□ 本報(bào)記者 劉垚霞

　　距6月15日華發(fā)集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)還有不到一個(gè)月的時(shí)間，眾多打算接盤(pán)的機(jī)構(gòu)暗戰(zhàn)正酣，而此間關(guān)于接盤(pán)者的傳聞也是此消彼漲　　

　　繼不久前消息人士爆料，在摩根士丹利最有可能接手華發(fā)集團(tuán)之后，近日市場(chǎng)又有傳言，淡馬錫和上海的一家房地產(chǎn)公司也正在積極接洽此事。

　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》就此致電華發(fā)集團(tuán)董秘辦公室，試圖證實(shí)上述說(shuō)法，辦公室的一位工作人員表示，他們已將此事委托給了珠海市產(chǎn)權(quán)交易中心，對(duì)于具體的進(jìn)展情況并不知情，并建議與上述產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行確認(rèn)。但不巧的是，珠海市產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)外辦公電話(huà)始終無(wú)人接聽(tīng)。

　　不過(guò)就在不久前，珠海市產(chǎn)權(quán)交易中心副主任李堅(jiān)鈴，曾就華發(fā)集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓公開(kāi)表態(tài)說(shuō)，目前的確有境內(nèi)外的一些投資機(jī)構(gòu)關(guān)注此事，并已向交易中心咨詢(xún)，但李堅(jiān)鈴未就具體的機(jī)構(gòu)名稱(chēng)給予進(jìn)一步說(shuō)明。

　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獨(dú)家獲悉，5月25日將是競(jìng)拍機(jī)構(gòu)遞交申請(qǐng)的截止日期，之后珠海市產(chǎn)權(quán)交易中心將就申請(qǐng)者的資格進(jìn)行篩查，只有符合競(jìng)拍條件的才有機(jī)會(huì)參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　政府退出

　　華發(fā)集團(tuán)擁有涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、汽車(chē)銷(xiāo)售、證券、投資擔(dān)保、物業(yè)管理、教育文化、建材銷(xiāo)售等8家全資子公司和控股子公司華發(fā)股份(600325.SH)，公司資產(chǎn)總額達(dá)到50億元，凈資產(chǎn)超過(guò)10億元。而華發(fā)股份目前已發(fā)展成為珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”企業(yè)。

　　但早在兩年前，珠海市國(guó)資委就已經(jīng)開(kāi)始策劃華發(fā)集團(tuán)的整體轉(zhuǎn)讓。而這次珠海市國(guó)資委下決心將華發(fā)集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)整體出讓?zhuān)�一方面要�?shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)從一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的退出，另一方面也希望為華發(fā)集團(tuán)找到一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。

　　珠海市國(guó)資委副主任周少?gòu)?qiáng)在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)表示，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓要面臨很多嚴(yán)格的審批程序，其中首當(dāng)其沖要解決的，就是報(bào)批程序的研究、轉(zhuǎn)讓方案的制定、職工的具體安置等問(wèn)題。因此珠海市國(guó)資委直到近期才將華發(fā)集團(tuán)的整體轉(zhuǎn)讓推到“臺(tái)前”不足為奇。

　　“這些問(wèn)題的解決都需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，我想不單是我們，所有的國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓都會(huì)經(jīng)歷這樣的過(guò)程。”周少?gòu)?qiáng)表示。

　　珠海市政府近年來(lái)一直在進(jìn)行國(guó)企的改革重組，基本方針就是國(guó)有資產(chǎn)從一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)中退出。“目前華發(fā)集團(tuán)的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)�就是按照新一輪�?guó)企改革的思路而進(jìn)行的探索。”

　　除此之外，作為珠海市國(guó)資委主導(dǎo)的企業(yè)，華發(fā)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司華發(fā)股份不得不面臨這樣的事實(shí)：一方面在地方政府的“庇護(hù)”下，公司業(yè)績(jī)一直表現(xiàn)不錯(cuò)；另一方面，為了能夠逐步發(fā)展成為一個(gè)全國(guó)性的地產(chǎn)公司，華發(fā)集團(tuán)近年來(lái)曾做了不少努力，“但仍然沒(méi)能改變其區(qū)域性企業(yè)的行業(yè)地位。”

　　長(zhǎng)城證券金融研究所副所長(zhǎng)向暉對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示，這主要是因?yàn)椤暗胤秸�府給予的支持，畢竟只能集中在本區(qū)域里”。

