70億美元主攻中國二級城市地產

　　外資地產基金今年增加四倍

　　上海正成為眾多海外地產基金的大本營。本報記者 張明 攝

　　中國房地產市場正成為海外基金爭入的目的地。據國際著名地產基金管理機構盛陽地產基金戰略中心，近期發布的《2005中國外資地產基金生態報告》顯示，不包括房地產熱錢投資和外資債權融資，外資地產基金去年投資中國住宅市場約達28億美元，2006年投資額度將是上個年度的四倍，今年外資地產基金投資將增長至70億美元。

　　凱德置地的“中國地產算盤”

　　“中國目前是全球房地產少有的幾個充滿機遇的市場之一。我們隨時準備抓住機會，進一步擴大在中國的布局。”近日，凱德置地（中國）投資有限公司總裁林明彥向記者表示說，作為新加坡嘉德置地集團在華獨資的房地產集團企業，他們經歷了中國房地產過去十年迅猛發展的全過程。目前在華總開發業績已近270億元人民幣。

　　新加坡嘉德置地近期業績報告顯示，2005年上半年的收入中11.2%來自中國，達13.25億元人民幣，較同期上升了14.2%。中國已成為嘉德置地在海外投資僅次于澳大利亞的第二大市場。

　　2005年初，凱德置地相繼出售了持有的上海新茂大廈和旗下一子公司滬騰地產，其在上海的商業項目也只剩下了上海來福士廣場。這樣的舉措不免引來業界關于凱德置地將撤出上海市場的猜疑。林明彥表示，上海在凱德置地的中國布局圖上仍占據著重要角色。“我曾多次、在多種場合表示，凱德置地進入北京市場的速度快、勢頭猛，并不意味著凱德在戰略轉移，更不意味著凱德放棄上海。”他表示，上海是凱德置地中國業務的源頭，是大本營。

　　2005年，凱德置地在北京市場可謂“異軍突起”：斥資17.46億元全資收購了北京華聯商廈安貞店和望京購物中心；以5.5億元拿下北京東直門1.47萬平方米的綜合用地地塊；又以18.37億元買下中環世貿中心A、B兩棟甲級寫字樓。截至目前，凱德置地在北京的投資額已高達78億元。

　　另據記者了解，2005年，凱德置地在廣州火車東站兩萬平方米的項目已經規劃完成，標志著凱德置地在廣州也開始了資本進軍的步伐。至此，凱德置地在中國上海、北京、廣州三足鼎立的業務布局已經呈現。

　　然而，這樣的戰略布局仍然沒有滿足凱德置地的“胃口”。據記者了解，凱德置地在中國業務擴張的版圖上，成都、武漢、大連、天津、寧波等地均被納入其中。

　　海外基金更依賴合作伙伴

　　正當國內為擔心房地產泡沫緊縮銀根時，海外基金卻在這個時候加緊了進入中國的步伐。作為美國最著名的房地產投資基金之一華平投資集團，最近不只對富力地產投資了6500萬美金，還對聯想旗下的融科智地投資了300萬美金。

　　據記者觀察，華平集團對中國的投資主要依賴國內的一些合作伙伴，在經濟發展較快的二線城市投資開發項目。他們認為，選擇好的合作伙伴，對想投資中國的境外基金非常重要。因為好的合作伙伴是這個市場的專家，他們對這個市場非常熟悉和了解。如在比較住宅市場和商鋪市場后，華平投資集團表示更看好住宅市場，因為中國允許住宅預售，這給企業帶來了比較好的現金流，跟亞洲其它地方比起來，住宅預售制度決定了境外基金更看好中國的市場。

　　談到投資回報問題，華平投資集團負責人表示，20%的回報率是華平集團在華投資的標準。雖然目前他們在印度市場的投資回報率比在中國的高。但與中國不同的是，外國人在印度的投資更多的是一種投機，回報率差不多達30%。該負責人認為，2006年是充滿希望的一年，美國的經濟在下滑，速度也在放慢，海外基金更看重中國市場。

　　外資加速游向二線城市

　　戴德梁行最新的研究指出，隨著中國內地成為投資者的新焦點，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線城市。

　　“目前我們接獲很多國際客戶的查詢，都是有關投資內地二線城市的機會，其中有投資基金更要求我們將全國20至30個二線城市進行比較，向他們推薦最具投資價值的城市”，戴德梁行研究及顧問部董事陶汝鴻說。

　　而另一家國際物業顧問------仲量聯行發表的最新報告也顯示，二線城市將逐漸成為跨國企業地產擴張的重要目的地，不少在北京、上海和廣州設有機構的跨國企業已經將業務擴展到二、三線城市。在仲量聯行的調查中，近80%受訪跨國機構表示，會在擴張城市尋求寫字樓物業，其中2/3會選擇甲級寫字樓。約有20%受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業園區等物業有興趣。此外，二線城市的大型超市、連鎖店等擁有大型主力商業進駐的零售物業，也得到諸如麥格理銀行、凱德置地、

　　葉建成表示，雖然一些大型海外基金對二線城市也有興趣，但是這些城市是否有投資市場，是否有成熟、成形的物業可供投資，是困擾這些基金的主要問題。沒有合適的投資品，海外基金依然難以進入。