武漢會戰：地產商云集逐鹿

　　□本報記者 曹筠武

　　在武漢市江岸區盧溝橋路一家房產中介所內，31歲的公司業務員王成恩瀏覽著墻上貼出的房產信息，不由得有點焦慮。

　　結婚5年了，他和妻子、父母擠在一套不足60平方米的福利房里，他急需一套房子。

　　王成恩的焦慮并非孤例。武漢市房產局和房地產市場預警預報工作小組辦公室對過去兩年房價統計，2004年武漢市住宅漲幅為19.8%；即便在“房市新政”的2005年，武漢市商品住宅均價也達到每平方米3345.75元，相比2004年漲幅達25.4%。

　　但對另外一些人來說，這也意味著黃金一般的機會。比如李望(化名)，作為某巨型房地產公司的項目經理，他坐在自己能俯瞰武漢市區的辦公室里，意味深長的說，“可能我們錯過了上海，但這一次我們不會錯過武漢”。

　　沒人想錯過武漢，長江中游的武漢三鎮，似乎已是地產商的新寵。在業界，一種說法不脛而走：逐漸云集的地產商尤其是港資巨頭們，正在拉開一場“武漢會戰”的序幕。

　　武漢會戰

　　把人們的目光從上海和北京吸引到武漢的，首先是港商們一擲億金的驚人表演。

　　2005年2月，香港和記黃埔、世茂集團、新加坡仁恒和浙江綠城四條地產大鱷齊聚武漢，競拍漢陽鸚鵡洲858畝國有土地使用權。最終，許榮茂的世茂集團出手31.5億元，奪得鸚鵡洲，一舉登上全國“地王”寶座。

　　4月，又是武漢，香港瑞安集團以33.9億元拍得漢口永清片719畝國有土地使用權。僅僅兩個月內，全國單塊地價兩次在武漢被刷新。

　　李嘉誠旗下的和記黃埔也有動作，5月，和記在香港與武漢市簽下花樓街和老甫兩塊地的開發權；此前，和記已經以16.23億元拍得兩塊地的使用權，其中最高每畝950萬元。

　　在新銳港商哄搶“寶地”的同時，一些蟄伏已久的港資地產公司也開始發力。九龍倉旗下廢置多年的爛尾樓地塊開始重新建設；早在1995年就進入武漢的新世界，多年經營積累了300萬平米土地儲備，也不失時機地推出了新的規劃。

　　據統計，僅僅5月份，武漢與港資地產公司就簽署項目17個，涉及投資11.84億美元。有人把這一個月形容為“武漢的香港月”。

　　“如果說，二十年前的投資發展機會在深圳，十年前的投資發展機會在上海，那么，今天我可以自豪地說，最好的投資發展機會在武漢。”這是武漢市市長李憲生在漢港高層會談中講出的一席話。

　　而項目經理李望還記得他曾聽見的另一句話。在拿下鸚鵡洲地塊之后，許榮茂俯瞰長江，說，“看看這江邊的風景，我拿下的地，就是值這個價！”在其后接受媒體采訪時，許榮茂更是表示，“等到大家都云集武漢，再拿這樣的地就沒可能了。”

　　根據武漢市土地儲備中心的統計數據，2005年土地競拍中，招拍掛平均地價為每畝330.8萬元，同比增長高達57.5%。

　　據媒體報道，2006年2月武漢新年第一次土地拍賣，其中一地塊經過近百次競價，每畝單價突破千萬元，樓面地價達3042元 ／ 平方米，又一次刷新拍賣紀錄。

　　2005年，武漢市房地產開發投資為297.99億元，同比增長27.7%，占社會固定資產投資的28.2%。其中住宅投資為216.85億元，同比增長29.2%。住宅施工面積為2297.96萬平方米，同比增長為14.2%；其中新開工住宅1047.69萬平方米，同比增長16.8%；竣工住宅702.29萬平方米，同比增長15.3%；住宅銷售面積則高達756.91萬平方米。

