訪談 “海南泡沫”不會在深圳重演 國內房價平穩至少還須5年

　　《中國經營報》：2007年12月，深圳樓市出現“量價齊跌”的同時，廣州、上海、北京、武漢等城市也都出現了 “有價無市”跡象。有人擔憂，深圳當前的樓市寒流，會否重蹈13年前“海南泡沫”破滅的覆轍？

　　宋�。� 導致1994年海南房地產泡沫爆發的一個主要原因是“炒地皮”。1991年海南房地產平均價格為1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。1993年上半年海南房地產價格達到頂峰，為7500元/平方米。房價泡沫跡象明顯。

　　當時海南城市人口100多萬，房地產公司就有1.3萬家，平均每一家地產公司服務80個人。

　　1994年，海南房地產泡沫開始破滅，當地95%的地產公司破產倒閉。隨后，破產危機以海南為起點，逐步向北海、廣州、惠州等城市蔓延擴散，最終釀成全國性的房地產危機。

　　如今，房地產開發用地都要通過公開拍賣，海南當年的“炒地危機”現在已經不可能發生。上世紀90年代，我國房地產正處于萌芽階段，許多房地產相關的法律、法規都不完善，當時一些企業的拿地方式，如果放在現在的法律規定中衡量，那就可能違法。另外，當時參與房地產開發的主體還有很多是國企，現在的深圳，基本都是有一定規模、有一定品牌的房地產企業在負責開發。無論是房地產的開發主體、法律體系還是市場成熟程度，現在的深圳房地產都與海南當年的情況存在本質區別，不可相提并論。

　　《中國經營報》：如何看待今年下半年深圳房地產出現的“量價齊跌”現象？

　　宋�。哼@是2006年~20007年以來，深圳樓價過快增長的累積效應。2007年下半年，深圳樓市成交量下跌明顯，但價格下降并不明顯。

　　在2006年以前，深圳的房價上漲基本與GDP增長速度持平，甚至略低于經濟增長速度，樓市運行健康。2006年以后，深圳樓價開始步入快速增長軌道，特別是2007年上半年出現了非理性的增長。2007年下半年的成交量下跌，與2006年以前的樓價過快增長有關系，與此同時，也跟國家的宏觀調控政策有關，例如加息、提高第二套住房首付、準備開征物業稅等等。

　　《中國經營報》：如何看待我國近年來各地樓價的飆升？

　　宋丁：這與我國的住房供應結構有關。由于城市廉價房供應不足，開發商囤積土地以及商品房供應結構以大戶型為主等綜合因素，使得我國住房的三種需求涌進了商品房市場。一是有經濟條件欲改善住房條件的剛性需求；二是沒有經濟條件卻因為沒有廉價房供應只能買商品房的“被迫需求”；三是先富起來人群的投資需求。

　　這三種需求集中起來，就造成了全國商品房價格的飆升，供不應求。

　　《中國經營報》：全國樓價有望在何時趨向一個比較理性的發展階段？

　　宋丁：從中央政府的一連串宏觀調控政策可以看出，政府正在運用調控手段，將目前“混”在商品房市場中的三種需求相對地隔離開來。

　　例如通過將商品房土地拍賣的部分收益用來建設經適房、廉價房，這樣一來，未來有住房需求卻經濟能力比較弱的居民，就可以暫時先住在經適房或者廉價房中。通過這一調控手段，“被迫需求”可以被隔離出商品房市場。將來經適房里的居民經濟條件提高了，又可以通過“換房”再次進入商品房市場，變為“剛性需求”。與此同時，通過開征物業稅、提高首付等手段，有效控制短線的投資需求。

　　在政府的宏觀調控下，隨著上述三種需求的逐步隔離，在短時間內，商品房有價格調整的壓力。但是，通過這樣的調整，未來的商品房市場，就有希望出現以“剛性需求”為主的良性局面。

　　據我了解的一個最新信息，政府部門正在研究將地方政府土地拍賣收益的一部分，限定用來建設廉租房。未來，經適房、廉租房、兩限房和小戶型住房土地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。

　　在我國整體經濟運行平穩，居民收入水平不斷提高的情況下，5年~10年的時間內，我國的商品房價格有希望在“剛性需求”中平穩增長。

　　綜合開發研究院(中國-深圳)地產研究中心主任 宋丁