作者：張明，龍飛

　　逐厚利 避調控 為融資

　　房企海外淘金暗流涌動

　　曾幾何時，房企在國內的跨區域開發，還是一個大家興致勃勃探討的熱點話題，而如今中國地產商的身影卻已在歐亞非和北美大陸閃現了。

　　很難說今后內地房企的海外投資將成為主流，因為我們的“頂尖高手”似乎尚未具備到國際市場上一展身手的底氣和實力，況且國內樓市獲利空間仍然巨大，混得不錯的他們暫時也沒有走出去的必要。倒是某些擁有地緣優勢和資源便利(如外貿、建筑、礦業等涉外企業)的房地產業“外行”，以及部分備受調控政策打壓、苦無騰挪余地的非知名房企成為了先行者。前者屬于機會主義者，后者“出海”往往夾雜著更多的盤算和苦衷(如借道上市、境外引資等等)——這跟主動擴張、全面出擊并非同一個概念。相比之下，作為身份特殊的“外資”香港地產商滲透內地的不懈努力，顯然更多是謀定而后動的戰略行動。以強大的融資能力和品牌號召力為后盾，投地方政府之所好，與背景深厚的本土強勢企業聯手，甚至設法金蟬“借”殼，縱有嚴厲的“限外令”，也可設法規避，順利達到目的。

　　一進一出之間，表面看都是異地投資，內里卻各有乾坤。中國房地產市場這座“圍城”，對不同狀態的企業，自然有著不同的意味。

　　能歌善舞的非洲人，也許很快就有機會在中國人開發的高檔公寓或別墅里發揮他們的天賦了，前提當然是他們必須比周圍的大多數同胞們更有錢。

　　“最近，我們接到好幾個開發商組團考察非洲房地產市場的要求了。”成都肯中商務公司經理王子王進說。她所在的公司是專門組織中非之間商務考察的，照其判斷，那些開發商在國內名頭雖不甚響亮，但只要那邊有好的機會，拿出幾億元甚至更多過去投資絕不成問題。

　　去年12月中旬，新加坡升濤灣一幅23畝別墅用地出讓，中國開發商璽萌置地以約2.2億新元(折合人民幣11億元)的出價拿下。正是這匹連資深地產業人士也說不出其來歷的黑馬，實現了內地開發商在寸土寸金的獅城首次出擊的壯舉。

　　讓人意想不到的是，中國地產資本對外擴張的“藍海戰略”，居然由一些中小型公司發起，他們不僅鎖定非洲和東南亞市場，還非常大膽地殺入歐美。

　　利潤誘惑

　　“非洲一些國家房地產開發成本低于國內，實際利潤可以高達70%。”中電西南進出口公司房地產項目負責人王靜鋼說。該公司近期正在參與非洲數個地產項目的開發投資。

　　據他介紹，在有非洲“小巴黎”之稱的肯尼亞首都內羅畢，位于城郊結合部的中高檔房屋，平均售價折合人民幣每平方米5000元以上，其地價每畝不過人民幣50萬~60萬元(地面價每平方米約800多元)。而在中國，即使是成都這樣的二線中心城市，平均房價與內羅畢大致相當，住宅用地每畝卻動輒數百萬元。

　　去年12月，南京住宅建設總公司在非洲西南部安哥拉的兩處住宅項目單月銷售額達到5200多萬美元(約人民幣3.75億元)，該公司在當地還拿下了至少4幅住宅開發用地。

　　誘人的盈利前景只是一方面，相對寬松的銀行貸款條件和政策環境，也是一些對非洲市場感興趣的開發公司躍躍欲試的重要原因。

　　“除了爭取國內合作銀行貸款外，也可以利用項目所在國銀行的貸款。”王靜鋼說。如南京住宅建設總公司開發安哥拉別墅項目，工商銀行在當地的分支機構就批出相當于項目開發所需資金一半的大額貸款。目前非洲部分國家的一些銀行接受已建成物業辦理抵押貸款，同時也為買家提供房地產按揭貸款服務。

　　與有些遙遠的非洲大陸相比，國內房企對東南亞市場的滲透更快、更直接。

　　“我們計劃通過投得這個標志性的項目，打開東南亞樓市之門，獲得更多機會。”璽萌置地總經理吳緒昭稱。這家名氣不大的內地開發商，迄今為止在北京做過幾處住宅物業，近期逐步向上海、深圳、煙臺等地拓展。據說，除升濤灣地塊外，他們還在關注新加坡的另外兩個項目。