　　“你可以把現在的武漢看成是一個大工地，不管是拿地，建房還是銷售，有實力的地產商全都在開足馬力。”《武漢晨報》樓市周刊主編王九齡形容說。

　　2005年，武漢市地產市場保持延續幾年的迅猛勢頭，房價節節攀升，年中，市區房價輕易突破3500元；年末，市中心長江兩岸，中心商圈及東湖周邊，6000元以上的樓盤頻頻出現。

　　“世茂在鸚鵡洲的均價絕對突破7000，”項目經理李望肯定地說，“其中高檔住宅的價格還絕不止這個數。”“進入2006，大開發商們的目標是把價格層次進一步拉開，高端住宅均價至少要在現在住宅均價的兩倍以上。”李望分析。

　　洼地效應

　　對于王成恩來講，2000年絕對是一個值得懷念的年份。“市郊的房子不到2000元一平方，市區內也高不了多少。”

　　在持續數年的迅猛增長之前，武漢的房地產市場曾經是全國地產熱潮中的一塊洼地。

　　根據李望當年向公司提交的市場報告，武漢2000年商品住宅均價為1984元每平方米，“參照建設部標準，只能算4類城市水平，而2000年武漢多項經濟指標已超過2類城市大連。”

　　在當時的武漢，房地產企業僅有596家，其中一級企業僅7家，其余多為三級企業。1999年平均每家企業開發投資額僅為1530萬元。

　　從1998年到2000年，武漢市年商品住宅銷售量都在200萬平方米的較低水平上；而經濟適用房的銷售面積則一直維持在60萬平方米以上。“經濟適用房一直占銷售住宅面積的30%，這大大影響了樓市的發展。”王九齡說。

　　項目經理李望則認為，商品房質量不高，也是房價在低位徘徊的重要原因，“本地房產商當時修的房子結構差，不美觀，又沒什么配套，就值那個價。”

　　2002年，李望的公司在武漢推出第一個樓盤，定價2100元 ／ 平方米，原本銷售定位為中等收入白領。一次李望陪同一個香港基金代表參觀樓盤時，卻發現小區里停滿了奔馳寶馬等名車。“后來我們才發現定位錯了，當時武漢沒有好房子，我們為普通白領修房子，結果高收入人群住進來了。”

　　這一“錯誤”使李望和他的公司大喜過望，不止他們，沿海地產巨頭紛紛開始發現這一“蘊藏巨大潛力”的地產洼地。“很自然，資金就是會流向洼地”，武漢億房信息公司總監吳衛東如此分析近年地產商們涌入的行為。

　　2000年后所有涌入武漢的地產商都反復陳述一個相同的觀點：武漢被嚴重低估了。武漢為華中最大城市，中國六大工業區之一，經濟總量在全國15個副省級城市中列第九，綜合實力列第六。“我們相信，武漢具備優良的房地產發展基礎，”武漢億房信息公司總監吳衛東說，“這個市場是很容易被培育起來的。”

　　“有形的手”

　　給人印象最深的，莫過于武漢一系列“地產招商”舉措。

　　2005年8月25日，武漢市土地整理儲備中心攜17塊土地北上進京，在中國大飯店主辦“2005武漢市舊城改造與新區開發招商推介會”，與北京的地產商洽談地產開發項目。在當時，武漢的這一舉措被媒體稱為“逆市賣地”。

　　實際上，在此之前，武漢市相關部門就已經攜帶項目，前往杭州、深圳等地，舉行類似的招商活動。

　　“這種成規模的土地招商活動從2003年就開始了，”武漢市土地儲備中心招商處的一位工作人員介紹，“香港、上海、杭州、深圳都推過，應該推出有上萬畝土地。”

　　招商處沒有透露成交土地的比例，但港資巨頭創地王天價，土地拍賣價從2000年的每畝不足60萬飛速上漲至如今的超過300萬，武漢土地招商的業績十分顯著。

　　“不怕買得貴，就怕買不到，”項目經理李望如此形容如今武漢的土地市場，“現在武漢圈內有種說法，買到地就是賺。”

　　在接受媒體采訪時，土地儲備中心副主任舒福海曾表示，作為國土資源部推出的“三大土地經營模式”之一，相較于上海的“市場主導”和杭州的“政府主導”模式，武漢屬于“政府主導與市場運作相結合”的模式。

