日前，民生銀行通過此前的多次溝通，發(fā)行CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化)產(chǎn)品已經(jīng)獲得了監(jiān)管部門的同意和支持。這將是國(guó)內(nèi)首單商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化項(xiàng)目，目前正組織主承銷商招標(biāo)。過去的兩年間，國(guó)開行、工行等多家商業(yè)銀行已經(jīng)成功試水證券化，建設(shè)銀行更是發(fā)行了不良貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　【背景鏈接】CMBS產(chǎn)品的獨(dú)特設(shè)計(jì)

　　按照目前的設(shè)計(jì)，該款CMBS將北京金融街某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券18.4億元人民幣，共分為三檔。其中，A級(jí)證券的發(fā)行額是13.8億元，信用評(píng)級(jí)為AAA，占總規(guī)模的75%；B級(jí)證券和C級(jí)證券的發(fā)行額分別是2.392億元和2.208億元，信用評(píng)級(jí)分別為AA和A級(jí)。

　　上述三檔證券將在銀行間市場(chǎng)公開發(fā)行，這款產(chǎn)品中還特別設(shè)計(jì)了“超額利差受益證券”，與之前三檔資產(chǎn)支持證券不同，這部分證券將定向私募。民生銀行會(huì)監(jiān)管抵押貸款的用途、抵押貸款的對(duì)外支付、項(xiàng)目租金收入及其他收入的使用和支出等多個(gè)項(xiàng)目。

　　按照償付順序，信用級(jí)別高的檔次將優(yōu)先受償。例如，A級(jí)資產(chǎn)支持證券的利息支付優(yōu)先于B級(jí)資產(chǎn)支持證券、C級(jí)資產(chǎn)支持證券的利息支付和超額利差受益證券的收益支付，本金支付優(yōu)先于B級(jí)資產(chǎn)支持證券和C級(jí)資產(chǎn)支持證券。

　　該款CMBS產(chǎn)品是以商業(yè)物業(yè)的貸款作為未來的現(xiàn)金流，同時(shí)以其土地使用權(quán)作為抵押、未來的租金收入和其他收入做質(zhì)押，在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上與導(dǎo)致次貸危機(jī)的證券化產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別。

　　因?yàn)檫@是國(guó)內(nèi)第一款CMBS產(chǎn)品，設(shè)計(jì)時(shí)有多處創(chuàng)新。比如，該產(chǎn)品與個(gè)人住房抵押貸款支持證券(MBS)有一個(gè)顯著的不同在于，租金是有可能斷檔的。當(dāng)這個(gè)租戶搬走，另一個(gè)租戶還沒有租用的時(shí)候，租金收入會(huì)由民生銀行先行墊付。

　　銀聯(lián)信分析：

　　資產(chǎn)證券化方興未艾

　　一、民生銀行依靠CMBS投行事業(yè)部轉(zhuǎn)型

　　1、民生銀行關(guān)注CMBS

　　CMBS是資產(chǎn)證券化的一種。它是興起于美國(guó)的一種成熟房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。這是一種將傳統(tǒng)商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款組成資產(chǎn)池，通過資產(chǎn)證券化技術(shù)，以資產(chǎn)支持證券形式向投資者發(fā)行，并以物業(yè)的租金收入還本付息的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。CMBS與普通ABS之間最大的區(qū)別在于，前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是商業(yè)物業(yè)抵押貸款，而不是一般資產(chǎn)。適合于發(fā)行CMBS的物業(yè)形態(tài)包括：寫字樓、酒店、出租公寓、商業(yè)零售項(xiàng)目和工業(yè)廠房等。它們的共性是：能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的有形不動(dòng)產(chǎn)。

　　民生銀行投資銀行部近年在結(jié)構(gòu)性融資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新產(chǎn)品方面有較大突破，CMBS只是其中之一。為了攻下CMBS項(xiàng)目，民生投行進(jìn)行了兩年多的研究，并聘請(qǐng)美國(guó)第四大銀行美聯(lián)銀行作為顧問。成熟且有穩(wěn)定租金收入的優(yōu)質(zhì)出租性物業(yè)是發(fā)行CMBS的基礎(chǔ)，而民生銀行手頭恰好有符合這些條件的項(xiàng)目。次新業(yè)務(wù)與創(chuàng)新業(yè)務(wù)相結(jié)合，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)使得商業(yè)物業(yè)抵押貸款能夠移出銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，獲得新的流動(dòng)性并釋放風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)獲得貸款服務(wù)費(fèi)等新的中間業(yè)務(wù)收入。在這個(gè)業(yè)務(wù)鏈上，投行業(yè)務(wù)是起點(diǎn)，又是終點(diǎn)。