本報(bào)記者 劉霞

　　在國家一輪緊似一輪的宏觀調(diào)控中，碧桂園獨(dú)有的發(fā)展模式似乎正在面臨挑戰(zhàn)。

　　2007年，以5400萬平方米的土地儲備躍居國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之首的廣州碧桂園集團(tuán)(下稱“碧桂園”，2007.HK)，或許真的會像其股票代碼暗示的那樣，成為公司的轉(zhuǎn)折年。

　　今年4月，成功在香港交易所主板掛牌上市的碧桂園，以129.12億港元的巨額發(fā)行資金，成為國內(nèi)房地產(chǎn)商在港交所IPO(首次公開發(fā)行股票)融資規(guī)模最大的企業(yè)，而這也為碧桂園下一步成為國內(nèi)最大的“地主”埋下了伏筆。

　　不過處于急速擴(kuò)張過程中的碧桂園似乎并不完全滿足于IPO所募集的資金。公司在今年9月份公布的半年報(bào)中就透露：由于新項(xiàng)目發(fā)展及補(bǔ)充土地的需要，將動用IPO所得資金，或進(jìn)行額外借款。

　　隨后公司就公布了新一輪的融資計(jì)劃。碧桂園在10月29日的公告中稱，將進(jìn)行國際票據(jù)的發(fā)售，并于10月30日向亞洲、歐洲及美國的國際機(jī)構(gòu)投資者展開了路演。

　　然而發(fā)債進(jìn)程似乎并不順暢。近日有消息傳出，路演已經(jīng)結(jié)束的碧桂園決定暫時(shí)擱置約10億美元的高息票據(jù)發(fā)行。受此消息拖累，公司11月9日的股價(jià)遭受重創(chuàng)，跌幅一度達(dá)到5.4%。

　　發(fā)債暫緩

　　碧桂園的此次發(fā)債計(jì)劃可謂是一波三折。公司最早預(yù)期發(fā)行的債券規(guī)模高達(dá)15億美元，由于其后市場反應(yīng)并不理想，因此碧桂園將該計(jì)劃縮減至10億美元，10年期息率也由9.75厘提高到10厘。即便做出如此的調(diào)整，碧桂園的發(fā)債計(jì)劃仍未能如期進(jìn)行。

　　國泰君安香港研究部分析師姚峣認(rèn)為，發(fā)債計(jì)劃的延遲除了受美國次級債的影響，更重要的原因在于近期國土資源部對碧桂園在重慶的土地調(diào)查。“由于目前調(diào)查結(jié)果尚未公布，國際投資機(jī)構(gòu)對它的發(fā)債計(jì)劃態(tài)度比較謹(jǐn)慎。”

　　姚峣所說的上述調(diào)查，指的就是國土資源部于近期展開的“百日行動”。為了杜絕

　　而碧桂園在重慶長壽湖土地已經(jīng)簽訂出讓框架性協(xié)議的6300畝土地，由于涉嫌當(dāng)?shù)卣�府急于招商引資、并以20億元相對低價(jià)轉(zhuǎn)讓，成為國土資源部的調(diào)查重點(diǎn)。

　　碧桂園模式

　　碧桂園這次一口氣在重慶簽下6300畝土地并最終“引火上身”，和它的發(fā)展模式有著直接的關(guān)系。

　　于1992年發(fā)家于廣東順德的碧桂園，依靠在城郊建高檔樓盤起家，擅長以極其便宜的價(jià)格獲得土地來控制成本，然后進(jìn)行高端開發(fā)。公司早期的業(yè)務(wù)主要集中在廣州及珠三角地區(qū)，目前已經(jīng)拓展至內(nèi)地二、三線城市。

　　由于土地成本較低，公司擁有較高的盈利水平。碧桂園曾公開透露，2004年到2006年間，公司項(xiàng)目的開發(fā)成本僅為售價(jià)的6%-7%。即便今年以來全國各地天價(jià)土地頻出，碧桂園上半年土地成本仍然僅占其平均售價(jià)的7.4%，而在去年這個(gè)數(shù)字為7.5%。

　　據(jù)悉，今年7-8月，碧桂園新增的2000多萬平方土地，總價(jià)不到30億元，平均樓面地價(jià)只有145元。以7月份碧桂園在廣東韶關(guān)武江區(qū)西南部投得的土地為例，這塊占地達(dá)239萬平方米、總建筑面積430萬平方米的地塊，碧桂園只支付了4.5億元，每平方米樓面地價(jià)僅為104元。

　　綜合來看，今年上半年碧桂園新增土地的平均成本僅為每平方米200多元。至于土地成本價(jià)可低至每平方米200元左右的秘訣，楊國強(qiáng)早前曾回應(yīng)說，碧桂園購買的都是位置較偏而價(jià)格較便宜的土地，其他發(fā)展商對此興趣較低。而公司的選址原則也是以20萬至30萬人口以上的縣城為主，以此來保證銷售額。

　　“目前在二、三線城市，由于很多地方政府有著強(qiáng)烈的招商引資的沖動，因此在談判中，碧桂園的議價(jià)能力比較強(qiáng)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

　　在國家一輪緊似一輪的宏觀調(diào)控中，碧桂園獨(dú)有的發(fā)展模式似乎正在面臨挑戰(zhàn)。

　　日前國土資源部下發(fā)通知，明確要求各地合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每塊地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，以此確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)得到開發(fā)。

　　對此，標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)及基建評級分析師符蓓副董事表示，與國內(nèi)其他地產(chǎn)商一樣，現(xiàn)在碧桂園首當(dāng)其沖所面臨的就是上述政策風(fēng)險(xiǎn)，“政策走向的不確定性及各級政府對政策的不同解讀和執(zhí)行力度都會加大發(fā)展商的運(yùn)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

　　符蓓同時(shí)表示，對于已經(jīng)走出廣東，重點(diǎn)開始拓展二、三線城市的區(qū)域市場，且土地儲備主要集中在并不發(fā)達(dá)地區(qū)的碧桂園來說，市場風(fēng)險(xiǎn)也成為它不得不面對的問題。

　　姚峣對于上述觀點(diǎn)給予認(rèn)同。他認(rèn)為，市場需求是碧桂園的主要壓力之一，“如果公司位于城郊區(qū)域的產(chǎn)品出現(xiàn)積壓、或者房價(jià)出現(xiàn)階段性的下跌，這都是他們所不能承受的。”

　　而今年以來的超大規(guī)模圈地，也給碧桂園造成了一定的資金壓力。按照碧桂園在公告中的披露，此次發(fā)債所得款項(xiàng)凈額將為新項(xiàng)目提供資金，以及償還中國銀行(香港)有限公司授予的為期六個(gè)月的15億港元未償還貸款。

　　“不過這次高息票據(jù)未能如期發(fā)行，從某種意義上來看也是對企業(yè)急速擴(kuò)張的一種平衡。未來碧桂園能否將在中國其他省份復(fù)制期在廣東省的良好的既往業(yè)績，關(guān)鍵在于它能否成功應(yīng)對不可監(jiān)測的監(jiān)管環(huán)境及高速進(jìn)入新市場所帶來的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。”符蓓稱。

　　(未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載)