　　就在4月7日，武漢市土地交易中心又宣布，5月3日至7日，武漢將攜16個項目約6700畝土地南下深圳，在深圳房交會上向國際招商。

　　在系列土地招商舉措前，武漢市還于2004年11月出臺了《武漢市人民政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》。文件中規定：公房交易過戶費降一半；公積金最高貸款額提高到25萬元，繳存比例提高；單位要幫助職工公房上市；盡快解決房改房遺留“兩證”問題等等。加上此前實施的“二手房契稅降一半”、“購買空置房免稅”兩項政策，無疑是對武漢地產的有力助推。

　　從2003年開始，武漢的舊城改造拆遷也加快了步伐。數據顯示，2003年，改造拆遷面積為304萬平方米，2004年為237.5萬平方米，2005年則為151.58萬平方米。目前，和記黃埔名下的花樓街地塊與瑞安名下的永清地塊舊城改造拆遷，則正在進行之中。

　　項目經理李望記得，在一次招商活動上，武漢市市長李憲生提出了舊城改造“平方公里”的概念。“就是說，改造地塊要成規模，最好以平方公里計算，”李望解釋，“這樣才能交給有實力的開發商，項目才有價值。”

　　“以前武漢的樓盤在市中心成規模的很少，就是因為舊城改造一直沒有進行，”王九齡說，“現在開始大規模改造拆遷，房產商已經喊出了回歸城市中心的口號，這對樓盤品質的提高，對于價格層次的拉開，都是有好處的。”

　　武漢億房信息公司總監吳衛東則指出，持續舊城改造帶來的上萬拆遷戶將會增加銷售市場上的剛性需求。

　　與此同時，經濟適用房在市場上開始斷檔。2005年6月，武漢市房產局為此專門召集經濟適用房開發商碰頭，之后的消息反饋卻是斷檔將會持續到2005年年末。進入2006年，新年首個經濟適用房樓盤終于面世，價格卻從1998年的980元每平方米上漲至如今的超過2500元 ／ 平方米。

　　價值回歸？

　　“價值回歸”，是如今云集武漢的地產商們說得最多的一個詞。

　　這種判斷是有依據的，樓盤越來越靠近城市中心繁華地帶，小區越來越漂亮高檔，配套設施越做越精細。和“混沌時代”的武漢商品房相比，品質無疑在迅速提升。

　　與此同時，武漢宣布五年內城建投資總額將達973億元，遠高于以往投資規模。“六湖連通”、拆遷建綠、興建過江大橋、下穿隧道、擴建車站機場港口……一批市政改造項目密集上馬。

　　“住宅本身品質上升；市政配套工程開始完善；按照規劃，武漢作為中部崛起的代表，城市價值將有層次上的提升，這些都將促使樓市價值的回歸，”武漢億房信息公司總監吳衛東評價說，“低收入低成本低質量的生活并不就是好生活，這個道理同樣適用于地產業。”

　　但面對猛漲的房價，大量和王成恩一樣的樓市邊緣人在猶豫不決。據央行2005年12月公布的四季度城鎮儲戶問卷調查結果顯示，在調查的7個大城市中，未來三個月打算購買住房的居民人數明顯降低，而武漢較上季降低5.5個百分點，購房意愿下降最多。

　　“3年前我工作10年可以買一套房，現在我工作10年只能買半套房。”對于“價值”，王成恩有著自己的判斷。

　　在清醒的房產商眼里，看到的也不全是利好，“我們當然希望樓市增長，但最好是平穩地增長，”李望說，“如果速度太快剎不住車，過高的房價引發城市經濟的衰退，最終地產商吃進去的可能還會吐出來。”

　　盡管“武漢房地產不存在泡沫”是眼下武漢

　　武漢市政府并非視隱憂而不見，半年前，相關部門已經宣布經濟適用房建設總計劃503萬平方米，“這對目前沸騰的樓市是一瓢急需的冷水。”李望評價說。

　　或許，如何妥善協調地產市場與整個城市的可持續發展，以及普通市民利益之間的關系，才是武漢在樓市異軍突起之后的真正難題。