彭戈

    仿佛在一夜之間，深圳樓市交易量突然倒退了5年。

　　據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年1月~10月深圳市住宅銷售面積為463.76萬平方米。而《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒(2003)》顯示，2002年深圳的住宅類房屋實(shí)際銷售面積為735.36萬平方米。成交量前后縮水200多萬平方米。

　　結(jié)合11月~12月深圳房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，業(yè)界預(yù)測，2007年深圳住宅房屋銷售面積將退回到2002年的水平。

　　上半年一路高歌，漲幅突破50%的深圳樓價，為何下半年形勢會急轉(zhuǎn)直下？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在今年7月7日本報(bào)作出特別報(bào)道《中介興風(fēng) 深圳樓市起浪》之前，深圳炒房團(tuán)已經(jīng)在4月份發(fā)現(xiàn)了樓市承接力可能“斷裂”的信號，并且趕在“五一”黃金周之前逐步撤離。

　　一線調(diào)查 揭秘深圳炒樓軌跡

　　12月9日，香港旺角。

　　炒樓客張海生(化名)通過電話向記者講述了他在深圳炒房的撤資經(jīng)歷。

　　“‘五一’黃金周期間，當(dāng)媒體、專家、開發(fā)商還在為深圳樓市的‘量價齊升’喊漲時，我們已經(jīng)察覺到深圳樓價的承接力可能會被幾種綜合因素扭斷�！睋�(jù)張海生回憶，深圳樓市炒家的拋盤苗頭始于今年4月。

　　四月“搶閘”

　　“4月份的時候大家經(jīng)常聚在深圳市樂園路的湛江海鮮酒樓吃飯，然后相互交流信息，一聊就是三四個小時�！睆埡Ｉ�說：當(dāng)時大家最擔(dān)心的就是，有傳聞稱由于深圳樓市沖得太猛，深圳各銀行全年的貸款額度可能在“十一”黃金周之前用完，屆時二手樓交易可能無法獲得貸款。這意味著下半年二手樓市交易將被釜底抽薪。

　　張海生分析說，從理論上講，只要樓價持續(xù)上漲，即使2007年出不了的貨也可以等到2008年，待銀行新的貸款額度下來再出貨，屆時還能賺得更多。但是，今年上半年深圳樓價已經(jīng)上漲了50%。對投資者而言，如果下半年樓價下跌或者增幅小于上半年，那還不如在上半年出貨，畢竟樓市的行情是買漲不買跌。如果選擇堅(jiān)守到2008年，那就必須相信這樣的假定：深圳下半年的樓價會保持上半年的增速，實(shí)現(xiàn)全年100%的增長。

　　“深圳樓價一年翻一倍，這種假定太瘋狂了。如果2008年的樓市持續(xù)看好，我們大不了重新‘進(jìn)貨’就是了。但如果下半年樓價跌了，我們就會被套住。權(quán)衡再三，最后我們還是決定趕在銀行收緊房貸款之前出貨。”張海生說。

　　“幸虧出手早了一點(diǎn)點(diǎn)，到了6月份的時候，深圳就有一家銀行開始收緊房貸，甚至不辦理二手房貸了。”張海生感嘆道，如果到了8月份還拋不出去，那炒家基本就是被套住了。

　　多家中介公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證實(shí)了張海生透露的炒家拋盤軌跡。

　　世聯(lián)行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在二手樓市場方面，深圳1月~7月成交活躍，投資現(xiàn)象比較普遍，成交量節(jié)節(jié)攀升，其中4月日均成交套數(shù)達(dá)到今年的歷史最高點(diǎn)414套，成交價格也從年初的8996元/平方米飆升至7月份的13299元/平方米，漲幅達(dá)到48%。

　　另據(jù)深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳市共成交二手住宅約2800套，成交面積21.9萬平方米。而6月份時，成交量為12100套及101.4萬平方米，10月成交套數(shù)及面積僅分別相當(dāng)于6月時的23%、22%。

　　“四五月份是深圳樓價上升的巔峰期，當(dāng)時銀行還沒有收緊房貸，政府下一步的宏觀調(diào)控政策也沒有正式出臺，一切都只是傳聞，所以基本上只要有貨出就有人接。再加上當(dāng)時有一些中介公司開始籌資炒樓，增強(qiáng)了市場的承接力，所以當(dāng)時的樓價得以繼續(xù)保持了兩位數(shù)的增長。”張海生說。

　　九月“離場”

　　“到了9月份，眾多針對炒樓的‘利空’政策開始逐漸由傳聞變成了現(xiàn)實(shí)。這直接影響了炒家在拋盤獲利后，不再將資金投入樓市�！睆埡Ｉ�說。

　　據(jù)張海生回憶，當(dāng)時對炒房投資打擊比較大的信息有三條：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是傳聞深圳要開征物業(yè)稅。