　　接盤(pán)者看重市場(chǎng)空間

　　作為珠海市本地最大的房地產(chǎn)公司，近年來(lái)華發(fā)股份不僅盈利能力強(qiáng)，所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾灿泻芎玫氖袌?chǎng)。而對(duì)于接盤(pán)者來(lái)說(shuō)，更有吸引力的，在于華發(fā)集團(tuán)近450多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。向暉表示，只要最終公開(kāi)競(jìng)賣(mài)的價(jià)格合理，任何機(jī)構(gòu)都有足夠的理由看好這樣一個(gè)公司。

　　天相投資顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊興風(fēng)則認(rèn)為，希望接手華發(fā)集團(tuán)的機(jī)構(gòu)，對(duì)珠海整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)也有考慮。楊興風(fēng)說(shuō)，珠海市的區(qū)域市場(chǎng)容量處于增長(zhǎng)過(guò)程中，“將面臨交通環(huán)境的重大改善，港珠澳大橋、以及未來(lái)橫琴島的開(kāi)發(fā)將極大地提升珠海整個(gè)城市的資源價(jià)值，從而進(jìn)一步提升珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力。”據(jù)消息人士透露，僅橫琴島，外資就計(jì)劃投入幾百億美元進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　近年來(lái)在全國(guó)整體房?jī)r(jià)不斷上漲的形勢(shì)下，珠海市的漲幅卻不是很大，目前房屋均價(jià)為6000元/平米。有公開(kāi)資料顯示，與珠海毗鄰的澳門(mén)，2006年第四季度住宅的平均成交價(jià)就已達(dá)10466元/平米。

　　楊興風(fēng)認(rèn)為，在各種利好因素的刺激下，不管是外資機(jī)構(gòu)還是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，都非常希望在珠海拿地。

　　外資勝算幾率大

　　珠海市國(guó)資委在華發(fā)集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告中開(kāi)出的十大條件，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于“到底誰(shuí)有能力接盤(pán)、最終的接盤(pán)者又會(huì)是誰(shuí)”的想象。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師表示，盡管華發(fā)集團(tuán)整體產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)為18億元，但它只是一個(gè)起拍價(jià)，最終的競(jìng)價(jià)肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)數(shù)字。

　　向暉也認(rèn)為，不管是一次性的拍賣(mài)底價(jià)，還是公告中要求意向受讓方或持有意向受讓方15%以上股權(quán)的單一股東(或該股東的實(shí)際控制人)，2005年度或2006年度有效財(cái)務(wù)報(bào)告的總資產(chǎn)規(guī)模不低于人民幣100億元(或等值外幣)等，這些條件對(duì)資金實(shí)力的要求都特別高。

　　上述分析師也表示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司符合十大公告條件的很少，“即便有，也主要是房地產(chǎn)上市企業(yè)。”而根據(jù)證監(jiān)會(huì)的相關(guān)條例，已經(jīng)在A股上市的公司不允許與其所投資的上市公司存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。

　　一位證券公司投行人士則認(rèn)為，對(duì)于國(guó)內(nèi)的非上市公司，按照目前華發(fā)股份的股價(jià)來(lái)看，接盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)非常高，“這樣對(duì)他們來(lái)說(shuō)就沒(méi)有太大的意義，除非他們就是想通過(guò)購(gòu)買(mǎi)華發(fā)集團(tuán)而擁有華發(fā)股份，間接地成為A股上市公司，但這種做法成本也是很高。”

　　按照珠海市國(guó)資委開(kāi)出十大條件，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，最終的接盤(pán)者肯定是個(gè)超級(jí)大買(mǎi)家，其中外資勝出的可能性較大。

　　縱觀近幾年外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了2005年一系列風(fēng)光的房地產(chǎn)收購(gòu)之后，2006年至今，受《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(即171號(hào)文件)的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)鮮見(jiàn)大規(guī)模的外資并購(gòu)案。

　　這對(duì)覬覦已久的外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，不能不說(shuō)是一種無(wú)奈和尷尬。如果這次通過(guò)競(jìng)購(gòu)華發(fā)集團(tuán)，繼而獲得華發(fā)股份的控制權(quán)，無(wú)疑是他們?cè)趪?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的巨大突破。

　　一位投行人士評(píng)價(jià)說(shuō)，如果外資接手，他們肯定會(huì)進(jìn)行一系列的資本運(yùn)作，其中不排除未來(lái)推動(dòng)華發(fā)集團(tuán)的整體上市。“其實(shí)這未嘗不是好事。”

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