潘石屹：房價有點危險

　　房價與空置率同時普遍上漲，擔憂持續漲價危及整個房地產業

　　今年的博鰲論壇關于地產的會議里，關于房地產的話題是“住房發展與構建和諧社會”，而沒有房價這個話題。對此，昨天參加論壇的地產商潘石屹向記者說：“今年的博鰲論壇不談房價，所以我還不知道到了會上說些什么。”但是，潘石屹對房價還是有話要說，在得到本報記者的采訪要求后說：“他們不讓在屋里說，咱們就到外面來說。”

　　于是，潘石屹“打破紀律”，拉記者到酒店的露臺上聊起了房價。潘石屹的直爽讓記者興奮，但房價這個話題卻很難讓人興奮。用他自己的話說，即使對于開發商而言，房價上漲也并非好事，因為任何一種商品的價格都會有漲有落，而持續上漲一定會出問題。

　　普遍上漲會出問題

　　新京報：今年博鰲論壇關于房地產的議題是“住房發展與構建和諧社會”，你認為房地產業的和諧社會意味著什么？

　　潘石屹：我理解房地產的和諧社會就是供求關系的平衡，價格穩定、供需兩旺、同時增長就叫和諧。供求關系不平衡，房價暴漲、暴跌都是不和諧。房價今年前3個月就漲了17%，你說和諧嗎？所以明天開會如果不讓講房價我就講和諧社會了，省得一提房價大家就“敏感”。

　　新京報：今年一季度房地產市場價格上漲勢頭非常強勁，你是否擔心這樣的上漲會導致政府更多調控措施的出臺？

　　潘石屹：擔心，特別擔心。今年的房地產價格上漲得非常奇怪，不太正常了。任何一種產品上漲得不正常的時候就肯定要出事。股票、黃金，所有投資品種的價格曲線，如果放長一段時間來觀察的話總是有漲有跌的。房地產這樣一直漲下去肯定會出問題。這樣普遍的上漲和單個項目的上漲是不一樣的。我感覺今年的房價上漲得有點危險，所以現在說話很小心。

　　新京報：你預計政府今年會采用什么調控手段？

　　潘石屹：現在還看不出來，但是我覺得政府肯定會出臺一些政策，比如中低價的土地供應、廉租房、限價商品房、經濟適用房之類的。目前有兩個危險的信號，一是全國的房價都在上漲，而且空置率上漲也很快。房價上漲快是供不應求的表現，而空置率上漲是房子賣不出去的信號，這兩個指標得出的結論恰恰是相反的。

　　二手房、廉租房需發展

　　新京報：出現這個現象的原因是什么？你覺得怎么才能解決？

　　潘石屹：我認為這個現象主要就是二手房市場沒有發展起來造成的。北京光公房就有200萬套，其中中央機關有80萬套，北京市則有120萬套。這些房子都沒有很好地流通起來，現在公房的二手房成交量少得不能再少了。這些房子的歷史太長了，檔案和產權也搞不清楚，只有政府把這些房子的產權弄清楚才可以交易。現在北京二手房供應量小，因此二手房的價格也始終下不來。

　　新京報：你認為哪種政策對消費者更有幫助？

　　潘石屹：廉租房比經濟適用房好。我認為廉租房是真正為社會最貧困的人解決居住問題的辦法，能夠立竿見影。經濟適用房現在越來越像當年股票市場上的“法人股”，經濟適用房不用交土地出讓金，不能在市場上流通，再過十年、二十年房主想要把房屋變現按照什么標準補交土地出讓金？這個遺留問題將來很難辦。另外，經濟適用房很難說都是賣給了最需要他們的低收入者。

　　對土地供應預期悲觀

　　新京報：今年價格上漲的主要原因何在？

　　潘石屹：原因說過好多次了，可是別人都不相信了。我認為就是土地供應減少，我對土地供應的預期越來越悲觀。目前所有的聲音都傳遞出管制土地供應的信號，土地供應會越來越緊張。我認為土地的供應一定要同城市化的進程和市場的需求平衡起來，而不是在大量人口涌進城市的時候，一味地限制土地供給。

　　新京報：“地荒”會造成什么樣的影響？政府該出臺什么樣的措施來改善狀況？

　　潘石屹：比如政府說“獨門獨院的別墅用地以后不批了”，這個政策就直接導致別墅價格的暴漲。開發商的嗅覺是最靈敏的，他們會對外宣傳說，“政府已經不批別墅用地了，我這個項目已經是絕版了，再不買就沒有了”。政策一出來，有的別墅開發商就高興了，又找到了漲價的借口。我認為政府應該通過技術指標來控制，例如根據容積率指標控制用地。

　　新京報：你剛才說擔心房價不健康地上漲，但是好像地產商很希望繼續上漲，尤其是以“地荒”為借口漲價。

　　潘石屹：其實開發商比老百姓更害怕房子漲價，因為那就像個不知道什么時候爆炸的炸彈一樣。我們不能把如今的房地產搞得像當年的國有股一樣，一部分資源不參與流通，那會導致一些如今已經發生的噩夢。

　　政策定地產業未來

　　新京報：未來決定房地產業發展的最主要因素是什么？土地？資金？政策？

　　潘石屹：現在不是資金的問題，真正決定未來房地產市場的是三個部門，一個是國土資源部，最關鍵的土地掌握在“他們手中”；第二個是人民銀行，目前在房地產熱的情況下，銀行樂于貸款給房產企業，因此開發商貸款并不麻煩，人民銀行按揭貸款的成數、利率和發放貸款的條件對房地產的興衰有至關重要的影響；第三個部門是國家稅務總局。

　　新京報：稅收的影響體現在哪方面？

　　潘石屹：到底持有環節增稅，還是流通環節增稅？目前政府還沒有說清楚，去年把流通環節的稅率提高了一大截，營業稅、契稅，還有一大堆手續費，但是持有環節卻一點稅不征。我認為這搞反了，也跟市場經濟的規律發生了沖突。

　　實際上，中國地產的發展問題一定程度上存在于房子的持有環節。房子多的人要想不交稅就得把房子賣出去，如果把流通環節的稅率降下來，二手房市場就發育起來了。

　　不漲價就不錯了

　　新京報：能談談你對地產業的夢想嗎？

　　潘石屹：我覺得做地產，重復是最沒意思的。我們開發的項目，現代城是一個風格，建外SOHO是一個風格，包括藍色海岸和

　　新京報：您今年有什么新打算？

　　潘石屹：我們最近新簽下來一個項目，還在CBD，但是對方不讓透露具體情況，等到土地證明下來以后，我們會開一個新聞發布會。

　　新京報：按照目前的情況，我們要買你這個新項目的房子，能給優惠嗎？

　　潘石屹：優惠？不給你們漲價就不錯了！(笑)。

　　本版采寫 本報記者 陳光 彭梧

　　本版攝影 本報記者 楊杰