　　“與經濟發展水平相近的香港比，同等區位的地塊，新加坡的地價要便宜一半以上，”吳分析說，“而且這里豪宅的價格在亞洲經濟較發達地區中相對較低，開發利潤可以預期”。他預計將于今年上半年動工、兩年后建成的這片別墅物業，單棟售價將達人民幣數千萬元，首要目標客戶是有意到獅城置業的中國內地成功人士。

　　而越南的河內、胡志明市兩大中心城市，若以其市民平均收入水平衡量，房價可謂高得驚人。如地段稍好的普通公寓，每平方米一般要賣到人民幣5000元~6000元，當地普通工薪階層月均收入折合人民幣僅數百元。海外歸國的越南僑民和外國人，是購買商品公寓的主要人群。

　　不過，近年來越南全國城鎮化顯著加速，預計未來一段時間每年新增的商品房需求面積在3000萬平方米左右，目前年均實際開發量僅為市場需求的三分之一，投資開發的市場空間顯而易見。四川新希望(000876)、云南云銅地產和廣西部分小型開發商率先進入當地拓展地產業務。

　　醉翁之意

　　如果說選擇非洲和東南亞作為投資目的地的開發商，更多是沖著豐厚的利潤而去，那么登陸亞太區或歐美發達國家市場者，就有另一番心思了。

　　近日，擅長商業物業開發的北京中坤地產宣稱正計劃拿下美國西海岸大城市洛杉磯的機場附近一幅380公頃土地進行一級開發。此前該公司已斥資400萬美元取得當地一幅2萬平方米的商業地塊。

　　“面對調控，民營企業在獲取土地資源和銀行信貸資金等方面壓力越來越大，一些內地中型房企到美國、澳大利亞等國投資，是為自身尋找一個更大的融資發展平臺。”中坤地產一位人士稱。據說該公司已以洛杉磯商業地塊作抵押，從美國美華銀行成功得到3000萬美元貸款。

　　另有消息稱，在新加坡巨資拿地一鳴驚人的璽萌置地，背后有實力雄厚的資本運營機構支持，后者僅持太平洋證券股票的市值就在90億元左右，此次拿地目的之一，是借此包裝璽萌置地，為其未來在新加坡上市融資鋪路。

　　戴德梁行投資部經理林玲認為，國內房企銀行融資通道不斷收窄，處于夾縫之中的中型開發商“出海”，一來開拓新的利潤來源，二來也有助于吸引外資變道進入，或獲得戰略投資，或實現海外上市，可謂一舉兩得。

　　暗藏風險

　　然而海外的掘金之路，并非想像中那么平坦寬敞。

　　兩年前，四川新希望集團旗下地產公司就計劃耗資3.5億美元開發越南胡志明市大型商貿物流項目“大商匯”，但到目前為止，他們仍在與當地政府官員就項目用地進行艱苦的談判。據悉，最大的問題是，雖然經過土改，但越南的土地所有權大多仍掌握在私人手里，征地操作相當復雜。

　　遭受過10年前亞洲金融風暴的東南亞各國，經濟發展水平參差不齊，不同程度地存在政策多變、市場不夠成熟、城市居民住房購買力不足等問題。而市場和政策環境最成熟的新加坡，政府對開發商的監管又甚為嚴格。

　　“非洲很多國家政府對中國開發商持歡迎態度，但有些地方政治動蕩較為頻繁，開發風險仍然不小。”王子王進說。不僅是房地產投資，在非洲的其他商務活動如果不能準確評估潛在風險，結果都可能是竹籃打水一場空。

　　記者同時了解到，對于國內資金投資境外房地產市場，監管層仍有嚴格的額度限制和條件要求，還需層層審批。最近多家銀行上報監管部門備案的實施細則中，都提到了審慎發放境外房地產開發貸款的具體措施。

　　“雖然宏觀調控一波接一波，但大多數國內地產商都相信，從中期來看樓市仍處于上升通道中，”戴德梁行的林玲稱，“相比之下，海外投資需要付出不菲的商務成本，還有復雜的法律關系、語言文化背景差異等，機會成本比較高”。