(nèi)的租金收入，整體打包轉(zhuǎn)讓給投資者。張立勇認(rèn)為從銀行貸款已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，增發(fā)股票程序耗時太長；而轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，既不喪失對物業(yè)的所有權(quán)，又能快速融得資金。

　　中信信托認(rèn)為華僑城提供的旗下用來出租的商鋪、寫字樓、廠房以及國際公寓，每月都有穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，這批物業(yè)5年下來租金總收入大約近10億元，以6.5億把5年的收益折價賣給機(jī)構(gòu)投資者比較合適。

　　為了實(shí)施該方案，中信信托、華僑城地產(chǎn)、工行深圳分行簽訂了一個三方協(xié)議。華僑城地產(chǎn)將旗下的一些商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等收益性物業(yè)未來5年的所有租金收益，以6.5億元的價格，直接出售給相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu)投資者，中信信托則具體承擔(dān)此次銷售。機(jī)構(gòu)投資者紛紛認(rèn)購，中信信托每收到一個機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購款，便將此認(rèn)購款存入工行深圳分行的專用托管賬戶，直到6.5億銷售完畢。之后，工行深圳分行則監(jiān)管華僑城地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的收益，在未來5年時間里，將租金收益按照機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購比例，分配給投資者。

　　華僑城此舉被稱之為“準(zhǔn)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)”模式，對地產(chǎn)業(yè)來說是一種金融創(chuàng)新，它拓寬了企業(yè)的直接融資渠道，即使未上市的企業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)在證券市場的直接融資。同時，也為商業(yè)銀行拓寬中間業(yè)務(wù)收入方式打開了創(chuàng)新之門。

　　銀聯(lián)信分析：

　　銀行應(yīng)加強(qiáng)托管和監(jiān)管賬戶業(yè)務(wù)實(shí)力

　　一、華僑城地產(chǎn)項目的啟示

　　華僑城地產(chǎn)的這種融資模式，本質(zhì)上就是將未來5年的部分租金收益，估值賣給投資者，然后套現(xiàn)資金以求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)旗下?lián)碛写罅渴兆馕飿I(yè)，這些物業(yè)每個月都能獲取穩(wěn)定的租金收益，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此就可以將未來一段時間的收益權(quán)折價轉(zhuǎn)讓。

　　雖然轉(zhuǎn)讓收益權(quán)這種模式可以迅速融資，因為它不需要走冗長的審核程序，只要找到信托公司做中介人，即可出售給機(jī)構(gòu)投資者。但這其中也有一定的風(fēng)險，即“滯銷”風(fēng)險。因為“收益權(quán)”不是一次性銷售，是“分拆”分別銷售給不同的機(jī)構(gòu)投資者，如果機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購不踴躍，勢必要延長銷售時間，而要防范這個“滯銷”風(fēng)險，那么就必須適當(dāng)降低收益權(quán)的估值。