-政企合作

　　上海市場傳統模式

　　目前上海的土地一級開發市場主要存在兩種方式：一種是由市區兩級政府操控的國有房地產開發企業持有大量土地儲備，這種傳統的開發模式在上海最為典型。由區一級政府掌控的地產公司也有很多，例如，由嘉定區政府控制的嘉寶集團下屬公司擁有上海嘉定區土地儲備開發中心2100多畝土地資源；盧灣區政府下面的永業企業在盧灣區亦堪稱“地主”。而由市政府直接掌控的幾大地產集團更是擁有上海土地儲備資格，如：上海地產集團、城投集團、陸家嘴集團等。

　　上海市一些區政府不但以各級土地中心為依托，全面介入土地一級市場，大量“賣地”獲取巨額土地出讓收入，還爭相成立并大力扶植由政府全資所有或控股的房地產開發公司。這些公司從各區政府的土地中心手中，以低廉價格獲取大量優質地塊，并全面包攬從土地開發到住房動拆遷、從房產開發到銷售的一系列產業環節，左右逢源，獲取了巨額壟斷利潤。而具體的利潤分配方式，外界很難了解。

　　這種方式在外省也很常見。比如，1月16日，綠景地產(000502)發布公告，與廣西壯族自治區桂林市永福縣人民政府就福龍工業園B區開發事項簽訂了《福龍工業園B區開發建設意向書》，合作開發蘇橋新區工業園內5300畝(約353.51萬平方米)工業用地。根據協議，永福縣政府負責工業園土地征收、農用地轉用報批手續等具體事項，綠景地產則負責籌措資金、編制工業園規劃、基礎設施建設等前期開發事項，待工業園內地塊公開出讓時，綠景地產將根據雙方約定方式收回開發成本，實現投資回報。

　　-股權收購

　　輕易完成定向轉讓

　　另一種方式則是由政府組建項目公司進行土地一級開發，再通過項目公司轉讓等方式將已經完成一級開發的土地投向二級開發市場。通過這種方式，可以很方便地定制受讓對象的條件，又不引人注意，以達到定向轉讓的目的。

　　例如，本報曾連續報道過的上海嘉通建設開發有限公司在產權交易所將下屬4個項目公司100%股權掛牌轉讓，采用的就是這種方式。嘉通建設是嘉定區人民政府和申通集團共同投資組建的國有控股型企業，也是上海市軌道交通11號線嘉定段沿線站點綜合開發的建設開發主體。該公司轉讓的4個項目公司是為軌道交通11號線嘉定城北站地塊的一級開發所專門成立的。隨著這4個項目公司股權轉讓的成交，他們共同持有的軌道交通11號線嘉定城北站地塊也已易主。由此達到地塊完成一級開發后轉入二級開發市場的目的。

　　1月8日，上海證大(0755.HK)宣布，斥資2.06億元，以股權收購的方式，將海南省西北部澄邁縣一幅占地130.96萬平方米地塊的60%股份收入囊中。目前，該幅土地已取得所有相關土地使用權證，尚未展開任何項目開發。上海證大計劃將其發展為“休閑相關的商業物業及住宅物業項目，包括但不限于酒店、別墅及其它相關設施”。

　　◇新聞鏈接

　　股市公告相關透明

　　目前，除去公開招投標，相對比較透明的是以四川幾個上市公司為代表的土地一級開發模式，例如棉世股份(000609)。借殼上市的綿世股份目前的主要利潤源于土地一級開發。與其他土地一級開發企業最大的不同在于，上市公司信息相對透明，與政府合作的方式及收益分成方式在公司公告中均予以披露，這使歷來完全暗箱操作的一級土地市場稍透亮光。

　　土地開發方式

　　土地市場的開發分為兩級：即一級開發和二級開發。簡單地說，土地一級開發就是通過征地拆遷、基礎設施建設，使“生地”成為“熟地”，達到出讓的條件。而二級市場的開發，則是通過出讓交易拿到土地進行房地產開發。

　　隨著土地市場規范要求的提高，二級市場的開發已經取得了較大進步，但土地一級開發市場的建設還有較長的路要走。土地一級開發成本低廉，容易取得大宗土地，因此受到越來越多去年還在忙于爭奪二級開發土地“地王”的上市開發商的重視。