本報記者 劉垚霞

　　收縮規(guī)模被看作是目前眾多中介機(jī)構(gòu)度過眼下寒冬的最好方式。但是種種跡象也表明，現(xiàn)在的低谷也許正是外部資金最好的進(jìn)入機(jī)會

　　“那天，看見信一天中介關(guān)門調(diào)整的通知真是讓我嚇了一跳�！彪m然時間已經(jīng)過去三天，但是家住北京市朝陽區(qū)的張女士面對《財經(jīng)時報》說起當(dāng)時的情景依然情緒激動。

　　1月8日，由于委托北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司(簡稱“信一天”)所售房屋的相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，家住北京市朝陽區(qū)的張女士再次來到信一天位于和平里的門店。不過眼前的景象卻讓她大吃一驚，這家門店已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。

　　幾經(jīng)周折，張女士終于了解到整個事情的來龍去脈，簡單來說就是“信一天倒閉了”。

　　原來，早在1月7日，北京房產(chǎn)交易網(wǎng)就發(fā)出通知稱，信一天已經(jīng)提出停止二手房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，退出資金監(jiān)管。根據(jù)通知的要求，在北京房產(chǎn)交易網(wǎng)30天的公示期內(nèi)，凡與信一天在存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)上尚有未完事宜的，存量房出賣人及買受人應(yīng)盡快與該公司協(xié)商解決并告知中介協(xié)會。

　　該網(wǎng)站同時顯示，與信一天同一天退出的還有金色陽光和帝園兩家房產(chǎn)中介公司。

　　事實(shí)上，不僅是上述幾家中介陷入困局，包括中大恒基這樣的大公司也開始了內(nèi)部大規(guī)模的店面調(diào)整。

　　《財經(jīng)時報》獲悉，從2007年12月中旬開始，居于北京房產(chǎn)中介前三位的中大恒基，也在陸續(xù)關(guān)閉一些門店，近期關(guān)閉門店的總量大約有50家。

　　中大恒基一位高層甚至向《財經(jīng)時報》透露，根據(jù)公司計劃，2008年他們將繼續(xù)關(guān)閉一些門店，并且短期內(nèi)沒有新店開發(fā)計劃。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　2007年4月國家發(fā)布的兩條新規(guī)可以看作是整個房產(chǎn)中介發(fā)展的分水嶺。

　　2007年4月16日，北京市二手房買賣正式實(shí)行“資金監(jiān)管”，即房款必須通過專用賬戶進(jìn)行交割，中介公司作為中間機(jī)構(gòu)，只能賺取購房雙方認(rèn)可的傭金。

　　按照北京市建委對于存量房的資金監(jiān)管要求，消費(fèi)者如果是貸款購房，只有辦理完轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即取得新的房產(chǎn)證后，銀行才會憑辦結(jié)單將貸款資金劃入賣方的賬戶內(nèi)。

　　而在監(jiān)管措施出臺之前，大部分中介公司都是以吃差價作為主要的利潤模式，甚至部分中介公司占用客戶資金挪作他用也早已是公開的秘密。

　　“不吃差價”、“資金監(jiān)管”、“網(wǎng)上簽約”等一系列政策的出臺，在保障了二手房交易中所涉及的幾百億資金的安全的同時，極大地規(guī)范了房地產(chǎn)中介行業(yè)，大大壓縮了他們的利潤空間。

　　此前，原“信一天”市場部負(fù)責(zé)人董學(xué)易在接受媒體采訪時曾表示，規(guī)范之后，經(jīng)紀(jì)公司在整個房產(chǎn)交易過程中根本接觸不到現(xiàn)金。他們只能在交易結(jié)束后賺到3%的傭金。

　　實(shí)際上，今年1月初退出資金監(jiān)管的前述三家公司并非個案，自去年9月以來，至少有7家中介公司或相關(guān)的擔(dān)保公司，從已經(jīng)實(shí)施的資金監(jiān)管系統(tǒng)中撤離出來。

　　“中介行業(yè)的特殊性，決定了監(jiān)管的影響不會那么快顯現(xiàn)出來�！蔽覑畚壹腋笨偨�(jīng)理胡景暉對《財經(jīng)時報》分析說。

　　現(xiàn)在看見倒下的中小中介機(jī)構(gòu)，實(shí)際上這個監(jiān)管措施的出臺幾乎對所有的中介都產(chǎn)生了沖擊。據(jù)了解，現(xiàn)在幾乎所有的中介公司資金壓力很大，沒有新店開張計劃。而一直以來，快速擴(kuò)張被看作是連鎖經(jīng)營成功的不二法門。