　　“一切只不過是算賬，當(dāng)風(fēng)險高于利潤，自然就沒有人愿意炒房了�！睆埡Ｉ�逐一為記者做了以下分析：

　　其一，9月15日，央行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。此次加息是今年以來的第五次加息，距離第四次加息的時間不足一個月。在央行連續(xù)5次加息之后，個人自營性房貸利率5年期以上已調(diào)高至7.83%。若采用等額還款方式，按揭50萬元30年期的客戶月供就要增加300多元。增加300多元的月供未必會對資金雄厚的炒房者構(gòu)成重大影響，但會對自住購房需求形成壓制，進(jìn)而就削弱了市場的承接力。

　　其二，9月27日晚，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求已貸款買房的個人，再利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，且貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍。此舉不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的風(fēng)險。

　　其三，9月末政府部門確認(rèn)深圳是物業(yè)稅實(shí)施的試點(diǎn)城市之一。未來占有房產(chǎn)越多要交的稅就越多，該信息對炒房者無疑又是一大打擊。

　　“等以上三項(xiàng)政策全部明晰的時候，銀行貸款額度也基本耗盡，深圳所有銀行的二手房貸已經(jīng)非常難申請。這時候炒家要想在二手市場甩貨已經(jīng)甩不出去了�！睆埡Ｉ�說。

　　“值得注意的是，在炒房者逐步離場之時，銀行并沒有收緊一手樓的房貸�！睆埡Ｉ�說，這意味著具有自住需求的消費(fèi)者，仍然可以在購買一手房時正常貸款。但是，從8月份開始，除了二手樓市場，深圳一手樓市場的交易量也在大量萎縮。

　　據(jù)《2007年1～10月深圳市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，在新建商品房銷售面積上，7月份商品房銷售面積為48.98萬平方米，8月份猛跌至33.83萬平方米，9月份微跌至31萬平方米，到了10月又環(huán)比直降近50%，僅為15.36萬平方米，創(chuàng)下全年最低。

　　另據(jù)中國最大的房地產(chǎn)上市企業(yè)萬科(000002)公布的11月經(jīng)營業(yè)績：11月商品房銷售收入42.3億元，銷售面積40.7萬平方米，環(huán)比分別下降了18.02%和25.46%。這是萬科銷售收入和銷售面積連續(xù)兩個月出現(xiàn)兩位數(shù)以上的大幅下降。

　　“在炒樓資金撤出后，‘剛性需求’并沒有接上來。深圳的高樓價是靠投資資金支撐的。”張海生說。

　　樓市“寒流”

　　“由于投資占了深圳樓市交易的大頭，所以炒家離場后，中介公司自然會受到巨大沖擊。再加上樓市交易火爆時，個別中介公司私自挪用客戶資金直接參與炒樓。一旦樓市慘淡，資金鏈條馬上就崩斷了。”張海生回憶道：“十一”黃金周后，由于業(yè)績不良，許多中介公司的業(yè)務(wù)員開始狂打電話，聯(lián)系老客戶看樓。高峰的時候，他一天能接50多個電話。由于懶得一一拒絕，張海生不得不更換了內(nèi)地的手機(jī)號碼。

　　2007年11月13日，全國擁有150家門店的深圳中天置業(yè)突然倒閉，老板蔣飛攜款潛逃。

　　據(jù)初步調(diào)查，在樓市交易火爆期間，中天置業(yè)通過代收樓款等策略，積累了一批可觀的流動資金，并挪用炒賣二手樓和股票。2007年下半年，由于樓市成交量的下滑，中天置業(yè)的資金漏洞開始顯現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致了企業(yè)倒閉。

　　緊隨其后，擁有23家門店的深圳長河地產(chǎn)又爆出了暫時歇業(yè)21家的消息。一時間，深圳地產(chǎn)中介行業(yè)“烏云彌漫”。

　　“深圳房產(chǎn)中介接連暴露資金問題，反過來又加劇了樓市交易的低迷。因?yàn)樯钲诖蟛糠值姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目均由中介公司代理�！睆埡Ｉ�透露，進(jìn)入11月后，深圳樓市開始由十月份的“有價無市”向“量價齊跌”轉(zhuǎn)變。

　　12月8日，位于深圳寶安松崗的中海西岸華府正式推出第二批小戶型高層住宅，其中，55平方米的一房戶型售價為5000元/平方米起。該價格創(chuàng)下了深圳年度樓價的新低。

　　據(jù)悉，除了中海西岸華府外，在農(nóng)歷新年之前，深圳還將有24個房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨開盤。在記者電話查詢的過程中，有15家表示售價仍在研究當(dāng)中。

