周亞玲 程志云

　　在10月30日，億城股份增發成功闖關之后，兩個月來地產公司與A股IPO近乎絕緣。

　　盡管證監會一度辟謠，暫停內地企業A股IPO的申請受理為無稽之傳，但實際上，多家上市地產公司申報的增發方案正在被暫緩。

　　加之明年的貨幣從緊政策，以及前所未有的嚴厲房貸緊縮方案的出臺，利空在寒冬時節步步緊逼。新一輪調控之下，真的會出現部分企業資金鏈緊張——低價拋盤——市場轉向——房價大崩潰的場景嗎？房地產行業會面臨一場新的大洗牌嗎？政府、地產公司、銀行、買房人，相關利益各方在做何打算？各方斡旋和角力之后，又會出現怎樣的格局呢？

　　股市

　　7月，冠城大通發布公告稱擬增發20個億，至今尚無下文。記者采訪了冠城大通的副總裁林思雨，林告訴記者：“正在被審批中�！北粏栐霭l是否擱淺，林回答：“只能說節奏上有安排。”據了解，冠城大通的增發方案在A股地產上市公司IPO排隊中非常靠前，但證監會遲遲不肯開閘的現實困境下公司只能暫時另尋他途。

　　今年9月開盤的位于北京東二環黃金地段的冠城·名敦道，起步價僅為17000元/平米，而周邊不少項目的二手房都已經達到這個價格。有券商的分析師認為：“此舉就是為了快速回籠資金，為冠城手中的重頭戲太陽宮項目的開發做好儲備�！敝�前冠城大通的資產負債率達到80%以上，增發募資成功與否對于他們意義重大。中銀國際的田世欣在報告中指出：“以募集資金15億元計算，公司當前的資產負債率和凈負債率即可大幅降低到64%和30%。”

　　“實際上向機構增發和向公眾增發已經是被完全停了，我們只有改變增發方式。這不是我們一家的事情�！�泛海建設董事會秘書陳家華道。泛海改變增發方式也屬情非得已，不久前發布公告稱：“推進定向增發方案的實施，公司本次非公開發行股份的數量由此前宣布的不超過5億股改為明確的3.8億股，發行對象從控股股東和機構投資者減少為控股股東泛海建設控股有限公司一家�！贝伺e是為了在年底前完成公司的股改承諾。

　　但資金的捉襟見肘依然清晰可見。12月19日民生銀行披露接到公司股東泛海集團通知，截至2007年12月19日，泛海集團通過上證所出售了民生銀行共計14479.1萬股股票，占民生銀行總股份的1%。即使按照10月26日后民生銀行最低股價14.01元計算，泛海減持1.45億股民生銀行也至少可套現20.3億元。

　　一位證券公司人士告訴記者：“現在證監會的思路就是抓大放小，肯定是優先批準那些盤子大、信譽良好的國有企業，就在12月14日，證監會還批準了天鴻寶業對首開集團的定向增發。而一些小企業在二級市場上 IPO或再融資的確是比較困難的。”

　　優質資源向大國企集中再次突顯，絕大多數地產公司，從股市融資變得異常困難。

　　隨著宏觀調控加劇。最近一段時期，金融地產類股票大跌，這也給二級市場本身帶來陰影。很多投資者對房地產股票缺少投資信心。房地產企業想從二級市場上募集資金也絕不會像年初那么容易。

　　銀行

　　監管高層發出的信號會讓一些行業人士更覺煩躁。央行、銀監會11日在北京聯合召開加強商業性房地產信貸治理專題會議。央行副行長劉士余在會議上講話。他談到，有關部門去年對16個城市的房貸抽樣調查發現，平均 22.31% 的借款人辦理貸款時不曾與銀行直接見面。借款人通過轉按揭和加按揭業務獲得新的貸款資金后，大多用于購買多套住房或進入股市，從而加劇了房地產和股市泡沫成分。劉士余明確要求，要堅決取消轉按揭和加按揭貸款。

　　京城一家很大的個人房貸機構的經理告訴記者：“近1、2個星期，我們沒有一起能放貸的，批完了貸現在都放不下款來。銀行工作人員都在等細則，還說要先消化下自己的直貸客戶�！�

　　“現在不只是一家銀行面臨這種問題，而是一種普遍現象�！币晃还煞葜沏y行人士說。該人士認為，人民銀行和銀監會多次的警示和出臺政策已經很明確的說明了宏觀調控政策的指向，而商業銀行并沒有太多的回轉余地和操作空間。

　　等地方人均住房面積的標準出臺之后，北京二套房的房貸究竟如何執行才會明朗起來。我愛我家副總經理胡景暉認為：“應該是明年1月會有住房標準出臺。”

　　“房貸可能只占銀行貸款的20%的份額，但關鍵是很多公司都會拿房地產做抵押物做貸款。從抵押物的角度來看，房地產所占份額非常巨大，必須小心謹慎�！蹦炽y行北京支行的領導透露出對房產抵押貸款可能導致系統性風險的隱憂。思源顧問的董事長李國平就認為：“這次銀行的政策主要目的還是規避銀行的風險，不是完全為了調控。”