　　混亂的中介

　　“在很多人眼中，房產(chǎn)中介就是不規(guī)范的代名詞，事實(shí)也確實(shí)如此�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士說。

　　根據(jù)北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)共有2675家。由于業(yè)務(wù)規(guī)模不同，這些中介機(jī)構(gòu)主要由三個梯隊(duì)構(gòu)成。第一梯隊(duì)為我愛我家、鏈家地產(chǎn)、中大恒基等大型中介公司；外資品牌和一些南方強(qiáng)勢中介公司的北上構(gòu)成了第二梯隊(duì)，包括中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)，以及美聯(lián)、滿堂紅、裕興、世聯(lián)等。

　　第三梯隊(duì)則是與信一天規(guī)模類似的公司，如金誠信、中天置業(yè)、中匯信元、中地恒遠(yuǎn)、天河偉業(yè)等，他們最多的有50家門店，少的只有30家左右。成立于2002年的信一天，此前在北京地區(qū)擁有50多家門店，從2007年12月初開始，信一天在西三旗、清河、奧體東門、通州、雙井、崇文門、廣安門的7家店鋪陸續(xù)關(guān)門。此后花家地店、通廣大廈店、櫻花西街門店也在近期關(guān)閉。

　　除了居于這三個主要梯隊(duì)的中介公司，市場上還有很多零零散散的不知名的小中介。

　　由于2004年以來北京房地產(chǎn)交易量的猛增，不僅房產(chǎn)中介品牌如雨后春筍般地冒了出來，而且分割中介交易蛋糕的參與者擴(kuò)張步伐也在加快。

　　其中擴(kuò)張最為激進(jìn)的中大恒基，不僅最多的時候門店數(shù)量達(dá)580家，一年最多新開的店面達(dá)到過上百家；而2004年僅有幾十家門店的鏈家地產(chǎn)，如今的門店數(shù)量已經(jīng)超過了450家。

　　對于每家店面的成本，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉為記者算了一筆賬，開一家門店的平均租金至少為1萬元，加上固定資產(chǎn)的折舊和人員工資，最低的成本也在3萬元左右。實(shí)際上，隨著目前店面租金、人員數(shù)量及辦公費(fèi)用的增加，每個店面的平均運(yùn)營成本也在悄然增加。

　　胡景暉認(rèn)為，要想維持每個門店，至少每月要做一單100萬元左右的二手房銷售生意，再加上四五單的房屋租賃業(yè)務(wù)。

　　“現(xiàn)在的問題不是連鎖店太多，而是太少。整頓對于很多小中介機(jī)構(gòu)大打擊是致命的，對大中介公司也是一種警示�！睒I(yè)內(nèi)人士劉海軍認(rèn)為。相比食品、電器行業(yè)的連鎖經(jīng)營，房屋中介的連鎖并沒有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，各自為戰(zhàn)的情況依然突出，這也是面對監(jiān)管時措手不及的主要原因。

　　擴(kuò)張的機(jī)會

　　收縮規(guī)模被看作是目前眾多中介機(jī)構(gòu)度過眼下寒冬的最好方式。但是種種跡象也表明，現(xiàn)在的低谷也許正是外部資金最好的進(jìn)入機(jī)會。

　　在“信一天”退出資金監(jiān)管之后，其部分門店和上百名經(jīng)紀(jì)人被“我愛我家”接手，這些經(jīng)紀(jì)人將有一部分會為“我愛我家”于1月15日同時開張的千家網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)。而此前與信一天規(guī)模相當(dāng)?shù)闹袇R信元已被物美集團(tuán)所收購。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些信號說明了北京房地產(chǎn)中介行業(yè)將部分進(jìn)入調(diào)整期，隨著調(diào)整的不斷深入，行業(yè)集中度也將會進(jìn)一步提高。

　　鏈家地產(chǎn)副總金育松就表示， 2007年年底市場的觀望情緒，導(dǎo)致了3成左右的交易量下降。對于單店運(yùn)營能力不強(qiáng)的公司，由于維持店面的成本負(fù)擔(dān)較重，這種情況下進(jìn)行調(diào)整，屬于比較正常的現(xiàn)象。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚也認(rèn)為，如果盈利能力不足以維持開銷，部分房產(chǎn)中介的調(diào)整是必然的。但個別中介公司的變化不足以影響對整個市場的預(yù)期和樂觀判斷。

　　可以預(yù)見的是，在經(jīng)過了短暫的調(diào)整之后，新的開店比拼將會再次開始。因?yàn)橐?guī)模才是硬道理。

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