深圳報道　本報記者　賈玉寶

　　隨著央行既定的明年貸款政策持續收緊，地產商真正的冬天即將到來。

　　某股份制銀行行長對那些既沒有上市，又無法做到強強聯合的中小地產商的前景毫不諱言：“可能會有一批開發商要死掉。低價拿地，高價賣房，類似空手套白狼的事情再也不行了。市場要給不遵守規則者以懲罰。”

　　12月資金困象

　　碧桂園不經意間釋放了寒冬到來的信號。

　　11月15日，碧桂園控股有限公司(2007。HK)公告稱，“由于金融市場情況不穩定”的原因，原定的百億票據發行計劃將被推遲。之前碧桂園曾宣布將向海外發行一次性還款的優先票據117億元人民幣，以用于開發新項目和償還中國銀行(香港)有限公司的15億港元短期借款。

　　從6月30日到8月15日，碧桂園的可建面積從2950萬平方米猛增至5400萬平方米，在建及已建項目從上市前(本年4月)的23個躍升為8月底的45個。

　　但與此輪地產商瘋狂圈地未能同步的是，各家商業銀行自“9·27”房貸新政之后，由于房貸指標已經用完，加上房貸風險顯現，幾乎同時停止了昔日的“火中取栗”之舉。

　　銀行關緊貸款門之后，地產商頓時感到了融資鏈的緊張。“現在是一葉知秋。就在上半年，深圳大的地產商根本不會對購房者抵押貸款擔保，現在竟然愿意擔保還款至五成以下，以便迅速獲得資金。”深圳某股份制銀行人士稱。更為嚴峻的是，由于金融調控的傳遞效應，地產股紛紛滑入陰跌通道，各路基金和股民大舉出逃，發債難度和上市難度加大，地產商集體遭遇融資瓶頸。

　　來自銀行的間接融資受阻之后，資本市場的直接融資也變得十分艱難。目前，中國上市的房地產公司不足60家，占到全國房地產企業總數的0.2%。然而，即使是這上市的60家，在行業板塊低迷之時，直接融資已是困難。發現寒冬到來較早者，也多在8月底之前，通過引進私募基金、投行投資、配股、發債等方式，完成了新一輪融資，“9·27”房貸新政之后能夠順利直接融資的并不多見。

　　唯一的路徑就是自我救贖，在融資多元化路徑上破局。強強聯合、分散風險無疑是最直接的一招。

　　3個月前，富力地產與合景泰富聯合以46億元的高價拍得廣州獵德大型商業項目。但3個月后的12月中，兩家機構卻邀請了香港地產商新鴻基——當時的競拍對手——共同參與開發。新鴻基副主席兼董事總經理郭炳江同期稱，為分散地產開發風險，傾向以合作方式進軍內地房地產市場。此事被業界解讀為融資受限之下的強強聯合開發。

　　房貸規模過高、增速過快的潛在風險非始今日。據人行深圳市中心支行＜深圳市金融穩定報告＞顯示，早在2005年末，深圳房地產貸款余額已達1928.4億元(其中，開發貸款為599.9億元)，占全部貸款余額達26.4%，占中長期貸款余額的53.4%，房地產不良貸款余額為75.3億元，增幅達24.7%。

　　前述股份制銀行行長稱：“隨后兩年的房價走高，未嘗沒有來自銀行瘋狂放貸的因素。不少銀行為了市場和規模擴張，甚至在開發商證件不全的情況下同樣放貸。如此以來，房地產貸款規模較大，占比過高，銀行體系蘊涵較大的流動性風險。”

　　明年房貸繼續從緊

　　信貸資金在房地產開發資金中的比重超半已是業界公認的現實。中投證券一份研究報告顯示，2007年6月底，銀行貸款在房地產開發資金中的占比達22.1%，企業自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%。然而，房地產開發資金中的企業自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預收款中的30%也來自銀行信貸。

　　有鑒于此，不少人認為“9·27”房貸新政晚來了3個月。面對各家銀行追求年初“開門紅”的放貸慣性，到第三季度宏觀調控時，房貸指標已用得差不多了。這種慣性操作往往會令調控難以奏效。

　　“但現在不同了，央行、銀監會將在2008年對貸款規模和速度進行剛性的窗口指導，要求貸款規模不再擴大，并按季度考核。過去的年度貸款常態要變了。”來自權威機構的人士稱。

　　“我們已經聽說了相關信息。總行要求我們明年的貸款增長不能超過今年，并將按月對我們進行貸款指標管理。”一位股份制銀行濟南分行負責人稱，“由于房貸占貸款比重已經較大，明年的房貸將繼續從緊，要嚴于今年，其中的開發貸款更要慎之又慎。”

　　深發展住房與消費信貸部總經理柳博表示，明年該行將控制貸款節奏和規模，個別審批權限甚至會上收總行，對房貸會更加嚴格。比如，對一手樓要看開發商的資質，對資質差的放棄不做，要防止爛尾和開發商假按揭套現；對于二手樓則要坐實評估價，對評估公司進行嚴格副審。

　　“對不同客戶人群也要細劃分類，客戶文件信息要真實完整。至于房貸產品創新，明年主要是打好基礎，補上制度建設的舊賬。同時更多地關注客戶服務層面，對現有產品重新組合，新產品會更審慎。”柳說。　

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