　　據(jù)深圳某房地產(chǎn)界人士透露，目前，在廣州、深圳等地均出現(xiàn)了中介代理樓盤一個月僅銷售兩套的案例。因此，開發(fā)商在開盤定價上也是慎之又慎，生怕在關(guān)鍵時刻“一著不慎滿盤皆輸”。深圳個別樓盤已經(jīng)通過打折等方式，直接降價。

　　08“預(yù)期”

　　“2008年1月深圳樓價又將面臨一個關(guān)口�！睆埡Ｉ�分析說：進(jìn)入2008年后，由于新的銀行貸款額度開始下放，屆時深圳房地產(chǎn)交易量可能會出現(xiàn)大幅增長。但基于目前深圳樓價的高位因素，也有可能會繼續(xù)保持低迷。

　　“據(jù)我個人了解，真正在深圳炒樓的香港人并不多，多數(shù)香港人在深圳買房只是為了居住需要。要判斷2008年后深圳樓價的走勢，或許需要研究其他內(nèi)地炒樓資金在深圳的走向。”張海生說。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心王峰博士的研究報(bào)告與張海生的說法相一致。

　　根據(jù)王峰的研究報(bào)告：1~10月，深圳全市國內(nèi)購房人購房套數(shù)為43677套，占總套數(shù)的93.7%，購房資金567.4億元，占總資金的92.6%。境外購房人(含港澳臺)購房資金為5.3億元，占總資金的7.39%，外來購房資金所占比例相對較小。

　　“需要注意的是，深圳的內(nèi)地炒房資金，它可能會流出去。例如深圳銀行曾經(jīng)實(shí)施了日限提3萬元現(xiàn)金的措施。有傳聞稱這與內(nèi)地資金通過地下錢莊進(jìn)入香港股市和樓市有關(guān)�！睆埡Ｉ�向記者透露，在深港西部通道的香港一側(cè)，于8月23日開盤的 慧豪園，曾有一位深圳客戶一口氣斥資2200萬元購下13套住房。

　　另據(jù)香港媒體消息說，自 慧豪園今年8月23日開盤以來，已有超過300名深圳看房客通過中介用集體包車的形式赴港看盤。

　　“內(nèi)地資金進(jìn)入港股，與港股和內(nèi)地股市的市值差價有關(guān)。同樣的，內(nèi)地資金如果進(jìn)入香港樓市，也與價值差價有關(guān)�！睆埡Ｉ�說：目前香港旺角200萬港幣一套的房子，其售價并不比深圳高。但是，同樣大小的一房一廳，在香港旺角可以租到6000元/月，但在深圳只能租2000元/月。相比之下，同樣的錢購買香港房產(chǎn)即使賣不出去，用來出租也比在深圳劃算。

　　雖然內(nèi)地資金有進(jìn)入香港樓市的苗頭，但張海生卻并不同意內(nèi)地樓價會在2008年暴跌的預(yù)測。

　　“只要國家經(jīng)濟(jì)的基本面沒有問題，內(nèi)地居民的收入還是會持續(xù)增長的。”張海生強(qiáng)調(diào)，“深圳購房的剛性需求不是不存在，而是上半年過高的價格增長，使得他們有需求但沒有能力購房。一旦樓價回歸到合理區(qū)位，這批剛性需求就會將樓價托住，因此，樓價不會暴跌。”

　　按照張海生的分析，深圳臨近香港，香港的價格指標(biāo)其實(shí)就是炒房者的一個心理關(guān)口。目前，香港普通工人的月工資多在10000~30000港幣之間，而深圳則多在3000~8000元人民幣之間。在這種情況下，如果深圳樓價向香港看齊，顯然不是正�，F(xiàn)象。再加上炒家離場，深圳樓市價格就難免迅速滑落。

　　鏈接 “有價無市”頻現(xiàn)一線城市

　　進(jìn)入11月中旬，北京、上海乃至廣州、深圳等一線城市，樓市價格都程度不同地出現(xiàn)了“有價無市”的局面，使得2007年以來扶搖直上的房價開始局部松動：雖然有的城市樓市價格依然在高位運(yùn)行，但實(shí)際交易量已開始下降；尤其是被稱為全國樓市價格風(fēng)向標(biāo)的上海，進(jìn)入秋季后就提前進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，成交量急劇萎縮，雖然還沒有停下上行的腳步，但增速卻明顯減緩。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市商品住宅成交均價下跌7個百分點(diǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，需求決定市場價格。目前在北京雖然很少有“無房可住”之人，但是卻有相當(dāng)數(shù)量的人對自己的住房條件不滿意，他們的需求將成為開發(fā)商建設(shè)商品房的動力，所以房地產(chǎn)市場仍然會處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價格下跌無從談起。一些業(yè)內(nèi)人士也對后奧運(yùn)時代的房地產(chǎn)市場持樂觀態(tài)度。