傍“地主” 暗借殼 巧公關(guān)

　　港商出奇兵急攻內(nèi)地

　　有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。接二連三的調(diào)控緊縮政策，讓一些實力有限的內(nèi)地房企處境尷尬，卻未能打消港資大鱷們的勃勃雄心�？礈实禺a(chǎn)市場周期起伏趨勢，趁低吸納，逢高套利，正是他們百試不爽的利器。多渠道涌入的巨額資本一旦與內(nèi)地市場龐大需求相結(jié)合，這段散發(fā)著財富氣息的“婚姻”也許將令正在轉(zhuǎn)冷的樓市再次沸騰。

　　新鴻基地產(chǎn)：擲700億搶占制高點

　　1月31日，號稱“中國內(nèi)地第二高樓”、規(guī)劃建筑高度超過400米的廣州新地標——珠江新城“雙子塔”之一的東塔，已正式截止投標意向申請。據(jù)可靠消息稱，廣州市屬最大開發(fā)商城建集團與香港頭號地產(chǎn)財團新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)很可能將聯(lián)手拿下這個巨無霸項目，以各占半數(shù)股權(quán)方式合資開發(fā)。

　　其實早在2005年9月，先行啟動的珠江新城“雙子塔”西塔招標之時，新鴻基地產(chǎn)已決定出手競標，無奈廣州市政府意屬“嫡系”的城建集團，開標當(dāng)日，新鴻基地產(chǎn)居然要求政府“零地價”出讓，外界猜測這是變相表示不滿。

　　到了去年，局面出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。據(jù)說由于對超高層大型建筑開發(fā)經(jīng)驗不足，加上工期緊張，預(yù)算達百億的巨額投資導(dǎo)致城建集團資金鏈一度緊繃，他們遂主動向昔日的“手下敗將” 伸出了橄欖枝。正在積極尋覓機會的新鴻基地產(chǎn)不計前嫌，雙方一拍即合，迅速達成各占一半股權(quán)的合作投資意向。

　　“作為2010廣州亞運會的配套項目，政府希望雙子塔成為‘樣板工程’，內(nèi)部的共識是，最好由同一家公司開發(fā)和經(jīng)營�！睆V州國土局一位官員向記者表示，“如果由不同的開發(fā)商來做，恐怕在建筑風(fēng)格及經(jīng)營運作方面需要額外的協(xié)調(diào)成本”。

　　新鴻基地產(chǎn)集團香港總部未就以上市場傳聞答復(fù)本報記者的書面查詢，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇仲強對此也守口如瓶，只表示公司正在洽談的項目非常多，不排除任何可能性。但他承認，非常關(guān)注內(nèi)地一些主要城市的地標性項目，因為公司歷來有“地標情結(jié)”。

　　眾所周知，該公司參與開發(fā)了香港地標性寫字樓國際金融中心二期，目前在建的世界第三高樓香港環(huán)球貿(mào)易廣場也出自他們之手。去年12月該公司斥資31億元成都所購地塊，規(guī)劃要興建的就是高達260米的成都新地標國際金融中心。

　　“與內(nèi)地房企合作發(fā)展，是我們近年的重要戰(zhàn)略之一�！碧K仲強說。今年1月初的內(nèi)地記者見面會上他就透露，集團對內(nèi)地市場的投資策略已經(jīng)發(fā)生變化，未來數(shù)年內(nèi)地投資額將由目前占投資總量的17%增至30%，計劃總投資額達700億港元。

　　作為執(zhí)香港樓市牛耳者，新鴻基地產(chǎn)素以穩(wěn)健著稱，長期一直以低負債率運作，同時近年來內(nèi)地業(yè)務(wù)拓展相對保守，勢頭明顯落后于和黃(0013.HK)等重量級同行。

　　去年底，新鴻基地產(chǎn)宣布參股開發(fā)占地超過11萬平方米的珠江新城獵德項目。這幅廣州歷來公開出讓的最大商業(yè)地塊，于去年9月由廣州開發(fā)商富力地產(chǎn)(2777.HK)和合景泰富(1813.HK)共同投得。資料顯示，該項目預(yù)計總投資額達人民幣100億元，新鴻基地產(chǎn)與兩家內(nèi)地伙伴各占1/3股權(quán)。

　　今年1月8日，新鴻基地產(chǎn)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)的廣州花都區(qū)九龍湖項目正式亮相。該項目首期投入資金預(yù)計達人民幣10億元，新鴻基地產(chǎn)占60%股權(quán)。

　　至于新鴻基地產(chǎn)在華東的杭州、無錫等地與國資華潤集團緊密合作，開發(fā)大型商業(yè)綜合體“萬象城”，并經(jīng)常聯(lián)袂出現(xiàn)在黃金地塊的公開拍賣場上，早已人所共知。

　　新鴻基地產(chǎn)的700億內(nèi)地拓展計劃，看來并非嘴上說說而已。奉行穩(wěn)健財務(wù)策略的新鴻基地產(chǎn)近三年凈債額(借債總額與持有現(xiàn)金額之差)與股東權(quán)益之比指標的平均值僅為10%，香港地產(chǎn)行業(yè)這一指標平均為20%左右。但為了迅速擴張國內(nèi)業(yè)務(wù)，去年年中，該公司籌組了六年期的銀團貸款，獲得20家銀行近150億港元的融資支持。

　　新世界中國：謀曲線回A避限制

　　新鴻基地產(chǎn)700億投資內(nèi)地的“大象之舞”正在火熱上演之際，另一港資大財團新世界發(fā)展(0017 .HK)旗下主營內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新世界中國地產(chǎn)(0917.HK)，正在“回A”路上暗度陳倉。

