2007年下半年，房地產上市公司共同發起的一波圈錢圈地大潮，在全國房地產市場因為宏觀調控政策趨緊而陷于低迷之后剛剛退去。進入新年以后，以與地區政府合作進行土地開發方式施行大片圈地的“碧桂園模式”，成為地產類上市公司的新寵。

　　商報記者 袁晨晨 朱楠

　　獲地400多萬平米

　　近來，不管是A股上市公司，還是H股上市公司都開始將一級土地開發作為其囤地的新方式，紛紛以低廉的價格參與大宗土地的一級開發。其中，合生創展(0754.HK)公告稱：成功競投一幅位于惠州大亞灣的土地開發事宜，涉及地塊面積約達414萬平方米，此事成為土地開發領域通過公開競標方式獲得大宗一級開發用地的典型。

　　1月8日，在香港上市的合生創展宣布，其附屬公司——惠州大亞灣新海岸城市建設投資有限公司已成功競投一幅位于惠州大亞灣經濟技術開發區猴仔灣的土地開發事宜，涉及地塊面積約達414萬平方米。

　　2007年3月6日，合生集團與惠州大亞灣經濟技術開發區管委會訂立框架協議書，雙方同意成立項目公司——新海岸建設以推進開發事宜，注冊資本1億元，由惠州大亞灣投資控股有限公司和合生創展分別持有40%和60%的權益。

　　同年11月6日，新海岸與大亞灣管委會就開發事宜訂立合作合同，該合同僅在新海岸已贏得競標而得以進行項目開發事宜情況下方告生效。

　　固定回報有賺無賠

　　2007年12月26日，新海岸就開發事宜進行投標。同日，大亞灣土地中心宣布新海岸成功競得開發項目。新海岸建設將根據開發事宜進度及大亞灣土地中心的通知，負責提供進行開發事宜所需資金，并將進行開發事宜，使該地塊適合住宅、商業、寫字樓、酒店與旅游及公用用途，開發事宜包括但不限于作為政府國有土地儲備一部分的該地塊的拆遷及恢復、拆除位于該地塊上之現有建筑、重新安置目前居民、提供基建系統(包括道路、排水系統、水管、燃氣及電力供應、通訊系統及興建公用設施)。

　　根據合作合同，待猴仔灣地塊的開發事宜完成之后，大亞灣土地中心將負責在2009年底前通過公開招標或拍賣的方式分若干階段出售該地塊的土地使用權。屆時，新海岸建設進行開發事宜所發生的實際成本將獲得補償。根據框架協議書，無論合生創展日后是否取得該地塊土地使用權，都將有權收取為進行該地塊開發事宜所注入資本總額12%的固定回報。

　　換言之，如果合生創展日后競得該地塊的土地使用權，在扣除其為土地一級開發所付出的種種費用及回報之后，其實際付出的價格相信將遠遠低于其他參與土地競標的公司。

　　準備接手二級開發

　　合生創展董事認為，通過這項交易將有助于集團為日后競標該地塊土地使用權做好準備，原因有二：其一，可更好地控制項目開發事宜的成本，當地塊出售時，該項交易所費金額將最終影響地塊成本；其二，能更好地控制項目開發事宜的質量，以確保符合集團的預開發標準。一旦合生創展日后獲得該地塊土地使用權，將可享受對該地塊成本及質量控制帶來的好處。另外，鑒于猴仔灣物業市場的潛力，合生創展董事相信，收購該幅地塊將豐富集團的土地儲備量。

　　根據框架協議書，新海岸進行開發事宜所發生的實際成本會得到補償，無論合生創展日后是否會取得該地塊的土地使用權，都有權收取為進行開發事宜所注入資本總額12%的固定回報，因此，即便日后合生創展無法獲得土地使用權，其董事認為，此項交易仍然對集團有利。

　　公開招標極為個別

　　不過，雖然合生創展獲地條件優越——既能為其后以二級開發方式最終獲地(獲得土地使用權)鋪墊道路，又有固定回報作保障。然而，縱觀全國各地，一級開發以公開招投標的方式，可說還是十分少見的。

　　近期，開發商通過公開掛牌方式獲得大宗地塊的個案還有：2007年12月19日，上實發展(600748)發布公告稱，董事會審議通過《關于公司擬投資開發泉州東海灘涂整理項目的議案》，同意參與泉州東海灘涂整理項目的掛牌競標，并于項目完成摘牌后，成立注冊資本3億元的全資項目公司，負責該項目的投資與開發工作。

　　今年1月3日，上實發展宣布已競得泉州東海灘涂整理項目的B區和C區國有土地使用權，掛牌成交總價為38.24億元，而上實發展設立的全資項目公司被確定為東海灘涂整理項目回填工程建設項目的受托人，在1月28日前與泉州土地開發有限公司簽訂《項目委托建設合同》，進行泉州東海灘涂整理項目的回填工程建設。據悉，B區地塊和C區地塊合計土地面積約為65.23萬平方米，總建筑面積約259.52萬平方米。