作者： 劉霞

　　在國家一輪緊似一輪的宏觀調控中，碧桂園獨有的發展模式似乎正在面臨挑戰

　　2007年，以5400萬平方米的土地儲備躍居國內房地產企業之首的廣州碧桂園集團（下稱“碧桂園”，2007.HK），或許真的會像其股票代碼暗示的那樣，成為公司的轉折年。

　　今年4月，成功在香港交易所主板掛牌上市的碧桂園，以129.12億港元的巨額發行資金，成為國內房地產商在港交所IPO（首次公開發行股票）融資規模最大的企業，而這也為碧桂園下一步成為國內最大的“地主”埋下了伏筆。

　　不過處于急速擴張過程中的碧桂園似乎并不完全滿足于IPO所募集的資金。公司在今年9月份公布的半年報中就透露：由于新項目發展及補充土地的需要，將動用IPO所得資金，或進行額外借款。

　　隨后公司就公布了新一輪的融資計劃。碧桂園在10月29日的公告中稱，將進行國際票據的發售，并于10月30日向亞洲、歐洲及美國的國際機構投資者展開了路演。

　　然而發債進程似乎并不順暢。近日有消息傳出，路演已經結束的碧桂園決定暫時擱置約10億美元的高息票據發行。受此消息拖累，公司11月9日的股價遭受重創，跌幅一度達到5.4％。

　　發債暫緩

　　碧桂園的此次發債計劃可謂是一波三折。公司最早預期發行的債券規模高達15億美元，由于其后市場反應并不理想，因此碧桂園將該計劃縮減至10億美元，10年期息率也由9.75厘提高到10厘。即便做出如此的調整，碧桂園的發債計劃仍未能如期進行。

　　國泰君安香港研究部分析師姚峣認為，發債計劃的延遲除了受美國次級債的影響，更重要的原因在于近期國土資源部對碧桂園在重慶的土地調查。“由于目前調查結果尚未公布，國際投資機構對它的發債計劃態度比較謹慎。”

　　姚峣所說的上述調查，指的就是國土資源部于近期展開的“百日行動”。為了杜絕

　　而碧桂園在重慶長壽湖土地已經簽訂出讓框架性協議的6300畝土地，由于涉嫌當地政府急于招商引資、并以20億元相對低價轉讓，成為國土資源部的調查重點。

　　碧桂園模式

　　碧桂園這次一口氣在重慶簽下6300畝土地并最終“引火上身”，和它的發展模式有著直接的關系。

　　于1992年發家于廣東順德的碧桂園，依靠在城郊建高檔樓盤起家，擅長以極其便宜的價格獲得土地來控制成本，然后進行高端開發。公司早期的業務主要集中在廣州及珠三角地區，目前已經拓展至內地二、三線城市。

　　由于土地成本較低，公司擁有較高的盈利水平。碧桂園曾公開透露，2004年到2006年間，公司項目的開發成本僅為售價的6％－7％。即便今年以來全國各地天價土地頻出，碧桂園上半年土地成本仍然僅占其平均售價的7.4％，而在去年這個數字為7.5％。

　　據悉，今年7-8月，碧桂園新增的2000多萬平方土地，總價不到30億元，平均樓面地價只有145元。以7月份碧桂園在廣東韶關武江區西南部投得的土地為例，這塊占地達239萬平方米、總建筑面積430萬平方米的地塊，碧桂園只支付了4.5億元，每平方米樓面地價僅為104元。

　　綜合來看，今年上半年碧桂園新增土地的平均成本僅為每平方米200多元。至于土地成本價可低至每平方米200元左右的秘訣，楊國強早前曾回應說，碧桂園購買的都是位置較偏而價格較便宜的土地，其他發展商對此興趣較低。而公司的選址原則也是以20萬至30萬人口以上的縣城為主，以此來保證銷售額。

　　“目前在二、三線城市，由于很多地方政府有著強烈的招商引資的沖動，因此在談判中，碧桂園的議價能力比較強。”一位業內人士分析說。

　　發展風險

　　在國家一輪緊似一輪的宏觀調控中，碧桂園獨有的發展模式似乎正在面臨挑戰。