　　1月28日，深交所上市的ST星美(000892)發(fā)布公告稱，公司部分主要股東已與新世界中國旗下的豐盛地產(chǎn)就公司重組事宜形成初步方案，將于近期簽訂有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　此前三天，新世界中國發(fā)布公告稱，正與一家于深交所上市的公司商討收購事宜，但并未訂立任何正式協(xié)議，交易進行或終止的可能性均存在。

　　早在去年7月，新世界集團主席鄭裕彤在上海接受媒體采訪時曾表示，“新世界中國最大的希望就是能在內(nèi)地上市�！眱H僅一個月后，由于連年業(yè)績不佳身陷退市旋渦的ST星美公告披露正與豐盛地產(chǎn)接觸，顯示洽購商談初步展開。星美是重慶一家身世頗為坎坷的公司，1997年上市時主營業(yè)務(wù)為機械制造，其后發(fā)展方向幾經(jīng)變遷，最終轉(zhuǎn)入信息產(chǎn)業(yè)，目前是一家區(qū)域性多媒體通信運營商。

　　去年12月，新世界集團高層潘立夫、何家盛分別成為星美的總裁和財務(wù)總監(jiān)，盡管當(dāng)時新世界中國只是以戰(zhàn)略投資者和債務(wù)重組人的身份進駐，并未實際持有星美股份。

　　但ST星美高達人民幣16億元的債務(wù)如何解決，可能是阻礙這次收購成功的關(guān)鍵。新世界中國一直希望以債轉(zhuǎn)股方式加以處理，但各個主要債權(quán)人的態(tài)度至今未能達成一致。

　　而去年12月底起，市場傳言新世界中國將放棄ST星美轉(zhuǎn)而收購深長城(000042 . SZ)，并稱此一收購意向已得到深圳國資委支持，深長城股價應(yīng)聲19元一路上漲到最高的29元。

　　駐北京的新世界中國公關(guān)部人士不肯就上述消息發(fā)表評論，稱一切應(yīng)以上市公告為準。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，在內(nèi)地樓市耕耘多年的新世界中國，不太情愿與其香港及海外同行一樣，采用與內(nèi)地企業(yè)合作方式開發(fā)項目，但近兩年針對外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)的“限外令”力度一再加強，新世界中國在香港資本市場上所募得的資金輸入內(nèi)地的成本越來越高，令其龐大的內(nèi)地業(yè)務(wù)資金鏈越來越緊。

　　資料顯示，新世界中國地產(chǎn)資產(chǎn)總值約431億港元，已在內(nèi)地20個城市開發(fā)地產(chǎn)項目36個。截至去年6月，公司土地總儲備約2600萬平方米(可建筑面積)。查詢其近期公告訊息，該公司去年下半年并未增加任何新的土地儲備。

　　“如果他們依然堅持獨立投資拓展的策略，想辦法利用國內(nèi)資本市場融資，乃是當(dāng)務(wù)之急�！� 上述人士稱。

　　瑞安房地產(chǎn)：強勢入滇再造新天地

　　因開發(fā)上海新天地一戰(zhàn)成名的香港商人羅康瑞，內(nèi)心似乎有抹不去的“長江情結(jié)”，從上海灘到華中重鎮(zhèn)武漢，再到山城重慶，他指揮著“瑞安號”戰(zhàn)艦一路沿長江溯流而上。如今，他的目光又投向了這條中國第一大河上游的那片世外桃源。

　　1月29日，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)發(fā)布公告稱，計劃在云南省東北部香格里拉地區(qū)斥資人民幣約50億元發(fā)展一個總建筑面積約76萬平方米的旅游度假村項目。而去年11月，瑞安方面已宣布準備在香格里拉以南200多公里的大理開發(fā)大型旅游度假項目，預(yù)計投資人民幣上百億元。

　　從大理北上香格里拉途中，將經(jīng)過“萬里長江第一灣”和虎跳峽等著名景點，這也是金沙江(長江上游)的精華地段之一。

　　實際上，以上大理及香格里拉的投資協(xié)議，都是去年9月瑞安房地產(chǎn)與云南省政府對外公開的一攬子戰(zhàn)略合作方案的一部分。這個涉及旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)配套開發(fā)的總體方案，還包括昆明草海北部片區(qū)和麗江拉海市等意向項目。

　　羅康瑞之父羅鷹石創(chuàng)辦的鷹君集團，是上世紀七八十年代活躍于香港市場的重要地產(chǎn)商之一。子承父業(yè)的羅康瑞，轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地，以建材起家，以地產(chǎn)揚名，尤其擅長有歷史價值的大規(guī)模舊城建筑商業(yè)化改造。上海新天地、杭州西湖天地等已成外地游客必到之處，開發(fā)中的漢口天地、重慶天地，也為當(dāng)?shù)貥I(yè)界和市民所矚目。

　　想地方政府所想，急地方政府所急，無疑是瑞安“天地系列”的成功之道。也許正因為如此，羅康瑞贏得了視旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的云南省政府及意向項目所在地官員的信任，以重點開發(fā)項目相托付。

　　而羅康瑞從這種政企互惠合作的模式中得到的投資機會和發(fā)展便利，很難用簡單的數(shù)字來計算。

　　比如此次瑞安房地產(chǎn)全資子公司與香格里拉所在的迪慶州政府簽署的意向協(xié)議后，按規(guī)定有關(guān)地塊仍需以公開競標方式取得，并要得到政府主管部門批準，但在做足前期鋪墊工作后，項目真正的競爭對手幾乎不可能出現(xiàn)，地方政府自然也會一路綠燈。去年底瑞安與廣東市佛山政府有關(guān)部門“達成默契”后，毫無懸念地以略高于75億元底價的出價，順利拿下該市一幅舊城改造“地王”，便是最新的例子。