　　對開發商打擊最大的要屬銀行在對他們貸款態度上也變得不 “友善”了。

　　某商業銀行地方分行負責人告訴記者：“目前對于開發貸幾乎就是很少再放貸�？傂锌刂频梅浅�嚴格。一方面年底分行手里沒有錢了，就是有錢也不能隨便貸給開發商。目前，這些開發商資金的需求非常強烈，據說市場上通過財務公司或者其他金融機構渠道借款的年息至少在20%以上了。但現在誰也不敢貿然借錢給開發商了。尤其是中小開發商。因為隨著宏觀調控的政策多頭并舉，開發商的信譽已經不像以前那么好了�！�

　　買房人

　　對房地產開始保有警惕態度的還有投資客，他們的熱情確有減少。

　　王冬(化名)，本來在今年冬天買入第六套房子，因為和開發商有關系，可以得到略微的折扣，囿于目前從緊氣氛，王覺得銀行肯定要執行1.1倍的利率，又被開發商告知是商業立項，只能貸款10年，對房貸了如指掌的他，很明白：“這個時候，銀行幾乎就沒有通融的空間了�！币驗槎唐跓o法看到優良的租金回報，王最終放棄了這次投資。王對這套性價比很高的房子沒有表現出不甘心，他告訴記者：“依據我的經驗，短期的波動中，一些投資客會繃不住的，而我有豐富的經驗，我能找到一些低價出貨的機會�！蓖瑫r王周圍的2位朋友聽了王的分析也放棄了這次投資。

　　政策出臺之后對投資客買房的心理確實起到了一定的影響。但從北京二手房交易來看，幾家地產公司的交易量和價格在11月以后并沒有下滑，二套房貸的政策對二級市場的交易尚未看到明顯的影響。

　　房價

　　“一些樓盤似乎也出現了價格上的松動，上海閘北區新弘國際公寓，現在開盤是景觀房，19000元/平米起，但7、8月開盤的非景觀房都到了2萬。而皇家花園，虹橋私邸價格與過去持平，有往下的趨勢。”上海漢宇地產市場研究中心主任邵明浩告訴記者。而邵同時認為:“信貸是否真的被收緊,政策是否能真的執行。要從明年3到6月份才顯現出來”而從10月以來,漢宇的二手房成交量萎縮了30%左右,但價格依然沒有明顯松動。8、9月份,一個月成交能有700-800套,現在也就500套左右。顯然,歲末的個貸難成了最影響房屋成交量的因素，因為交易量不會因為提高利息和首付就在短期內應聲而落。

　　對于上海未來的房價，邵非常樂觀，他認為：“目前上海房價3、2、1的價格體系(內環約3萬/平米，中環約2萬/平米，外環約1萬/平米)已經非常清晰，很難被打破。而從上海土地供應的稀缺性來看，現在的調控還是足以支撐房價�！�

　　邵明浩認為：“買房人通常是看漲不看跌心態，而降價又是開發商最恐懼的事情，因為一旦降價，會引發市場的恐慌。小開發商更多的命運是被收購，不會輕易降價�！�

　　在北京，除了沿海賽洛城“變身”而來的美利山等個別項目，沒有看到價格明顯松動的趨勢。一級市場上大部分在售的性價比較高的房子銷售正常。我愛我家的副總經理胡景暉和鏈家地產研發中心主任王志偉等多位地產人士都認為北京深圳,廣州的市場情況完全不一樣,對北京的房價很樂觀。但同時,他們都認為明年的漲幅會略有放緩。億城地產副總孫勇對房價的表態非常老練：“從長期因素看，供求沒有被改變，供求關系是否真的被改變，現在不能做判斷。”但他也坦然地認為：“這個冬天確實會很冷，只有作好準備才能過去，”但他相信這個冬天沒有3、5年那么漫長。

　　林思雨也明確表示：“這次的調控對地產商確實有較大的影響�！�

　　胡景暉則認為：“明年的格局已經發生了明顯的變化，保障性住房、二手房和商品房供應量大致都占了三分之一，各類房子的交易機制，定價機制都各自不同，所以王石說的拐點論太寬泛和壟斷�！�

　　早先就有媒體報道說開發商承認拐點論更多是一種對政府的姿態，而邵就認為：“萬科帶頭降價更多是提高資金的周轉率，更能保證利潤率。100億資金一年用一次，賺個10億，一年用2次，即便降價，每次降價20%，還能賺16個億呢�！�

　　分化

　　從沿海集團項目降價到冠城大通項目的低開，地產商對資金鏈的重視可見一斑。而林思雨告訴記者：“從上半年我們就開始為年底做準備了，包括和凱德的合作等等。”對于優質企業，似乎也并非只有銀行和股市這些單一的路徑，專業與資金的對接，陽光100集團就可以和五礦這樣的大國企的合作。

　　“小開發商在深圳根本就做不了項目。”英聯不動產董事長郭建波認為。而邵明浩認為：“持續幾年的宏觀調控，該死早死了。這次還會有小公司被兼并、收購�！�

　　實際上，很多房地產公司針對政策風險已經做了相應的準備，有好多房地產上市公司從去年到今年已經做了幾輪增發，既加強了同業競爭力，又降低了負債率，抗風險的能力大大提高。分化格局早已成定數。

　　在廣州舉行的匯豐銀行年度論壇上，萬通集團董事長馮侖表示：“目前地產行業需求旺盛的基本方向并沒有改變，但隨著宏觀政策面的調整，地產企業在未來3至5年內將進入合并重組及優勝劣汰的高峰期�！�

　　來源：經濟觀察報網